집주인 바뀌면 전세금은 누구에게 받…

집주인 바뀌면 전세금은 누구에게 받아야 할까?

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“임대차계약 기간이 끝나기 전에 집주인이 바뀌었습니다. 전세금은 기존 집주인에게 받아야 하나요, 새로운 집주인에게 받아야 하나요?”

전세금 반환을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 임대차계약 기간 중에 집을 팔아버리는 집주인도 늘어나면서 세입자들의 한숨이 깊어지고 있다.

이 같은 경험을 한 세입자들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 계약기간이 끝나 정상적으로 기존집주인에게 전세금을 돌려받는 경우와 달리, 임대차계약 기간이 끝나지도 않았는데 집을 팔아버린 경우는 간단치 않은 문제다.

24일 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “임대차 계약기간 중에 집주인이 바뀌었을 때, 전세금을 기존집주인에게 받아야 하는지 새 집주인에게 받아야하는지 모르는 경우가 자주 있다” 면서 “세입자가 원하는 경우 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인에게 전세금을 받으면 된다”고 말했다. 이어 “새로운 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 전세금반환소송으로 권리를 찾을 수 있다”고 조언했다.

전세보증금반환소송이란 전세금을 달라고 청구하는 소송을 말한다. 지난 9월 대법원이 발표한 ‘사법연감’에 따르면 2020년 한 해 동안 전국법원에 접수된 전세금반환소송은 총 5,755건인 것으로 집계됐다. 전세보증금 전문법률상담을 제공하는 법도 전세금반환센터의 ‘2021전세금통계’에 따르면 전세금반환소송은 총 328건인 것으로 조사됐다. 평균 소송 기간은 4개월인 것으로 나타났다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다’고 규정하고 있다. 여기서 말하는 양수인은 집을 산 새로운 집주인을 말한다. 즉, 새로운 집주인은 임대인이 되기 때문에 보증금을 돌려줄 의무도 있다는 뜻이다.

새로운 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 해야 한다. 소송을 위해선 임대차계약이 정상적으로 해지되었음을 입증하는 게 관건이다.

임대차계약서는 물론이고, 등기부등본, 확정일자, 계약 과정에서 주고받은 이메일·문자 메시지·SNS 메시지·통화녹음 등이 자료로 쓰일 수 있다.

전세보증금 반환소송에서 승소했음에도 새집주인이 세입자의 전세금 돌려받기 의사를 거부한다면 부동산경매로 대응할 수 있다.

엄 변호사는 “집주인이 바뀐 경우 새 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 먼저 내용증명을 보내 의사를 타진해 보는 게 순서다”며 “임차권등기를 해서 새 집주인을 압박해 보는 것도 소송 전에 해 볼 수 있는 방법 중에 하나다”고 귀띔했다.

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