[서울 상권은 지금 ①] 외국인마저 끊…

[서울 상권은 지금 ①] 외국인마저 끊긴 쇼핑1번지 '명동'

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 서울 상권에 발걸음이 끊겼다. 공실률과 임대료가 오르는 등 소상공인들의 고통이 가중된다. 힘든 나날을 겪는 서울 상권을 직접 찾아 소상공인들의 현실을 들여다봤다.

국내 주요 상권 중 하나인 서울특별시 중구 명동은 ‘쇼핑 1번지’로 불렸다. 가장 비싼 땅으로 이름을 날리던 명동은 국내 수요자뿐만 아니라 외국인관광객까지 끌여들였다. 하지만 코로나19 확산세가 장기화되면서 하나 둘씩 상가의 불이 꺼졌다.

9일 명동역 6번출구로 나와 상권이 밀집된 명동거리에 도착했다. 몇 년 전 만해도 명동은 다니도 힘들 정도로 사람이 북적였으나 현재는 매우 한적했다. 불이 켜진 상가보다 임대문의 문구가 붙은 상가가 더 많아 보였다.

언제부터 명동에 발걸음이 끊겼는지 알아보기 위해 인근의 공인중개사무소를 찾았다. A 공인중개사무소 관계자는 “활발하던 명동이 코로나19 사태가 심각해진 2년 전부터 조용해졌다”며 “아직 사람이 많다는 의견도 있으나 예전 명동과 비교하면 한없이 한적하다”고 설명했다.

한적한 명동 거리의 점포수가 감소세를 나타낸다. 명동의 올 3분기 전체 점포 수는 238개다. 사진=고정빈 기자
◆공실률 47.2%, 최대 위기

한국부동산원에 따르면 올 3분기 명동 소규모(일반 2층·연면적 330㎡ 이하) 상가 공실률은 43.3%다. 서울 소규모 상가 평균 공실률(4.4%)보다 38.9%포인트 높다. 중대형도 마찬가지다. 명동 중대형(일반 3층 이상㎡·연면적 330㎡ 초과) 상가 공실률은 47.2%다. 이는 평균 공실률(9.7%) 대비 37.5%포인트 높은 수치다.

명동의 임대료는 눈에 띄게 하락했다. 상업용 부동산 플랫폼 ‘알스퀘어’가 한국부동산원의 공실률 자료를 분석한 결과 명동 중대형 상가 임대료는 ㎡당 19만9700원으로, 지난해 3분기(29만3000원) 대비 32.7% 떨어졌다.

코로나19로 타격을 받아 임대료가 오를 것이라는 예상과 달랐다. 좋은 신호는 아니다. 임대를 원하는 소상공인들이 줄어든 상황에 임대료를 인하해서라도 상권을 활성화하기 위한 행보로 풀이된다.

여전히 높은 땅값도 상권 침체기에 영향을 미친다. 명동 중대형 점포의 3분기 순영업소득은 ㎡당 1만1500원이다. 지난해 3분기(15만4900원) 대비 무려 14만3400원(92.5%)이 하락했다. 순영업소득은 상가 임대수입과 기타 수입을 더한 금액에 상가의 영업경비(상가 유지관리비·재산세·보험료 등)를 제외한 소득이다.

점포수도 감소세다. 서울시 ‘지역·상권별 현황’에 따르면 올 3분기 명동 전체 점포 수는 238개다. 지난해 동기(251개) 대비 13개(5.1%) 줄었다. 임대를 내놓은 곳까지 합하면 점포 수는 더 감소한다.

서울시 상권분석서비스에 따르면 올 3분기 명동 상권 생존률은 ‘빨강(정체)’이다. 개업부터 폐업까지의 평균 영업기간이 감소했다는 의미다. 명동에 들어온 신생기업 생존율은 60.7%(올 3분기 기준)다. 4년 생존율은 49.5%, 5년 생존율은 44.3%다. 4년 이후부터는 두 곳 중 한 곳이 가게 문을 닫는 셈이다. 명동의 평균영업 기간은 최근 10년 기준 3.5년이다.

부동산업계 관계자는 “명동은 코로나19 사태로 큰 타격을 받았고, 상가의 공실률이 높은 상황”이라며 “외국인관광객 감소도 큰 영향을 미쳤다. 오미크론 바이러스도 확산돼 즉시 상권이 회복하기는 어려울 것 같다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “명동은 코로나19사태 영향으로 침체기에 빠졌다”며 “상가 공실률이 높아지는 것은 오프라인시장이 온라인으로 변하는 영향도 있다. 상권의 방향성이 바뀔 수 있다”고 설명했다.

명동거리 곳곳에는 임대문의 문구가 붙어 있다. 소상공인의 고통이 가중돼 생계까지 위협을 받는다. 사진=고정빈 기자
◆상권 전멸, 외국인도 없다

명동 상권의 심각성을 알아보기 위해 공인중개사무소를 방문했다. B공인중개사무소 관계자는 “외국인관광객 마저 발걸음이 줄었다. 단체에서 개인으로 규모가 줄었다”며 “상권은 코로나19 사태 이후 전멸했다. 셧다운이라고 할 수 있다”고 말했다.

임대문의도 뜸해졌다. 예전 명동의 상가는 월세가 최소 2억5000만원에 달했으나 현재 1억원으로 깎아도 들어오는 사람이 없다. 반면 신흥부자들의 꼬마빌딩 투자활동은 활발했다. 100억원 이하 빌딩은 수요가 없어 못 구하는 상황이다.

명동에서 오래 있었던 사업자들도 두 세 점포를 한 개로 축소하는 등 어려움을 겪는 다. 위드코로나(단계적 일상회복) 시행 이후 상권이 잠시 살아났으나 현재 오미크론 변이 바이러스로 인해 다시 축소됐다.

한식집을 운영하는 C씨는 “주변에서 상가를 운영하는 분들이 차츰 폐업을 고민한다. 정부의 지원도 마땅하지 않아 기댈 곳이 없다”며 “점심시간이나 저녁시간에는 그나마 손님들이 온다. 하지만 여전히 매출이 적어 생계까지 위태롭다”고 한탄했다.

오래전부터 개인 카페를 운영하는 D씨는 “대형 프랜차이즈 점포마저도 임대문의를 내놓거나 폐업을 고려한다”며 “대한민국을 대표하는 명동의 상권이 살아나지 않는다면 국내 전체 상권이 흔들릴 것”이라고 우려했다.

현재 명동은 렌트프리(약정 기간 무상임대) 방식으로만 들어오고 대부분 상가를 운영하지 않는 모양새다. 명동 건물주들은 침체기에도 아직 버틸힘이 남아 예전 임대료 정도는 아니어도 적정한 금액을 요구한다. 하지만 리스크가 큰 사업자들은 임대료 인하를 요구해 서로 의견이 충돌하는 상황이다.

명동이 위치한 서울 중구의 총 유동인구 수는 131만3024명이다. 사진=고정빈 기자
◆지금 명동에 들어간다면

궁금증이 생겼다. 이 같은 분위기에서 현재 명동에 사업을 시작한다면 어떨까. 선택해야 하는 업종은 교육과 서비스, 소매업, 음식점, 의료 등 무척 많다.

프랜차이즈 중화요리점으로 명동 인근(명동역 반경 400m)에서 사업을 시작한다고 가정해 분석해봤다. 부동산R114에 따르면 프랜차이즈 중화요리사업의 월 추정 매출(매장당)은 3887만원이다. 현재 명동에 위치한 프랜차이즈 중화요리점은 16개로, 중구에서 두 번째로 많다. 1회 평균 결제금액은 3만1224원이다.

해당 사업 매출추이를 시간대별로 보면 점심시간인 오전 11시(500만원)에서 낮 12시(2000만원), 오후 1시(433만원)에 매출이 높고, 저녁시간인 오후 5시(210만원)부터 8시(1523만원), 밤 10시(155만원)에도 매출이 높은 편이다.

서울 중구 총 유동인구 수는 131만3024명이다. 명동역 인근은 10만1356명으로, 중구 전체 인구의 7.7%를 차지한다. 요일별로 유동인구를 보면 금요일(15.7%)이 가장 많다. 임의로 정한 구역과 업종이라 설정을 달리하면 차이가 클 수 있다.

정확성을 파악하기 위해 프랜차이즈가 아닌 일반 다른 업종도 살펴봤다. 일반 커피전문점을 시작한다는 가정 아래 월 평균 추정 매출(매장당)은 1376만원이다. 업종이 다른 영향도 있으나 프랜차이즈와 비교했을 때 큰 차이가 난다. 중구 커피전문점 평균 매출(980만원) 대비 396만원(40.4%) 높다.

매출추이를 시간대별로 보면 낮 12시(339만원)와 밤 9시(197만원)가 가장 높다. 같은 시간 중구 커피전문점 평균인 938만원, 284만원과 비교해도 현저히 낮다. 프랜차이즈 중화요리점과 비교했을 때 너무나 초라하다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “명동은 현재 침체기에 빠져 큰 기업도 버티기 힘들다. 창업을 시작하기에는 리스크가 크다”며 “회복기를 고려해야 한다. 코로나19 상황에 따라 시기를 잘 결정해야 한다”고 말했다.

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