사무실 방 빼!" 하이브리드 업무 환경…

사무실 방 빼!" 하이브리드 업무 환경의 급부상, 빠르고 거세다

2.#대형빌딩 #빌딩거래 #빌딩매각 #빌딩매매 #빌딩매입 #빌딩신축 #빌딩임대 #사무실임대 #사옥매각 #사옥매매 #사옥매입 #사옥신축 #사옥이전 #사옥임대 #오피스빌딩 #오피스빌딩매매 #임대건물 #타워매각 #타워매매 #타워매입 #타워임대

팬데믹으로 인해 사무실로의 전면 복귀를 미루는 기업이 아직 많다. 기업은 머지 않은 미래의 업무 공간을 파악하려고 다방면으로 노력하고 있다. 미국을 중심으로 사무실 공급 과잉 현상이 더욱 보편적으로 나타나고 있다.

미국 상업용 부동산 및 투자 관리 서비스 회사인 JLL(Jones Lang LaSalle JP)에 따르면, 기업 사무실 임대 수준은 여전히 팬데믹 이전 수준에 미치지 못한다. 3분기 임대차 거래량이 전년 동기 대비 39% 증가하기는 했지만, 2019년 3분기와 비교하면 여전히 25% 더 낮은 수준이다.

JLL은 ‘11월 글로벌 부동산 분석(November Global Real Estate Perspective)’ 보고서에서 “팬데믹이 시작된 이후 가장 느린 증가율”이라고 설명했다.

코로나19가 공식적으로 글로벌 팬데믹으로 명명된 2020년 3월 이후 미국에 생긴 빈 업무 공간은 1,285만 8,093제곱미터에 달한다. 세계적인 상업 부동산 중개사인 쿠시먼 앤 웨이크필드(Cushman & Wakefield)에 따르면, 2007~2010년 대침체(Great Recession) 기간 생긴 빈 사무실 공간보다 34%가 더 많은 수준이다.

2020년과 2021년 부동산 점유율에 급격한 변화가 있었다. ⓒ JILL

1년 전 2021년 중반까지 사무실 공간 수요가 많을 것이라는 전망은 팬데믹으로 차질이 생겼다. 지난 주, 애플은 전 직원 사무실 복귀를 내년 2월로 미룬다고 알렸다. 애플이 사무실 복귀 계획을 미룬 것은 이번이 처음이 아니다. 다른 기업도 상황은 마찬가지다. 많은 기업이 여러 번에 걸쳐 사무실을 다시 여는 계획을 미루거나, 사무실 공간을 없애고 있다.

지난 8월, 미국 시애틀 소재의 아웃도어 소매업체 REI는 아직 이용하지도 않은 새 본사 건물을 매각할 계획이라고 발표했다. 이 회사는 대신 사무실을 더 분산시키고 여러 곳에 두는 방식을 계획하고 있다. 질로우 그룹(Zillow Group)은 올 여름 5,400명인 직원 중 약 90%에게 향후 부분적 재택 근무 선택지를 제공할 계획이라고 발표했다.

질로우는 회사 블로그에서 “역사적으로 재택 근무나 가상 협력보다는 사무실 내 협업과 대면 접촉을 선호했다. 그런데 팬데믹 기간을 통해 기존의 관행과 습관을 버렸다”라고 설명했다.

변화하는 업무 공간 지형

워크플레이스 IT 기업인 프리스페이스(Freespace) CEO 라즈 크리슈나무르티에 따르면, 일부는 원격으로 근무하고 다른 일부는 사무실에서 근무하는 하이브리드 환경에서 업무 공간의 필요성이 축소되고 임대 계약을 갱신하지 않는 경우가 많다. 프리스페이스는 이용되지 않는 공간을 발견하는 건물 센서와 직원의 사무실 방문을 통합 관리하고 일정을 수립하는 소프트웨어를 판매한다.

크리슈나무르티는 “작은 지역과 교외 사무실 공간을 쓰는 대형 고객사 중 계약을 갱신하지 않는 사례가 있다”라고 지적했다.

5월 초 기준으로 미국 사무용 건물 20개 중 1개가 점유율 10%를 조금 넘는 수준이었다. 지난달에도 평균 점유율은 16%에 불과했다. 컨설팅 회사인 무디스 애널리틱(Moody’s Analytics)에 따르면, 2022년까지 5개 사무실 중 1개는 빈 사무실로 남을 전망이다.

그렇지만 사무실 부동산 시장이 완전히 죽었다는 의미는 아니다. 캐슬 시스템(Kastle System)의 백 투 워크 바로미터(Back to Work)에 따르면, 2021년 11월 미국 10개 도시 평균 사무실 공간 점유율은 한 달 만에 1.2%가 오른 39%로 상승했다. 2020년 3월 이후 가장 높은 비율이며, 점유율은 백 투 워크 바로미터가 집계한 모든 도시에서 상승했다.

캐슬 시스템은 전 세계 1만여 기업에 관리형 보안 서비스를 제공하는 회사다. 직원의 배지 이용 데이터를 이용해 업무 공간 점유율을 파악한다.

기업이 애자일 인력과 하이브리드 오피스의 작동 방식을 계속 찾고 있다는 점은 전 세계 통계에서 확인할 수 있다. 프리스페이스가 워크플레이스 센서를 통해 수집한 점유율 데이터에 따르면, 직원이 매주 최소한 며칠은 사무실 출근을 하는 기업과 사업체의 비율은 5월 5%에서 10월 47%로 증가했다.

건물 소유주가 아닌 입주자를 주 고객으로 하는 프리스페이스는 협업 공간 이용도 9월 10%에서 10월 13%로 증가했다고 밝혔다. 공유 공간으로 변화가 이뤄지고 있음을 알려주는 통계이다.

전대계약, 탄력을 받다

크리슈나무르티에 따르면, 재계약이 줄어드는 이유로 업무 공간 통합 때문일 가능성을 들 수 있다. 임대차 계약 갱신이 줄어들면서 업무 공간이 과다해진 것이다.

크리슈나무르티는 “과거 60%였던 고객사의 최고 점유율은 40%로 떨어졌다. 여러 층을 운영하는 경우 일체감을 높이기 위해 층을 줄여 통합하는 것이 합리적이다. 사무실 점유 패턴이 계속 안정화되면 임대 면적 축소나 전대차 계약이 뿌리를 내릴 전망”이라고 설명했다.

데이터에 따르면, 인력이 더 애자일한 인력으로 변하면서 사무실을 전대하는 기업이 증가하는 추세이다. 쿠시먼 앤 웨이크 필드가 발표한 보고서에 따르면, 하이브리드 인력이 어떤 형태를 보일지 불확실하다는 점을 감안할 때 임대차 기간을 줄이고 전대하는 방식이 이익이 될 것으로 판단된다. 주요 시장에서 업무 공간을 전대하는 비용이 10%~50% 더 저렴한 것으로 조사됐다.

전대되는 업무 공간이 3분기에 소폭 감소했지만(0.8%), 여전히 빈 공간이 많다.

진화하는 업무 공간

IDC 엔터프라이즈 자산 관리 및 스마트 시설 분야 조사 관리자인 줄리아나 뷰바이스에 따르면, 사무실이 없어진 것은 아니다. 단지 변화하고 있을 뿐이다. 뷰바이스는 “원격 방식으로 업무를 처리할 수 있는 직종이 있다. 또 사무실 근무 때의 경험과 혜택을 일어버릴 수 있는 사람들도 있다”라고 지적했다.

IDC는 팬데믹이 종식되면, 70% 가까운 직원이 사무실과 지사, 매장, 창고, 공장, 병원, 학교 등 물리적 시설과 공간에서 주로 일하게 될 것으로 내다보고 있다. 지난 7월 실시한 미래의 기업 탄력성 및 지출에 대한 조사(Future Enterprise Resiliency & Spending Survey) 보고서의 결과다.

https://www.itworld.co.kr/news/216944

부동산뉴스