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개발 기대감 높아진 서울 준공업지역, 매물 줄고 가격 ‘껑충’

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서울시내에서 준공업지역의 토지 거래량이 급감하고 있다. 지속된 정비사업으로 개발 가능한 땅이 줄어든 데다 소유주들이 매물을 거둬들이고 있는 영향이다.

3일 한국부동산원에 따르면, 지난 9월 서울시 준공업지역의 토지거래량은 1234필지로 나타났다. 전달(1408필지)보다 12.4% 줄었다. 올해 초 거래량인 지난 1월 거래량(1921필지)과 비교해서는 8개월 사이에 준공업지역 토지거래량이 687필지(35.7%) 감소했다.

도시지역의 용도지역은 주거·상업·공업·녹지 지역으로 나뉜다. 준공업지역은 공업지역 가운데 경공업이나 환경오염이 적은 공장을 수용하는 곳을 말한다. 현재 서울의 준공업지역은 총 1998만㎡로, 주로 ▲강서구(292만 ㎡) ▲구로구(428만㎡) ▲금천구(412만㎡) ▲영등포구(502만5000㎡) 등 서남권에 집중돼 있다.

업계에서는 정부가 작년부터 준공업지역 개발계획을 내놓으면서 매물이 잠긴 것이 주된 이유라고 분석한다. 정부는 작년에 준공업지역 순환정비사업(5·6대책) 추진 방침을 내놨고, 올해는 도심 공공주택 복합개발 사업·소규모 재개발(2·4대책)을 통해 준공업지역을 개발하겠다고 발표했다.

최근 서울시가 준공업지역 중 하나인 성수동 일대의 용적률을 높여준 것도 기대감을 키운 요인이다. 서울시는 지난 10월 성동구 성수동2가 일대 57만8619㎡를 정보통신(ICT), 연구개발(R&D) 특화 거점으로 개발하는 지구단위계획을 확정했다. 준공업지역인 이 일대는 최대 용적률 560%를 적용받아 고층 건물이 들어설 예정이다.

준공업지역인 문래동4가의 한 공인중개업소 관계자는 “개발 기대감이 커지자 소유주들이 매물을 거둬들이고 관망세로 돌아섰다”면서 “현재 나와있는 매물은 몇개 안 되는데, 대부분 평당 5000만원 대에 가격이 형성돼 있다”고 말했다. 다른 공인중개업소 관계자도 “현재 나와있는 매물은 단 하나”라며 “어떻게 개발될지는 더 지켜봐야 한다”고 말했다.

거래량이 줄었지만, 서울시내 준공업지역의 땅값은 다른 용도지역에 비해 더욱 가파르게 오르고 있다. 지난달 서울 준공업지역의 땅값은 0.50% 올랐다. 작년 10월 상승률은 0.30% 수준이었다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “준공업지역은 이적지와 유보지로 구분돼있는데 현재는 이적지에서만 아파트를 지을 수 있고 유보지에는 아파트형 공장 등만 지을 수 있게 돼있다”면서 “아파트를 지을 수 있는 이적지는 얼마 안 남았다보니 매물도 별로 없고, 매물로 나와도 값이 천정부지로 오를 수밖에 없다”고 했다.

그러나 준공업지역 투자는 조심스럽게 접근해야한다는 지적도 있다. 준공업지역, 역세권, 저층 주거지 등을 고밀 개발하는 도심 공공주택 복합 사업의 경우 관련법의 국회 의결일인 2021년 6월 29일 이후 토지 등을 취득한 자에게는 우선공급권이 인정되지 않기 때문이다. 의결일 이후 후보지로 지정되는 경우에도 마찬가지다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “준공업지역은 서울에서 개발할 만한 마지막 땅이라고 하지만, 남아있는 땅 자체가 별로 없다”면서 “지난 5월만 해도 2000필지를 넘던 준공업지역 거래량이 이후 급격히 감소한 것을 보면, 도심 공공주택 복합 사업 후보지가 될 경우에 대한 우려도 작용한 것 같다”고 했다.

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