코어자산에 돈이 쏠리는 이유

사옥매매,사옥이전

“서울 강남권의 우량 오피스빌딩의 매각가는 앞으로 3.3㎡(평)당 3500만원부터 시작될 것이다”

한 증권사 투자금융(IB)담당 임원이 최근 과열된 상업용 부동산시장 분위기를 전하며 한 말이다. 서울의 주택 급등세에 가려 잘 알려지지 않았지만 오피스 가격도 무섭게 오르고 있다.

현대해상 강남타워는 지난달 3.3㎡당 3400만원대에 매각돼 오피스 최고가를 경신했다. 종전 강남권 오피스 최고가는 지난 2018년 3.3㎡당 3050만원에 거래된 삼성물산 서초사옥이었다. 빌딩값이 급등하면서 다음 거래는 3.3㎡당 3500만원을 돌파할 것이란 예측이 자연스럽게 나온 것이다.

최근 서울 대치동 ‘래미안 대치팰리스’ 실거래가가 3.3㎡당 1억원을 찍는 등 집값이 크게 오르자 주택 투기 논란이 불거졌지만 부동산 급등세는 이처럼 주택만의 문제가 아니다. 서울 주요 아파트와 오피스빌딩 등 이른바 코어(Core·핵심)자산의 가격이 동반 상승하고 있다.

경기 침체로 거래가 부진하고 가격도 정점을 찍을 것이란 연초의 시장 예상이 빗나간 것이다.

이런 과열 현상은 왜 일어난걸까. 코로나19 사태에 따른 경제 불확실성이 증폭된 반면 시중 유동성은 넘쳐나면서 코어 지역으로의 ‘자산 재조정’이 일어나는 것으로 볼 수 있다.

코로나 확산으로 경기가 U자, W자, L자 중 어떤 형태로 진행될지 알 수 없는 상황이다. 반면 저금리와 대출 확대 영향으로 시중 통화량은 팽창하고 있다. 한국은행에 따르면 지난달 시중에 풀린 돈(광의의 통화량)은 3018조 6000억 원으로 사상 처음 3000조원을 넘어섰다. 4월 한 달에만 34조원이 증가했다.

이런 복합 영향으로 부동산시장이 변동성에 노출됐고, 사람들은 이런 변동성을 회피하고자 한다. 때문에 임차 수요가 풍부해 변동성이 적은 핵심지역 부동산으로 자금이 몰리고 있는 것이다.

강남의 경우 우량 오피스에는 기업들의 수요가, 주택에는 전·월세 수요가 강하다. 가격이 좀 비싸고 수익은 낮더라도 경기순환을 덜 타고 경기 침체시에도 꿋꿋하게 버티는 곳에 대한 투자 선호도가 높아진 것이다. 세금 중과나 대출 규제와 같은 정부 정책이 쏟아져도 코어지역 주택시장은 약발이 먹히지 않는 이유가 여기에 있다.

지금 부동산시장은 유동성의 힘을 빼고 설명할 수 없다. 때문에 주택시장만 따로 떼내 세금 폭탄을 때리고 투기와 전쟁을 선포하는 것은 편협한 시각이다.

전체 유동 자금의 현황과 움직임을 체크하면서 자연스레 흡수하는 정책이 과잉 유동성의 후유증을 줄이는 방법이다. 이를 위해 투자자들이 안심할만한 투자상품의 길을 터줘야 한다. 안정적 수익의 부동산 간접투자상품이나 인프라펀드 개발이 대안이 될 수 있다. 믿을만한 투자상품을 많이 내놓아 유동성을 흡수하는 게 코어자산 쏠림의 부작용을 막는 방안이다.

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