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치솟는 서울 상가 공실률… “코로나 지나도 문제”

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서울 주요 상권의 상가 공실률이 통계 집계 이후 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파라는 해석이 가장 먼저 나오지만, 국·공립 연구기관에서는 시대적 변화에 따른 상가 수요 감소가 공실률을 높일 것이라는 전망을 연이어 내놓고 있다. 보고서 전망대로라면 공실률은 쉽게 해소되기 어려울 수 있다.

17일 오전 서울 송파구 가락시장 내 농산물 상가가 비어있다. /이신혜 기자

19일 상업용 부동산 플랫폼 알스퀘어가 한국부동산원 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난 3분기 서울에서 3층 이상, 연면적 330㎡를 초과한 중·대형 상가의 평균 공실률은 9.7%로 전분기보다 2.2%포인트 상승했다. 표본이 몇 차례 바뀌긴 했지만, 관련 자료가 집계된 지난 2013년 1분기 이후 가장 높은 수치다.

주요 상권별로 살펴보면 서울에서도 주요 상권으로 꼽히는 도심(17.4%), 강남(10.6%), 영등포·신촌(11.8%)이 기타 상권(7.2%)보다 공실률이 오히려 더 높은 것으로 나타났다. 세부적으로는 ▲명동(47.2%) ▲광화문(23%) ▲논현역(19.6%) ▲홍대·합정(17.7%) 등의 공실률이 서울 지역 평균치보다 높았다.

2층 이하 연면적 330㎡ 이하인 소규모 상가의 경우 중·대형보다는 낫지만 큰 온도 차이는 없었다. 지난 3분기 서울 소규모 상가 평균 공실률은 6.7%로 지난 1·2분기 평균 공실률(6.5%)보다 0.2%포인트 올랐다. 소규모 상가 공실률 역시 광화문 19.3%, 압구정 17.1%, 홍대·합정 24.7%를 기록했다. 명동의 공실률은 43.3%까지 치솟았다.

부동산 시장 일각에서는 ‘위드 코로나(단계적 일상회복)’로 방역 조치가 완화되면 상권이 되살아날 수 있다는 기대감을 하고 있다. 하지만 국책 연구기관의 전망은 다르다. 근본적인 시대적인 변화에 직면해 상가공시률이 오를 수 밖에 없다는 분석을 내놓고 있다.

서울시 산하 서울연구원은 지난달 오프라인 점포의 소매 매출액을 토대로 분석한 결과, 서울의 상업공간 수요면적이 지난 2014부터 2016년까지 매년 ▲8.8% ▲15.1% ▲14.8% 감소했다고 추정했다. 오는 2045년에는 상업시설 필요 면적이 2020년 필요면적(218만㎡)의 절반 이하로 감소할 것이라고 봤다. 수요 감소가 예상되지만 서울 시내 상업시설 재고량은 지난 2000년 5000만㎡에서 2019년 8000만㎡로 오히려 3000만㎡, 60% 가량 늘었다.

국토교통부 산하 국토연구원 역시 ‘4차 산업혁명 시대의 상업용 부동산 수요·이용 행태 변화’ 보고서에서 “앞으로는 상업용 부동산 거래가 지속 감소할 것으로 예상된다”며 “기존 상업용 부동산 현황을 정확히 파악하고 수요가 따라올 수 있을 정도의 적절한 양을 신규 공급해 비율을 유지 관리해야 한다”고 했다.

국토연구원은 지난 2006~2019년까지 전국 상업용 부동산 관련 각종 데이터 등을 머신러닝을 통해 분석해 2020년 이후 상가 거래량이 강원·충북·제주지역에서는 14% 이하, 경남·전남·충남지역에서는 35%, 경북·전북에서는 50%, 경기지역에서는 65% 수준까지 줄어들 것으로 전망했다. 온라인 유통 시장이 급성장하고, 전체 인구 수는 줄어들 것으로 보인다는 이유 때문이다. 또 저성장 기조에 따라 가구 가처분소득이 줄고 소비가 침체될 것이란 상황도 반영했다. 연구기관들은 코로나19는 이같은 현상을 촉진했을 뿐이라는 의견을 공통으로 내놨다.

부동산 전문가들도 국책연구기관의 분석에 대체로 동의하는 입장이다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “오프라인 상권이 쇠퇴하는 가장 큰 이유는 온라인 유통이 그만큼 활성화됐기 때문”이라며 “코로나19가 촉진하긴 했지만, 소비자의 편의성이나 유통 시간 측면에서 온라인이 오프라인보다 더 경쟁력을 갖추면서 디지털 유통이 별도의 상권이 됐다”고 했다. 이어 그는 “구조적 변동이 일어나는 와중에도 상가 공급이 너무 많았다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “코로나19 때문에 오프라인 상권이 침체된 것이 아니라, 침체되는 와중에 코로나19까지 닥쳤다고 보는 것이 맞다”며 “상권도 고정된 것이 아니라 유동적이기 마련인데, 그 중심이 온라인으로 옮겨진 것”이라고 했다.

국책연구원들은 상업용지의 용도를 변경하는 등 정책적 대안을 제시했지만, 전문가들은 정책의 효과가 제한적일 것으로 봤다. 이은형 연구원은 “상가 공급을 인위적으로 조절하기는 힘들다”면서 “시장의 흐름에 맡기면 자연스럽게 조정될 것”이라고 말했다. 박대원 소장도 “상권·상가를 정책적으로 살리기는 어렵다”면서 “오프라인 상권·상가 스스로 소비를 유도할 체험형 콘텐츠를 만들어 온라인 상권과 경쟁해야 한다”고 했다.

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