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바뀐 세법 적용 상가주택 '골치' 매각 문의 급증

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상가주택을 보유한 자산가들의 부동산 매각 문의가 잇따르고 있다. 내년부터 바뀐 세법이 적용되기 때문에 올해 안해 부동산을 처분해야 절세 혜택을 최대한 누릴 수 있다.

일반적으로 상가주택이라 부르는 겸용주택은 한 건물 내에 주택과 주택이 아닌 부분이 함께 있는 건물을 말한다. 그간 주택으로 차지하는 연면적이 나머지 부분을 합한 연면적보다 큰 경우 건물 전체가 주택으로 간주돼 왔다.

주택으로 간주된 건물을 양도할 경우 양도소득세가 주택과 동일하게 적용된다는 점 때문에 상가주택이 주목받았다. 1주택 비과세 혜택 등을 활용하면 부동산 시세가 올라 매각할 때에도 일반 상가건물을 매각할 때보다 절세 면에서 유리하기 때문이다.

그러나 내년부터는 실거래가 9억원을 넘는 겸용주택의 경우 주택 부분과 주택외 부분을 따로 보고 과세한다. 매각 계획이 있는 자산가들이 매각 시점을 앞당겨 올해 안에 건물을 팔고자 하는 이유다.

한 증권사 프라이빗뱅커(PB)는 "최근 상가주택을 보유한 고객들께서 건물을 팔아야 하냐고 문의하는 경우가 많이 늘었다"며 "상가주택 1주택자들인 경우 올해 매각하는 게 비과세 측면에서 더 유리하기 때문에 매각을 추천하고 있다"고 말했다.

해당 건물이 주택으로 간주될 경우 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 9억원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있어서 올해 안에 처분하는 게 더 유리하다.

또 고객이 해당 건물을 장기간 보유한 경우 주택으로 전체 건물이 간주될 때 더 높은 장기보유 특별공제율을 적용받을 가능성이 높다. 주택의 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 일반 부동산의 경우 연2%씩 최대 30%까지(15년 보유시) 특별공제율을 적용받는다.

1가구 2주택 이상인 경우에도 상가주택을 매각해 주택 수를 줄이려는 수요가 있어 상가주택 매각 문의가 꾸준한 것으로 알려졌다. 용도변경 등을 통해 주택 외 용도로 전환도 가능하지만 이를 번거롭게 여기는 자산가들은 매각을 선호하는 경우도 있다.

상가주택 매각을 원하는 자산가들과 근린생활시설에 투자하고자 하는 자산가들의 공급, 수요가 맞물리면서 용도변경을 통해 매매가 성사되는 사례도 급증하고 있다.

주택수에 포함되지 않는 근린생활시설에 투자하려는 이들이 늘면서 최근 근린생활시설 용도의 부동산 가격이 상승하고 있다. 이에 상대적으로 저렴한 상가주택을 용도변경해 활용하려는 수요도 적지 않은 상황이다.

매매 계약 체결 후 잔금을 치르기 전 매도인이 용도변경을 해주는 사례가 늘고 있다. 원칙적으로 취득세는 잔금지급일을 기준으로 산정된다. 이미 1주택자인 고객이 주택이 포함된 상가주택을 용도변경 하지 않고 취득할 경우 취득세 부담이 크기 때문에 용도변경을 한 뒤 잔금을 치르는 방식으로 거래가 늘고 있다.

매도자의 경우 매수자가 해당 건물을 주택외 용도로 사용하겠다고 약정하면 계약일을 기준으로 양도소득세가 계산되기 때문에 매각 시점에 주택으로 판단돼 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

업계 관계자는 "용도변경과 관련해 정화조 등 근린생활시설로 전환할 때 필요한 것들이 있다"며 "건축설계사무도 등을 연결해주고 이러한 부대업무를 맡기도록 안내하고 있다"고 말했다.

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