제소전화해 조서에 넣을 수 있는 연체…

제소전화해 조서에 넣을 수 있는 연체 임대료는 ‘3기’분이 기준

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임대료 연체를 둘러싸고 건물주와 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 코로나19 여파로 오랜 기간 임대료를 내지 못하는 세입자들이 늘어나면서 임대료가 유일한 생계수단인 건물주들의 한숨이 깊어지고 있다.

제소전화해란 건물주와 세입자 간 분쟁이 소송까지 이르기 전에 화해하는 제도를 말한다.

임대료가 유일한 생계수단인 임대인들은 세입자가 장기간 연체할 것을 대비해 제소전화해를 해 두는 것이 좋다.

제소전화해조서는 확정판결과 같아서 상대방이 약속을 이행하지 않을 경우 명도소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 할 수 있다. 기간과 비용이 절약되는 것이다.

문제는 임대료 연체 기간이다. 제소전화해 조서를 작성할 때 임대료 연체기간에 대해 작성하는데 세입자는 오랜 기간을, 건물주는 짧은 기간을 원한다.

일반적으로 제소화해조서를 작성할 때는 상가건물임대차보호법(상임법)을 따른다. 상임법 제10조의8에 따라 3기에 해당하는 임대료가 연체되면 안 되도록 작성한다.

상임법 제10조의8은 차임연체와 해지에 관한 규정이다.

‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.’고 규정하고 있다.

주목해야 하는 대목은 ‘3기’다. ‘3기’란 월세가 100만원일 때 300만원을 말한다. 3개월과는 다르다. 월세가 100만원일 때 2개월은 한 푼도 안내고 3개월 째 50만원을 냈다면 총 연체금은 250만원이다. 이 때는 300만원 연체가 아니기 때문에 법이 말하는‘3기’가 아니다.

세입자가 임대료 연체를 몇 달간 지속하였더라도 법규에서 규정한 총액에 도달하지 않았다면 제소전화해 조서에 따른 계약해지 통보나 강제집행을 할 수 없다.

특히 화해조서 내용은 세입자도 알고 있기에 되도록 월세를 밀리지 않을 것을 의식하여 건물주와 원만한 관계를 유지하는 좋은 효과를 주기도 한다.

제소전화해 조서에 기재된 ‘3기’에 해당하는 임대료를 연체했을 때 건물주는 계약해지 통보를 할 수 있으며, 세입자는 건물주에게 건물을 인도해야 한다. 만약 건물을 인도하지 않는다면 건물주는 부동산인도 강제집행을 할 수 있다.

제소전화해를 작성할 때 건물이 상가인 경우는 상가임대차보호법을 따르기 때문에 ‘3기’이지만, 주택인 경우는 주택임대차보호법에 따라 ‘2기’다.

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