상업용 부동산 차기 대세는 ESG형 오피…

상업용 부동산 차기 대세는 ESG형 오피스”

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‘위드 코로나’ 시대가 도래하면서 부동산 시장, 특히 상업용 부동산 시장이 어떻게 전개될지를 두고 관심이 뜨겁다. 직장인들이 출퇴근하는 오피스 시장은 최근 코로나 이전 수준으로 공실률이 회복했다는 소식도 있다. 반면 자영업자가 입주하는 리테일 시장에서는 공실률이 여전하다. 명동, 홍대 등 주요 상권은 계속 ‘찬바람’이다. 부동산 전문 회사 젠스타메이트 이형구 리서치본부장에게 상업용 부동산 현황과 향후 추이를 물어봤다.

Q. ‘위드 코로나’ 시대에 접어들고 있는데 상업용 부동산 시장도 변화가 좀 있나요.

당장 큰 변화는 없습니다. 부동산은 ‘실물’이라는 특징 때문에 주식, 채권 시장보다 움직임이 더딥니다. 다만 향후 부동산 유형별로 큰 차이가 나타날 것으로 보입니다. 코로나로 투자가 위축된 섹터는 호텔, 리테일(대형마트, 쇼핑몰, 백화점, 아웃렛, 상가빌딩, 영화관)입니다.

이 중 호텔은 코로나 발생 후 지금까지 매각 물량이 꽤 나오고 있습니다. 지난해, 그러니까 코로나 발생 초기에는 2, 3성급 등 낮은 등급의 호텔이 적자 부담을 견디지 못하고 매물로 나왔는데요. 거래가 성사되는 호텔은 주로 주거용 등의 다른 용도로 변경 가능한 경우가 많았습니다. 올해는 5성급 호텔도 매물로 나온 상황입니다. 5성급은 그나마 부지가 커서 매매가 성사되려는 분위기인데 이곳도 호텔을 유지하기보다 다른 용도로 전환하려는 목적의 거래가 많아 보입니다. 쉐라톤 서울 팔래스 강남호텔이 대표적인데요. 더랜드(시행사)가 한국투자증권과 함께 매입해 주거용으로 개발하고 있지요. 역삼동 르메르디앙 호텔 역시 마스턴투자운용이 PFV 설립해 올해 9월 매입, 주거용으로 개발 중입니다. 쉐라톤 서울 디큐브시티는 케펠자산운용이 최근 매입, 오피스로 리모델링을 추진하고 있습니다.

밀레니엄 힐튼 서울 호텔, 서대문의 스위스 그랜드 호텔도 이런 이유로 매각 협상이 진행 중이죠.

Q. 리테일 부동산 상황은 어떤가요.

전반적으로 호텔과 상황이 비슷합니다. 그동안 다른 용도로 전환 가능한 부동산 위주로 거래됐는데요. 특히 전환 가능한 대형마트가 인기가 좋습니다. 지난해와 올해 대형마트 거래의 화두는 ‘주택(주로 주거용 오피스텔)으로 개발 가능하냐’였습니다. 가능한 마트는 거래가 성사됐고 아닌 마트는 매물로 나왔다가 다시 들어갔죠. 인트러스투자운용이 아트몰링 장안점을 매입해 현재 다른 용도로 재건축을 추진하고 있는 상태입니다.

백화점은 좀 다릅니다. 주인만 바뀐 채 계속 운영되고 있습니다. 코람코자산신탁이 매입한 갤러리아백화점 광교점이 대표적인 예지요. 리테일 매매 시장을 전망해보면, 당분간 큰 변화 없이 비슷하게 진행되겠으나 대형마트 중에서 일부는 컨버전(용도변경)이 아닌 운영 목적으로 매입하는 경우도 생길 것으로 보입니다. 특히 운용사가 개인 투자자를 대상으로 공모 상품을 만들어 안정적인 배당을 지급할 용도로 매입하려는 분위기도 있습니다.

Q. 타격이 컸던 멀티플렉스 영화관은 어땠나요. 미국 AMC 사례를 보면서 ‘위드 코로나’ 수혜주로 떠오를 거라는 전망도 있던데.

코로나 이후 거래가 거의 없었습니다. 코로나 타격이 커서 영화관을 그대로 매입할 수요는 없었고 규모가 작아 다른 용도로 바꾸기도 힘들었기 때문입니다. 물론 위드 코로나 이후 영화관 이용객이 늘어날 것으로 전망할 수 있는데 다만 사람들이 넷플릭스 등 OTT에 이미 익숙해져버린 점이 예전 영화관 수요를 회복하는 데 걸림돌로 작용할 듯합니다.

Q. 코로나 장기화로 택배 물량이 급증하면서 물류센터가 각광받았는데요. 이런 대접을 계속 받을 수 있다고 보는지.

‘물류센터’는 코로나 전에도 인기였습니다. 코로나 수혜가 얹어져 각광받는 자산이 됐죠. 오피스에 이은 어엿한 투자 자산으로 계속 대접받을 겁니다. 온라인 활성화, 택배 시장 확대 기조가 대세니까요.

Q. 흥미로운 건 오피스 시장입니다. 알스퀘어 자료를 보면 여의도, 판교, 강남 등 국내 5대 오피스 시장은 코로나 이전 수준(약 7%, 판교는 0%)으로 공실률이 회복됐어요. 재택근무, 원격 근무제가 확산되면 오피스 시장은 위축될 거로 봤는데 왜 그런 걸까요.

오피스 시장은 실은 우리나라는 해외 선진국 상황과는 좀 달랐어요. 코로나 시기에도 한국 기업들은 사무실은 유지하면서 재택근무, 거점 근무 형태를 새로 도입했거든요. 사무실 수요 위축 현상이 실은 없다고 봐야 할 정도입니다. 그러니 매매가(단위면적 당 매매가) 측면에서는 오히려 급격히 올랐어요.

같은 이유로 ‘위드 코로나’가 돼도 큰 변화가 없을 것으로 봅니다. 물론 기업들에 따라서 재택근무를 상시 병행하는 회사도 있고 거점 근무도 한다고 하지만 오피스 시장에 미칠 영향력은 제한적입니다.

오피스는 좀 더 장기적으로 본다면 ‘ESG형 오피스 시대’가 올 것으로 봅니다. 기존 오피스가 유연한 근무 형태에 맞는 구조, 감염에 안전한 구조 등으로 바뀌는 거죠. ‘친환경’ 인증을 획득한 신축 빌딩은 높은 몸값을 받을 가능성이 큽니다. 일부 소형(부티크형) 공유 오피스 역시 거점 근무를 늘리는 기업 수요로 수혜를 볼 것으로 보입니다.

Q. 기준금리, 시장금리 인상이 되고 있기에 상업용 부동산 시장은 조달금리 조건이 강화돼 오히려 위축될 수 있다는 전망도 있는데 현장에서는 어떻게 보는지요.

보험사들의 부동산 담보대출 금리에 영향을 많이 미치는 국고채 3년물 금리는 연초 최저 0.936%에서 최근 1.906%로 올랐습니다(금융투자협회 채권정보센터, ‘최종호가수익률’ 기준).

대출 금리가 상승하면서 당장 매매 시장에 영향을 미치고 있습니다. 그런데 이걸 잘 따져봐야 합니다. 거래량(투자 수요) 측면에서의 ‘위축’은 아니고, 거래 가격 측면에서의 ‘위축’이라고 보면 되겠습니다. 대출 조달금리가 높아지면서 매입하려는 운용사 입장에서 보면 투자자가 목표하는 수익률을 맞추기가 어려워 매입가를 높이기가 힘들어졌습니다. 특히 대출 금리가 비교적 급격히 올라서 매매 절차가 진행되는 동안 매도자가 기대하는 매매가보다 낮은 가격으로 입찰에 참여하는 현상이 벌어지고 있습니다.

예를 들어, 판교 알파리움타워 매도자(ARA코리아)는 평(3.3 제곱미터)당 3300만원 이상, 3400만원까지 기대했지만 최근 진행된 입찰에서 매수 희망자들이 써낸 가격은 3000만원 초반대인 것으로 알려져 있습니다. 이 빌딩 선순위 담보대출 금리가 연 3.3% 정도, 높게는 3.5% 정도로 얘기되고 있는데 매수 희망자 조건이라면 역(마이너스)레버리지 효과가 생길 수도 있는 상황입니다. 그 외에도 서울시티타워 등 몇 오피스에서 우선협상대상자가 선정된 매물 중에서도 계획보다 높아진 대출 금리가 변수로 작용할 수 있다는 말도 들립니다.

Q. 앞으로 한국은행이 기준금리를 또 올린다면요.

당연히 대출 금리도 오르니 일시적으로 거래가 위축될 수 있습니다. 그러다 다시 매매 시장은 서서히 회복될 것으로 보이는데요. 시중 자금이 워낙 많아서입니다. 투자할 부동산이 많지 않으니 넘쳐나는 운용사 사이에서 매입 경쟁이 여전히 치열할 것입니다. 다만 올해 상반기처럼 서울 강남이면 최고가 매매 행진이 계속되는 식의 기조는 아닐 겁니다. 지방과 서울, 강북과 강남으로 양극화될 것이고 매매가 상승률도 이전 같지는 못할 겁니다. 핵심 상업지구가 아니라면 상업용 부동산은 한동안 보합이거나 다소 떨어질 가능성도 있다고 봅니다.

https://www.mk.co.kr/news/business/view/2021/11/1084370/

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