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노후보장용이었는데..세금 폭탄에 '찬바람' 맞은 상가주택

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경남 진주시에 상가주택을 가지고 있는 A씨는 요새 고민이 많다. 종합부동산세와 양도소득세 등 늘어나는 세금 부담에 상가주택을 매물로 내놨지만 좀처럼 매수인을 찾기 어려워서다. 주변 시세보다도 싸게 집을 내놨지만 냉랭한 시장 분위기에 골머리를 앓고 있다.

상가주택 시장에 찬바람이 불고 있다. 임대수익률은 그대로인데 세금만 무거워지고 있어서다. 그나마 팔리는 물건도 대부분 매도자가 주택을 상가로 용도 변경을 해주겠단 조건이 달렸다.

서울 동작구 흑석동에 있는 한 상가주택.(사진=뉴시스)

매도자는 다주택자 중과세 맞고, 매수자는 절세 혜택 줄고

흔히 상가주택이라고 하는 상가 겸용 단독주택은 이름 그대로 상가와 주택이 한데 있는 건물을 말한다. 하층에 상가, 상층에 주택을 두는 게 일반적이다. 상가 임대료를 받으면서 소유자가 직접 거주하거나 주택도 세를 줄 수 있다는 게 장점이다. 올해까진 주택 부분 넓이가 상가 부분보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 봐 1가구 1주택자 비과세나 장기특별보유공제 혜택도 받을 수 있다.

다주택자 세금 부담이 무거워지면서 상황이 달라졌다. 상가주택을 신규 취득하려는 다주택자 수요가 줄었다.

우선 올해부터 다주택자에 적용되는 종합부동산세 세율은 지난해보다 두 배 가까이 높아졌다. 여기에 정부가 종부세 부과 기준이 되는 공시가격도 매년 상향하겠다고 정부가 예고했다. 단독주택이나 빌라보다 값이 비싼 상가주택은 이미 주택을 보유하고 있는 자산가가 주 수요층이었는데 다주택자 중과세로 직격탄을 맞았다. 주택 부분에 임대용 주택이 여러 채 있는 경우 그 충격이 더 크다.

거래세의 경우도 1주택자로서의 투자 매력이 빛바래고 있다. 내년 이후 상가주택을 매도하면 주택과 상가 비율에 상관없이 주택과 상가 부분에 따로 양도소득세를 내야 하기 때문이다. 그간 상가 부분까지 포함해 받았던 1가구 1주택자 절세 혜택을 못 누린다는 뜻이다. 이 때문에 매도세는 강해졌는데 매수 수요는 그에 못 쫓아오는 게 시장 상황이다.

“통상가로 용도변경 특약 안 걸면 매수자 외면”

그나마 팔리는 물건은 건물 용도 전체를 근린생활시설 등 상가로 바꿀 수 있는 경우다. 다주택자 중과세 리스크를 줄일 수 있기 때문이다. 몇 년 새 투자자들 사이에서 꼬마빌딩 바람이 부는 것도 상가주택을 상가로 바꾸는 요인이다. 대출 규제가 엄격한 주택과 달리 상가는 아직 상대적으로 자금 조달이 용이하다는 장점도 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 단독주택이나 다세대·다가구주택에서 2종 근린생활시설로 용도를 바꾼 건물은 4480채에 이른다. 한 세무 전문가는 “집을 여러 채 가진 입장에선 한 채를 근린생활시설로 변경하면 보유세 절감에 도움이 될 수 있다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근에 상가주택 인기가 줄어든 건 종부세 중과세 등 다주택자 규제 영향이 크다고 봐야 한다”며 “여기에 온라인 쇼핑이 활성화되면서 상가주택 사이에 옥석 갈림이 더 심해지고 있다”고 말했다.이 때문에 상가주택을 급매하려는 이들에게 용도변경은 필수다. 서울 강남구 B공인중개사무소 대표는 “요새는 잔금 전 매도인이 용도변경을 마쳐주는 특약을 걸지 않으면 매물이 나가지 않는다”며 “급하게 처분해야 하는 경우 용도변경을 원활하게 하기 위해 주택 세입자 명도(건축물 등을 비워달라고 요구하는 것)까지 대신해주는 경우도 있다”고 말했다. 다만 상가주택이 위반건축물(건축법 등을 위반한 건축물)인 경우 위반사항을 시정하기 전까지 용도변경을 할 수 없기 때문에 매도가 어렵다.

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