부동산 시장서 주목받는 ‘스타벅스 …

부동산 시장서 주목받는 ‘스타벅스 효과’

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“이 땅에 3층짜리 건물이 올라가요. 스타벅스 드라이브 스루(DT) 매장이 들어오기로 이미 계약이 되어있어요. 15년간 장기 임차를 하게 되니 임대인이 신경 쓸 일이 많지 않아 좋지요.”(경기도 남양주 인근 법인 부동산 전문 중개업소 관계자)

꼬마빌딩의 인기가 지속하는 가운데 ‘핵심 임차인’을 품은 건물의 몸값이 천정부지로 뛰고 있다. 가장 인기가 좋은 임차인은 바로 스타벅스다. 부동산 시장 관계자들은 스타벅스 입점만 확정되면 나대지도 어렵지 않게 팔 수 있다고 입을 모은다. 이런 가운데 스타벅스 임차를 성공시키는 개발업자도 활발하게 활동하고 있는 것으로 알려졌다.

지난 9월 28일 오후 서울 시내 한 스타벅스 매장에서 고객들이 음료를 주문하고 있다./연합뉴스 제공

22일 부동산 업계에 따르면 최근 새 건물을 올려 스타벅스 입점까지 해결한 뒤 건물을 통으로 매각하는 부동산 개발업자가 늘고 있다. 2~3년 전까지만 해도 시내 노후 빌딩을 새로 지어 올리면서 스타벅스에 임대하는 경우가 많았지만, 최근엔 서울 근교 대로변의 땅을 같은 방식으로 개발하는 사례가 많아지고 있다는 것이 개발업자들의 설명이다.

한 빌딩 전문 중개업자는 “요즘은 50억원짜리 꼬마빌딩을 웬만한 곳에서 찾아보기 어려워진 데다 한 때 외국에만 있던 드라이브 스루(DT) 방식이 점점 친숙해지면서 부동산 개발업자들이 수도권 외곽 땅 개발에 더 적극적으로 나서게 된 것”이라고 했다.

이들은 주로 법인을 구성해 거래에 나서고 있다. 대지 주인과 스타벅스 입점 경험이 있는 개발업자가 함께 법인을 만들고 매수자를 찾는 식이다. 이는 세금 부담을 줄이기 위한 것이다. 일반적으로 개인 소득세는 최저세율 6%에서 최고세율 45%까지 초과누진세율을 적용받는다. 반면 법인은 2억원 이하 10%, 200억원 이하 20%, 3000억원 이하 22%, 3000억원 초과 25%의 초과누진세율을 적용받는다.

예를 들어 개인이 벌어들인 소득이 10억원을 초과하면 45%, 지방세까지 고려한다면 49.5%를 적용받는데, 법인으로 벌어들인 소득은 3000억원을 초과해야 25%, 지방세까지 고려하면 27.5%를 적용받는다는 뜻이다. 중과 대상 자산을 매각할 때 적용되는 중과 세율도 개인은 최고 30%, 법인은 20%로 법인이 유리하다.

부동산 업계 한 관계자는 “예전에는 스타벅스 입점을 위해 활동하는 개발업자가 수수료로 이익의 일부를 가져갔다면 최근엔 법인의 지분을 가져가는 형식으로 거래한다”면서 “결국 수수료가 오른 것인데 부동산 시장에서 ‘스타벅스 효과’가 크다는 속설이 정설로 자리잡는 분위기이기 때문”이라고 했다. 스타벅스가 인근에 있는 곳이라는 뜻의 ‘스세권’이란 용어가 통용되고 있는 데다 스타벅스DT가 입점하면 주변 상권이 살아난다는 인식이 팽배하다고 이 관계자는 덧붙였다.

실제로 스타벅스를 핵심 임차인으로 들여와 수익을 낸 유명인도 많다. 배우 하정우가 대표적이다. 토지건물 정보플랫폼 밸류맵에 따르면 하정우가 2018년 7월 73억3000만원에 매입한 화곡동 건물이 올해 3월 119억원에 매각 거래가 이뤄졌다. 매입액과 매각액만 따져보면 하정우는 45억7000만원의 차익을 거뒀다.

이 건물은 지하철 5호선 목동역에서 985m 거리에 있고 지하 1층, 지상 3층 건물이 커피 전문점인 스타벅스로 운영 중이다. 스타벅스가 2031년까지 직영으로 15년간 장기임대한 곳인데 보증금은 4억원, 월세 2400만원으로 계약을 맺었다.

개그맨 박명수(47)씨 부부도 비슷한 경우다. 박씨 부부는 서울 성북구 동선동에 사들인 건물을 2011년 10월에 29억원을 주고 매입한 뒤 전 층에 스타벅스를 입점시켰다. 이후 이 건물 가치는 껑충 뛰었다. 3년 후에 46억6000만원에 매각하면서 17억6000만원의 수익을 냈다. 박씨 부부는 지난 2015년 서울 방배동 건물을 89억원에 매입해 스타벅스를 입점 시키고 지난해 2월 173억5000만원에 매각했다. 5년 만에 63억원이 넘는 시세 차익을 거둔 셈이다.

하지만 일각에서는 스타벅스 효과가 과장됐다는 지적도 나온다. 스타벅스가 들어가서 상권이 활성화된 것이 아니라 이미 가치가 뛰어난 상권에 스타벅스가 선별적으로 입점한 것이라는 취지의 논문도 있다.

한양대 도시공학과 연구진이 작성한 ‘스타벅스 입지의 공간적 효과에 관한 연구 -2016년 개점된 서울시내 점포를 대상으로’라는 논문에 따르면 2016년 서울에서 개점한 스타벅스 매장의 입점 전 1년과 입점 후 1년 간의 변화를 공시지가, 유동인구, 동종업종, 이종업종 등의 변수를 통해 살펴본 결과 뚜렷한 효과가 없거나 변화가 있더라도 사회 전반적인 효과나 상권 효과인 것으로 추정됐다. 스타벅스의 입지 효과일 가능성은 크지 않다는 뜻이다.

박원갑 KB부동산 수석부동산전문위원은 “최근 스타벅스를 장기 계약 임차인으로 들여 시세 차익을 낸 유명인이 많아지면서 핵심 임차인에 대한 관심이 높아졌다”면서 “핵심 임차인이 건물에 들어오면 건물 가치가 올라가는 건 입증된 얘기지만, 최근 스타벅스 매장이 늘어났다는 점을 감안하면 15~20년 뒤에도 스타벅스의 위상이 그대로일지에 대한 고민은 필요하다”고 했다. 스타벅스커피코리아에 따르면 2021년 10월 기준 국내 매장 수는 1605곳이다. 2020년 말 점포 수(1503곳)보다 102곳이 늘었다.

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2021/11/22/ZSIJL2ORERBX3GV2QNFHKG4554/

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