Part 4. 여전히 뜨거웠던 2021 물류부동…

Part 4. 여전히 뜨거웠던 2021 물류부동산 시장

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여전히 뜨겁다. 코로나 이전 물류부동산 시장은 과열되어 있어서 더 이상 성장은 힘들 것이라는 예상이 우위를 점하는 것 같았다. 당시 예정된 공급량이 기하급수적으로 늘어나면서 공급이 수요를 넘어설 것이며 물류센터의 위치에 따라 누군가는 폭탄을 안고 가는 것 아니냐는 말도 심심치 않게 나왔다. 하지만 코로나의 장기화로 인해 물류부동산 시장의 열기는 더욱 높아졌다. 올해 초 공급이 급속히 늘어나는 인천지역의 경우 공실에 대한 우려가 깊었지만 현재까지 인천 지역 또한 상온 물류센터의 경우 공실이 많지 않은 상황이다. 다만 저온 물류센터의 경우 수요가 많지 않은 상황이다.

최대치 찍는 공급량, 수요는 지속
2020년 국내 상업용 부동산 시장에서 물류부동산이 차지하는 비중이 20.8%에 달하는 것으로 나타났다. 거래 규모로는 5조원에 달하는 규모였다. 이러한 물류부동산의 시장의 급성장은 2021년을 정점으로 수그러들 것이라는 예상이 많았다. 이미 거래 규모와 비중이 높아진 상황에서 코로나의 영향을 받고 있는 2021년이 지나면 시장의 수요가 줄어들고 공급이 늘어나면서 공실 발생가능성이 높다는 것이 시장의 분위기였다. 하지만 올해 하반기까지의 수요를 살펴보면 아직까지는 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 이어지고 있다.

그 어느 때보다 중대형 물류센터들의 공급이 많았지만 상온물류센터를 기준으로 수요가 아직까지도 많은 상황이다. 다만 올해 초 수요가 많을 것이라고 예상됐던 저온의 경우 공실이 다수 발생하고 있는 것으로 보인다. 업계관계자는 “상온 물류센터의 경우 많은 공급에도 불구하고 수도권 대부분 지역에서 거의 공실을 찾기 힘든 상황”이라고 전했다. 이어 그는 “저온의 경우 콜드체인 시장의 성장에 따라 수요가 있을 것이라는 예측이 많았지만 현재는 공실이 많아지고 있다”며 “최근 오픈한 복합물류센터의 경우에도 상온만 임대가 되고 저온은 임대가 어려운 상황”이라고 설명했다.

상온 임대료 상승, 예상치 넘어서
올해 초 발행된 CBRE 시장보고서에 따르면 2020년 수도권 지역 내 총 A급 물류센터의 공급은 1,750,000㎡(약 53만평)로 연간 최대 규모의 공급이 이뤄졌다. 또 2021년과 2022년까지 이러한 공급은 계속 이어질 것으로 예상됐다. 특히 인천지역을 중심으로 대규모의 공급이 예정되어 있었다.

이러한 공급이 예정되어 있는 시장에서 올해 임대료는 소폭 상승하거나 보합세를 보일 것으로 예상됐다. 또한 이러한 임대료의 상승은 계약에 따른 에스컬레이션(Escalation 물가변동에 따른 임대료 변경)에 의한 것으로 예상됐다. 하지만 올해 코로나 여파가 지속되는 가운데 온라인 시장이 지속적으로 성장하면서 수요가 늘어나 임대료는 예상치를 뛰어넘는 상승폭을 나타낸 것으로 보인다. 상승의 주요 원인은 임차인들의 물류센터 확보 경쟁이 예전보다 더욱 치열해지고 있기 때문으로 풀이된다. 수요가 공급을 넘어서는 시간이 코로나로 인해 길어지면서 이커머스 기업의 공격적인 확장과 물류기업들의 거점 확장이 맞물리면서 이러한 현상들이 일어나고 있다. 공실이 있는 물류센터를 확보하기 위해 일부기업들이 기존의 임대료 보다 높은 임대료를 제시하고 있고 높아진 임대료가 그 지역의 임대료의 기준이 되고 있다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 업계 관계자는 “이커머스 기업과 이커머스 기업과 협력하고 있는 3PL기업들이 수도권 내 물류센터를 찾는 수요가 경쟁적으로 늘어나면서 임대료가 생각하는 것 이상 올라가고 있다”고 설명했다. 이어 그는 “현재 물류센터를 확보하기 위해 치열한 경쟁을 하고 있는 기업들 외에도 향후 다른 기업들의 물류센터 확보가 필요한 상황이라 이러한 경쟁은 더욱 심화 될 것으로 보인다”고 예측했다. 다른 관계자 또한 “올 초에 비해 현재 임대료 수준은 평균 평당 3,000원~4,000원이 오른 것으로 보인다”며 “이는 수도권 대부분의 지역과 충청지역까지도 이러한 현상이 나타나고 있다”고 설명했다.

주목되는 점은 현재 상승하고 있는 임대료는 명목임대료가 아닌 실질 임대료라는 점이다. 그동안 물류센터를 보유하고 있는 자산운용사가 매매를 위해 명목임대료를 높게 책정하고 실질 임대료는 계약 조건에 따라 명목임대료 보다 낮은 경우가 많았다. 하지만 이제는 실질 임대료 자체가 높아지고 있다. 다시 말해 물류비의 상승으로 이어질 가능성이 높아진 상황이다. 실제 물류를 운영하는 물류기업 입장에서는 향후 더욱 큰 부담으로 돌아올 가능성이 높아지고 있어 고민이 깊어지는 2021년이다.

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