위드코로나, 호텔 단기간 회복 어려워

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정부의 주택시장 규제로 대체 투자처로 각광받고 있는 상업용 부동산 시장이 2022년에도 투자 매력을 이어갈 것으로 예상된다. 다만 안전자산인 오피스 수요의 투자 매력은 지속되는 반면 코로나19로 직격탄을 맞은 호텔의 투심은 당분간 회복되기 힘들 것으로 보인다.

13일 팍스넷뉴스 주최로 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 '2022 자본시장 전망' 포럼에서 유명한 마스턴투자운용 R&A실장은 "최근 오피스 거래가격이 급격히 상승했음에도 불구하고 공실률이 하락하며 수익률을 방어에 성공했다"며 "이러한 추세는 2024년까지 지속될 것"이라고 전망했다.

이어 유 실장은 "오피스 공시률이 하락 추세를 보이고 있다"며 "금리가 인상되더라도 그 여파가 크지 않을 것"이라고 내다봤다. 이른바 렌트프리(일정 기간 상가나 사무실 등의 무상임대)가 줄면서 임대료가 상승해 수익률을 방어할 수 있다는 이유에서다.

그는 "오피스 공실률이 10%가 넘었던 2018년만 하더라도 3개월 가량 임대료를 받지 않는 경우가 있었지만 최근 공실률이 6%대로 떨어지면서 렌트프리가 줄었다"며 "기관에서도 안정적인 오피스 자산을 10년, 15년씩 보유하는 사례가 늘면서 신규 매물 확보가 어려울 정도로 투자 수요가 높다"고 말했다. 그러면서 "다만 금리가 오르면 조달금리 부담이 늘겠지만 임대료 상승이 이를 충분히 상회할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

이와는 달리 호텔 섹터(Sector)는 코로나19로 인해 회복에 상당한 시간이 소요될 것으로 예상했다.

유 실장은 "서울 5성급 관광호텔도 외국인 입국자수 감소로 인한 어려움을 이겨내지 못하고 용도를 변경하며 수익성 제고에 나서고 있다"고 전했다. 실제 서울 구로구의 쉐라톤서울디큐브시티가 오피스로, 강남의 르메르디앙서울과 쉐라톤서울팔래스가 주거시설로 변신한다. 또 서울 중구의 밀레니엄힐튼이 복합시설로 개발된다. 특히 2·3등급 호텔들은 모텔과 경쟁해야하는 상황으로 어려움이 가중될 것으로 진단했다.

물류센터에 관해서는 "수도권을 중심으로 신규 공급이 늘어 전체적으로 시장이 성숙하고 있다"고 말했다. 다만 물류센터 공급 상승은 공실률 상승 리스크를 불러와 투자 가치가 높은 자산에 선별적으로 투자하는 사례가 증가할 것으로 전망했다.

리테일 시장에 대해서는 "최근 대형마트를 중심으로 폐점 사례 늘고 있지만 이는 주택 가격이 상승하면서 시행사들이 주거 상품 개발에 나섰기 때문"이라며 "온라인 쇼핑이 아무리 늘어도 오프라인을 이용할 수밖에 없는 만큼 멸실하지 않는 마트들의 매출이 증가할 수 있어 투자 메리트가 충분하다"고 설명했다. 실제 올 한해 대형마트 10개점(롯데마트 1개점·이마트 4개점·홈플러스 5개점(폐점계획 3곳 포함)이 문을 닫았지만, 이들 지점은 주로 입지적 장점을 살려 주거를 포함한 타용도로 개발될 예정이다.

이어 유 실장은 최근 관심이 고조되고 있는 리츠(REITs·부동산투자회사)에 대해서도 투자 가치가 충분하다고 봤다. 전통자산에 비해 시장 규모는 작지만 안정적인 배당이 투자 매력도를 높이고 있는 까닭이다.

그는 "리츠는 2002년 국내에 도입돼서 현재 297개, 자산규모는 70조원 정도로 성장했다"며 "유가증권 시장에 비해 작은 규모이지만 상장된 리츠수도 13개로 늘고 이들의 총액도 5조300억원에 달한다"며 "주식이나 채권에 비해 높은 5% 안팎의 안정적인 배당이 지급돼 개인들의 관심이 높은 편"이라고 말했다.

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