명도소송, 민사소송으로 철저히 준비…

명도소송, 민사소송으로 철저히 준비해야

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주택, 상가 등의 임대계약이 해지되거나 계약기간이 만료되면 세입자는 부동산을 반환하고 퇴거해야 한다.

그러나 임대차계약이 해지된 후에도 임차인이 별다른 이유 없이 부동산을 계속 점유하거나, 계약 사항에 대한 양측의 이견이 좁혀지지 않는다면, 임대인은 명도소송 등의 법적 조치를 고려하게 된다.

명도소송이란 불법 점유 중인 부동산을 소유자에게 반환할 것을 요구하는 소송이다.

세입자가 임대료를 2회(상가의 경우 3회) 이상 누적하여 연체하거나, 부동산을 경매로 구입하고 낙찰대금을 납부한지 6개월 이상이 지났을 때, 혹은 적법한 절차를 거쳐 임대차계약이 해지되었을 때 명도소송을 진행할 수 있다.

다른 민사소송에 비하면 명도소송은 상호 간의 권리관계가 상대적으로 명확하다. 따라서 소송 절차와 완료에 있어 돌발변수가 생기는 일은 적은 편이나, 소송의 성립조건과 절차적인 부분을 만족했는지에 대해 임대인과 임차인 사이의 갈등도 그만큼 잦은 소송이다. 퇴거 문제가 지연될수록 임대인의 피해도 커지므로, 명도소송을 고려한다면 각종 입증 자료들을 미리 수집해 두어야 한다. 법률 관련 특례사항도 꼼꼼하게 확인해야 한다.

지난 2020년 9월, 상가건물 임대차보호법이 개정되어 자영업자 보호를 위한 임시 특례규정이 실시되었다. 이에 따르면 2020년 9월 29일부터 3월 28일에 해당하는 6개월간은 상가 임대료를 미납했더라도 이를 사유로 임대차계약을 해지하거나 계약 갱신을 거부하지 못한다. 이러한 사항들을 미리 확인하지 않으면 소송에서 불이익을 당할 수 있으니 유의해야 한다.

명도소송 등의 법적 분쟁까지 가는 것이 부담스럽다면, 제소전화해 제도를 활용하는 방법도 있다. 이는 분쟁의 당사자들이 판사 앞에서 직접 협의하고 화해하는 제도이다.

법적인 효력을 갖기 때문에 명도소송을 하지 않고도 강제집행 시행이 가능하다는 이점이 있어, 소송에 소요되는 시간과 부동산전문변호사 선임비용 등을 절약할 수 있다.

다만, 제소전화해 제도의 요건은 당사자가 자유롭게 처분할 수 있는 권리관계이고, 임차인의 동의가 필요한 부분이므로 원만한 합의가 가능한지를 충분히 숙지해야 한다.

김정찬 변호사는 "명도소송 진행을 마음먹었다면, 만일의 사태를 예방하기 위해 소송 전에 점유이전금지 가처분 신청을 하여 법적인 안전장치를 확보하는 것이 좋다"고 전했다.

http://www.kbanker.co.kr/news/articleView.html?idxno=202116

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