KB자산운용, '리츠 시장' 진출한다

KB자산운용이 리츠자산관리사(AMC) 설립에 나섰다. 현재 국토교통부로부터 예비인가를 받은 상태다. 수개월 내에 본인가를 받으면 본격적으로 리츠 시장에 참여할 것으로 보인다. 기존의 부동산펀드 운용에 더해 투자수단(vehicle) 다양화 차원으로 해석된다.

30일 리츠업계에 따르면 KB자산운용은 리츠(REITs) AMC 출범을 위해 국토교통부에 설립인가를 신청했다. 조만간 심사를 거쳐 본인가를 받은 후 리츠 업무를 본격적으로 시작할 것으로 예상된다. 최종 인가까지 두 달 가량 소요될 것으로 전망된다. 리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배당하는 부동산간접투자기구다.

자산운용사와 리츠 AMC의 겸용이 허가가 된 이후 자산운용사들이 우후 죽순 리츠 시장에 진출하고 있다. 국토부는 2016년 말 부동산투자회사법 시행령을 개정해 자산운용사와 리츠 AMC의 겸영을 허용했다. 부동산펀드가 부동산에 100% 투자할 수 있도록 '자본시장법'을 개정하면서 리츠와 부동산 펀드의 투자·운용 대상에 실질적인 차이가 없어진 것이다.

기존에는 리츠 AMC가 운영하는 부동산 임대관리를 외부에 위탁했다. 하지만 법 개정으로 리츠 AMC가 직접 부동산 임대관리업을 할 수 있게 되면서 자산운용사들이 잇따라 리츠 AMC를 설립하고 있다. 이미 현대산업개발 계열 HDC자산운용과 부동산 디벨로퍼인 MDM 계열 MDM투자운용이 인가를 받았다. 이외 미래에셋자산운용, KTB자산운용, 삼성SRA자산운용 등도 이 시장에 진출했다.

KB자산운용은 정통자산 외에 특색있는 자산을 선별해 투자에 나선다는 계획인 것으로 파악된다. 리츠업계 관계자는 "특색있는 컨셉의 자산에 투자를 한다는 조건부 허가로 알고 있다"며 "리츠의 기초자산이 오피스와 리테일 등 정통 자산은 인가를 얻어내기 어려울 것"이라고 말했다.

KB자산운용이 리츠 시장 진출에 나선 또다른 이유로 '세금' 지목된다. 부동산 실물자산에 투자를 할때 부동산 펀드를 투자수단으로 활용할 경우 앞으로는 '세금폭탄'을 피해가기 어려워졌기 때문이다.

정부 지침에 따라 사모형 부동산 펀드가 소유한 토지에 대한 재산세 분리과세 폐지 시점이 2년 연장됐는데, 이는 기존 설정된 부동산 펀드로 한정됐다. 신규 부동산 펀드는 새로 시행되는 합산과세의 대상이 된다. 신규 부동산 펀드의 타격은 불가피해진 셈이다.

토지에 대한 재산세는 분리과세의 경우 세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)인데 별도 합산과세의 경우엔 0.48%(지방교육세 포함, 공시지가 10억원 이상의 경우)까지 뛴다. 분리과세 대상에서 제외될 경우엔 종합부동산세를 낸다는 점도 부담이다. 종합부동산세는 400억원 이상의 토지 공시가격에 대해서는 최고 0.84%(농특세 포함)가 부과된다.

시장에서는 신규 부동산 펀드는 기존에 설정된 부동산 펀드에 비해 토지 보유분에 대해선 1%포인트 가량을 세금으로 더 내야 한다고 보고 있다. 수익률이 낮아질 수밖에 없다. 이렇다 보니 KB자산운용 입장에선 리츠 시장 진출이 필수적인 선택지였던 것으로 보인다.

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