두산 ‘부동산유동화’ 본격화

두산그룹이 본사 사옥인 서울 중구 두산타워를 대체투자 전문 자산운용사인 마스턴투자운용에 매각하는 협상에 돌입했다. 유동성 위기를 맞은 두산그룹이 당장 현금을 확보하기 위해 진행하고 있는 유동화 작업의 일환이다. 다만 2년 전 장부가액 수준의 가격이 논의되고있어 자구 효과는 크지 않을 것이라는 우려도 나온다.

12일 부동산금융업계에 따르면, 두산그룹은 마스턴투자운용을 두산타워 인수 우산협상대상자로 선정해 협상을 진행 중이다. 이 건물은 지난 1999년 두산건설이 시공해 20년 넘게 두산그룹이 사옥으로 사용해온 건물로, 그룹의 상징으로 평가된다.

업계에서는 주변 빌딩 매매 시세와 유동화가 시급한 두산의 상황 등을 고려해 매각 가격으로 7000억원 안팎을 예상하고 있다. 지난 2018년, 두산이 두타몰을 흡수합병할 때 확인된 두산타워의 장부가액(6811억원)과 유사한 수준이다. 산업은행 등 채권단 실사 결과 최대 8000억원에 달하는 가격 책정이 가능할 것이라는 전망이 나오기도 했지만, 현금 확보가 시급한 두산 입장을 고려하면 장부가액 이하로 처분할 가능성도 없지 않다.

시장 예상 가격대로 매각이 진행된다면, 두산이 손에 쥘 현금은 1000억원대에 그칠 것으로 추정된다. 두산그룹이 앞서 2018년 두산타워 부지와 빌딩을 담보로 4000억원의 자금(회사채 및 담보대출)을 마련한 점과, 이번 거래에 수반되는 보증금, 세금 등을 감안한 규모다.

부동산금융업계의 한 관계자는 “2018년 두산타워를 담보로 대출을 진행할 때, 약 8000억원의 자산가치 평가를 토대로 한 유동화 그림이 거론됐었다”며 “그룹 상황이 보다 악화된 올해에서야 유동화 작업이 진행되면서 자산의 본질 가치를 제대로 인정받기 힘든 상황”이라고 평가했다.

매각 대상 지분 중 다수를 외부투자자가 보유하고 있기 때문에 두산 입장에서 누리게 될 현금 확보 효과는 크지 않다. 다만 매각 과정에서 두산건설의 임차 의무를 대신할 임차인을 찾게 된다면, 연 100억원(2028년까지 임차의무) 수준의 임대료 부담을 해소할 수 있다. 현재 두산그룹 7개 계열사는 올해 말 분당 사옥 이전을 앞두고 있는 상황. 임차 의무 해소 없이 매각이 진행된다면, 두산건설은 자칫 사용하지도 않는 논현동 사옥에 수백억원의 임대료를 내는 상황을 맞닥뜨리게 된다.두산그룹이 마주한 부동산 유동화의 또 다른 축은 두산건설의 논현동 사옥 매각이다. 하나대체투자자산운용과 두산 계열사 오리콤이 각각 81%, 19%의 지분을 보유하고 있는데, 최근 글로벌 부동산 컨설팅업체인 존스랑라살(JLL)과 에비슨영을 선정해 원매자를 물색 중이다.

두산건설이 보유하고 있는 카드는 우선매수청구권이다. 매각과정에서 누가 우선협상대상자로 선정되든, 두산건설은 협상에서 제시된 가격으로 직접 자산을 인수하거나 혹은 제3자를 지정해 인수하도록 할 수 있다. 다만, 하나대체운용의 눈높이를 만족시키면서 동시에 두산건설 임차 의무까지 넘겨 받을 원매자를 찾는 일이 간단치는 않을 것으로 보인다.

부동산 매입매각에 자문하는 한 전문가는 “임차인을 동반한 원매자를 찾더라도 매각자와 가격 이견이 있을 수 있고, 가격 면에서 눈높이가 맞더라도 두산건설을 대신할 임차인까지 준비하는 것은 부담일 수 있다”며 “매각자와 두산건설, 원매자의 이해관계가 상이해 협상 난이도가 높을 것”이라고 말했다.

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200512000411

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