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美 부동산 회사 디렉터가 전하는 ‘사무실의 미래’와 ‘주 4일제

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美 상업용 부동산 투자 및 관리 서비스 회사 ‘존스랑라살르(Jones Lang LaSalle IP; JJL)’의 전무이사 피터 미스코비치에 따르면 ▲유연근무에 대한 새로운 관점과 ▲직원들이 원하는 것에 관한 재평가가 상업용 부동산을 재편하고, ‘사무실’의 의미를 재정립할 전망이다.

‘상업용 부동산’과 ‘워크플레이스’는 지난해 코로나19 팬데믹으로 와해되기 전까지는 서로 얽혀 있었다. 그리고 전 세계의 기업들이 ‘미래의 워크플레이스는 어떤 모습이어야 하는지’ 재평가하면서 상업용 부동산은 위기를 맞고 있다.

2020년 3월 코로나19가 전 세계적인 팬데믹으로 공식 선언된 이후, 미국에서는 1,285만 8,093제곱미터의 사무실 공간이 사라졌다. 글로벌 상업용 부동산 중개업체 쿠시먼 앤 웨이크필드(Cushman & Wakefield)에 따르면 이는 ‘대침체(Great Recession)’ 기간(2007~ 2010년) 발생한 공실 면적보다 34% 더 많은 수준이다.

JJL의 전무이사 피터 미스코비치는 팬데믹이 계속되는 한편 C-레벨이 하이브리드 워크플레이스 개념을 수용하면서 이러한 와해는 더욱더 심해질 것이라고 내다봤다(참고로 JLL은 50억 제곱피트 이상의 기업 부동산 자산을 관리하고, 해당 투자 그룹은 730억 달러 규모의 상업용 부동산 자산을 운용한다).

그는 ‘지금 필요한 워크플레이스: 일의 미래에 맞춰 공간을 구성하라(The Workplace You Need Now: Shaping Spaces for the Future of Work)’라는 책을 공동 집필한 바 있다. 또한 前 액센츄어 및 PWC 자문 파트너이며, 1990년대 초부터 워크플레이스 트랜스포메이션에 관여해왔다. 다음은 미스코비치와의 인터뷰를 정리했다.

Q. 하이브리드와 유연한 워크플레이스 트렌드가 상업용 부동산에 어떤 영향을 미쳤는가?
A. 지난 2008년 이후로 혹은 대침체 이후로 로어 맨해튼(맨해튼 남쪽 지역이자 복합 상업 지구)에서 2,000만 제곱피트 이상의 상업용 사무실 공간이 주거 공간으로 전환됐다. 이 밖에 노인 생활 또는 요양 시설로 전환되기도 했다.

주로 포춘 50대 기업의 CEO 및 리더십 팀과 일을 하는데, 이들은 인간적인 경험 및 인간 중심의 워크플레이스 접근법을 진심으로 고려하고 있다.

사실 뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코, 런던에서 A급 공간이라면 웃돈을 지불해야 한다. 심지어 이런 공간은 이미 모두 점유돼 있다. 반면에 대침체 이후 경험한 것처럼 B급 공간, C급 공간, 노후화된 교외 캠퍼스, 오래된 도시 건물은 개조 또는 용도 변경을 고려하고 있다(B급, C급 건물은 일반적으로 오래됐거나 교외에 위치한다. 아울러 편의 시설도 적고 기술 인프라 수준도 낮다. 팬데믹 이전에는 여러 오래된 건물도 무난하다고 여겨졌다).

미래에는 규모에 맞게 가상현실, 하이브리드 워크플레이스, 코워킹 등 새로운 방법을 사용하는 하이브리드가 될 것이며, 다양한 기술을 활용하게 될 것이다. 즉, 워크플레이스 환경은 계속해서 발전할 전망이다. 팬데믹은 이러한 발전에 가속도를 붙이는 역할을 했을 뿐이다.

부동산 관리 회사에서는 어떤 전략으로 기업의 임대를 유도하고 있는가?
포춘 100대 기업 가운데 50곳 이상의 본사 설계 프로젝트에 참여한 바 있다. 예전에는 본사 건물의 90%가 개인 사무실 및 업무 공간이었고, 나머지 10%가 협업 공간이었다.

지금은 본사 건물의 80~90%가 협업 공간이자 기술을 활용할 수 있는 공간이다. 아마 10 ~20%가 개인 업무 공간일 것이다. 개인 업무는 집에서 할 수 있기 때문에 사람들은 서로 어울리고, 협업하며, 커뮤니티를 형성하기 위해 사무실에 온다.

이러한 트렌드는 이미 2015년에도 있었다. 바로 행동에 근거한 인간 중심의 설계다. 그리고 이는 팬데믹으로 인해 가속화됐다.

이를테면 오전 8시부터 오후 1시 사이에 사무실에 와서 친목을 도모하고 회의를 하다가, 오후 1시부터 오후 7시 사이에 집으로 가서 이메일과 개인 업무를 하는 고객사들이 있다. 이 트렌드는 계속될 전망이다.

이는 기업에 불리한 일 아닌가?
지난 30년간 액센츄어와 같은 회사에서 일한 경험에 비춰볼 때 이런 회사에는 오히려 좋은 일이다. 유연한 업무 방식을 허용하고, 직원들이 원하는 업무 방식을 선택할 수 있도록 하는 것은 인재를 확보하는 데 유리하다. 또 직원과 회사 모두에게 좋다. 아울러 부동산을 최적화하는 데도 좋고, 환경에도 좋다.

사무실 건물이 완전히 사라질 것이라 예상하는가?
그렇진 않다. 사무실 건물은 언제나 ‘어느 정도’는 필요할 것이다. 문제는 ‘어느 정도’가 어떤 의미냐는 것이다. ‘더 나은’ 편의 시설, 조명, 공기 질, 서비스, 기술, 조망, 교통 등을 포함하는 더 높은 가치의 사무실 건물 환경을 의미한다고 본다. 사무실로 출근할 가치가 있는지가 중요해질 것이다.

애자일 인력이 근무 시간에 어떤 영향을 미치는가?
여기서 주 4일 근무제가 등장한다. 현재 발생하고 있는 하이브리드 인력, 하이브리드 워크플레이스 트랜스포메이션의 결과로 매우 흥미롭고 새로운 업무 행동을 보게 될 전망이다.

미국이 주 4일제로 변화할 것이라고 보는가?
펜데믹 이전부터 이미 일주일에 4일만 사무실로 출근하고 금요일에는 재택근무를 하는 고객사가 여럿 있었다. 문제는 화요일부터 금요일까지 또는 월요일부터 목요일까지 모든 업무를 마칠 수 있는지다. 유럽의 기업들과 일부 선도 기업들은 이미 이 방향으로 움직이고 있다.

언론에서 여러 번 인용될 정도로 널리 알려진 일본 마이크로소프트의 실험에 따르면 주 4일 근무제를 시행했더니 사무실 생산성이 40% 증가했다. 유니레버도 이를 시범 운영 중이다.

주당 40시간 근무이든 45시간 근무이든 35시간 근무이든 그게 무슨 상관인가? 성과, 창의성, 혁신에 비중을 둬야 한다. 아직도 시간으로 사람을 평가하고 있는가? 이는 산업화 시대의 유물이다. 머지않아 사라질 것이다. 아울러 직원 입장에서도 유연성을 기대할 것이다.

로어 맨해튼의 건물 가운데 주거용으로 전환된 건물이 있다고 했다. 사무실 공간 외의 용도로 건물을 개조하는 다른 방법에는 어떤 것이 있는가?
현재 여러 교외 지역에서 더 많은 창고 공간을 필요로 해 상업용 건물이 창고로 개조되고 있다. 또 사무실 건물이 호텔로, 호텔이 주거용으로 전환되고 있다. 교외 캠퍼스는 노인 요양 및 독립 생활 시설로 개조됐다. 상업용 건물이 고급 주택으로 개조되기도 한다. 로어 맨해튼이 대표적인 사례다.

그렇다면 한 달에 2일 또는 일주일에 2일 사무실에 출근해야 할까? 일주일에 5일 출근할 필요가 없는 건 분명하다. 2019년 12월 이전의 삶으로 다시는 돌아가지 못할 것이다.

https://www.ciokorea.com/news/218269

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