한토신, '현대해상 강남사옥' 담은 리…

한토신, '현대해상 강남사옥' 담은 리츠 만든다

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한국토지신탁이 현대해상 강남사옥 매입을 위해 인수주체로 내세울 리츠 설립에 나섰다. 오는 8월 거래 종결을 목표로 재원 조달에 나설 예정이다. 현재 실사가 마무리 단계로 접어든 상태다. 실사가 종결된 이후 가격 협상을 거쳐 매매 계약을 체결할 예정이다. 예상 가격은 한국토지신탁이 입찰가로 제시한 3580억원 선이다. 단위면적(3.3㎡당) 기준 3380만원으로 강남권역(GBD) 최고가다.
한국토지신탁은 빌딩 매입을 마무리한 이후 본사 사옥으로 활용한다는 방침이다. 이곳엔 계열사인 동부건설도 입주시킬 예정이다. 사옥으로 활용하는 만큼 건물명도 변경한다. 현재 거론되는 건물명은 '코레이트타워'다.

◇실사 마무리 단계, 8월 클로징 목표

24일 부동산업계에 따르면 한국토지신탁이 현대해상 강남사옥 인수주체로 내세울 리츠를 설립하고 국토교통부에 영업인가를 신청한 것으로 확인됐다. 심사 기간은 약 한 달여다. 예정대로 일정이 진행된다면 오는 8월 중 매입 절차가 마무리될 전망이다.

한국토지신탁은 KB증권과 손을 잡고 현대해상 강남사옥 인수를 추진 중이다. 부동산업계 관계자는 "현재 막바지 실사 작업이 진행 중인 것으로 안다"며 "실사 결과를 토대로 가격 조율을 진행하게 되는데, 큰 틀에서 합의점을 두고 있는 만큼 순조롭게 거래가 진행 될 것"이라고 말했다.

한국토지신탁이 우선협상권을 확보하기까지 치열한 경쟁을 거쳤다. 지난 5월 중순에 열린 현대해상 강남사옥 입찰에 응찰한 투자자는 10여 곳이다.

한국토지신탁이 매도자 측에 제시한 인수구조를 살펴보면 우선 3.3㎡당 가격은 3380만원 선이다. 경쟁사 중 최고가다. 입찰 당시 제시한 가격은 3280만원이었다. 그런데 매도자 측이 당초 기대했던 가격 수준에 미치지 못한다고 판단하고 2차 비딩에 나섰고, 한국토지신탁을 비롯한 대부분의 원매자가 가격을 올렸다. 이렇게 책정된 현대해상 강남사옥의 가격은 연면적 기준으로 3580억원이다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다.

여기에 한국토지신탁은 딜 종결성 등을 종합적으로 평가하는 정성평가에서도 가장 우수한 점수를 받았다. 입찰에 들어올 때 한국토지신탁은 KB증권으로부터 투자확약서(LOC)를 받았다. KB증권은 우선주 투자자로 참여할 예정이다. 보통주는 한국토지신탁이 직접 출자한다는 계획이다. 출자 예정 규모는 300억원 선이다. 이처럼 후순위격인 에쿼티 출자자 준비가 완료되면 선순위인 담보대출을 구성하는 것은 한결 수월하다.

KB증권의 투자 의지는 확고한 것으로 전해진다. 투자조건에 하드 디파짓(Hard deposit) 개념의 이행보증금도 납부한 것으로 파악된다. 하드 디파짓은 몰취 조항이 포함된 보증금이다. 이행보증금 규모는 150억원 수준이다.

투자수단(vehicle, 비히클)으로는 리츠를 활용한다. 매입 부대비용을 고려한 전체 조달 금액은 3930억원 선이다. 이중 에쿼티(equity)는 전체의 21%에 해당하는 810억원이다. 나머지는 3100억원은 론(Loan)과 임대보증금으로 충당한다는 계획이다.

예정대로 8월께 거래가 종결되면 한국토지신탁은 단위면적 기준 GBD에서 최고가로 빌딩을 매입하게 된다. 종전 GBD 최고가는 삼성물산의 서초사옥 매각 거래였다. 삼성물산은 2018년 8월 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원에 매각했다. 서초사옥의 연면적은 8만1117㎡다. 이를 고려한 총 매각가가는 7484억원이다. 삼성물산 서초사옥 이전 최고가는 KB부동산신탁이 인수한 강남N타워로 3.3㎡당 2900만원에 거래됐다.

◇본사 사옥 활용 방침, 계열사 입주도 염두

이처럼 한국토지신탁은 현대해상 강남사옥에 최고가를 베팅하면서까지 의지를 내비치고 있는 이유는 사옥에 대한 니즈와 맞물려 있다. 강남과 서울역 인근에 주요 조직이 뿔뿔이 흩어져 있는 실정이다. 한국토지신탁은 강남구 역삼동 삼성제일빌딩을 임차해 5~9층까지 사용하고 있다. 한국토지신탁이 인수합병 과정에서 유한책임사원으로 참여해 협업하게 된 동부건설은 서울역 인근 KDB생명타워에 입주해 있다.

이밖에 코레이트투자운용, 코레이트자산운용 등 계열사까지 늘어나 사옥 이전 필요성이 커졌다. 이에 한국토지신탁은 5년 전부터 본사 사옥으로 활용할 오피스 빌딩 인수를 모색해 왔다.

앞서 한국토지산탁은 프라임 오피스 빌딩 인수전에 참여하는 등 호시탐탐 사옥 매입을 노려왔다. 특히 캐피탈타워 인수전에서는 우선협상자로 선정되면서 인수를 목전에 두기도 했다. 그러다 시장에서 오버페이 이슈가 불거지면서 인수 의사를 철회했다.

한국토지신탁은 사옥 매입을 마무리한 빌딩명을 '코레이트타워(가칭)'으로 변경하고 본사 사옥으로 활용한다는 방침이다. 여기에 계열사인 동부건설도 입주시킬 것으로 보인다. 현재 현대해상 강남사옥은 핵심 임차인이었던 법무법인 태평양의 이탈로 절반 가량이 공실로 남은 상태다.

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