신한리츠운용, 물류센터 담은 리츠 내…

신한리츠운용, 물류센터 담은 리츠 내놓는다

오피스 빌딩 앵커리츠 상장에 성공한 신한리츠운용이 이번엔 물류센터를 편입한 리츠를 내놓는다. 수도권 상온창고 입찰 경쟁이 치열한 가운데 따낸 물건으로 기관 투심이 높을 전망이다.

24일 국토교통부에 따르면 신한리츠운용은 이달 신한로지스제1호위탁관리부동산투자회사에 대한 영업등록을 신청했다. 투자 물건은 이천시 호법면에 위치한 물류센터다. 신한리츠운용은 물류센터 인수를 위해 595억원 안팎을 적어낸 것으로 알려졌다. 리츠를 통해서 201억원의 자금을 조달할 예정이다.

이천단천리물류센터 입찰에는 19개사가 참여했다. 대부분 590억원 안팎의 가격을 적어내 치열하게 경합했다. 이천단천리물류센터의 연면적이 3만3460㎡인 점을 감안하면 3.3㎡당 580만원을 웃돈다. 경기도 안성, 용인, 이천 일대 상온(Dry) 물류창고 거래 평균단가(3.3㎡당 330만~650만원)로 봐도 상단 수준에서 몸값을 인정받았다.

신한리츠운용은 물류센터 인수를 위해 수차례 거래를 시도한 끝에 이번에 물건을 따내는데 성공했다. 임차인 확보가 어려운 오피스 빌딩에 비해 상대적으로 공실 리스크가 적은 점이 작용했다. 매각대상은 태은물류가 2017년부터 임대차계약을 체결해 69개월가량 기간이 남아있다. 계약기간 동안 임대료 인상 조건도 제시되어 있다. 태은물류는 국내외 대기업 다수를 주요 고객사로 두고 있다.

이천단천리물류센터는 LB자산운용이 보유하고 있던 매물로 경기도 이천시 호법면 단천리 234-2번지 일원에 있다. 2017년에 지어져 물류센터 중에서도 비교적 신축급에 속하는 데다 각종 시설 면에서 앞서 있다.

물류센터를 편입한 리츠는 올해를 기점으로 공사모 형태로 활발하게 등장하고 있다. 상반기에는 천안 LG하우시스 물류센터가 하나자산신탁을 통해 리츠 형태로 인수됐다.

공모리츠로는 글로벌 물류기업 ESR의 계열사인 켄달스퀘어자산운용이 조단위 물류센터 리츠를 준비하고 있다. 켄달스퀘어가 개발했거나 보유한 물류센터나 수익증권이 편입 대상이다. 편입되는 물류센터 자산만 2조4000억원에 달한다.

켄달스퀘어는 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 획득하고 ESR켄달스퀘어 리츠의 영업인가를 신청했다. 모자형 리츠 구조로 모리츠인 ESR켄달스퀘어가 상장 대상이 된다.

시장에선 물류센터 거래가격이 치솟으면서 어지간한 강남 오피스 빌딩 가격에 육박한 것으로 보고 있다. 대부분 캡 레이트 기준으로 4.5%를 하회하는 수준을 적어낸 것으로 파악된다. 캡레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다.

그동안 물류센터는 캡 레이트 5% 이상은 되어야 거래가 성사됐지만 최근 거래가격이 치솟으면서 캡 레이트 역시 갈수록 낮아지고 있는 추세다. 상반기 거래된 천안 LG하우시스 물류센터 역시 입찰가격이 캡 레이트 4.7% 수준에 달했다.

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