부동산 투자 틈새시장 찾아라

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이데일리 문승관 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 해외 부동산 투자 길은 막혔고, 부실 투자 방지를 위한 금융당국의 대체투자 관리·감독 강화로 실물 대체투자도 까다로워지면서 금융투자업계의 부동산 투자 틈새시장 찾기가 한창이다.

그간 사업을 따내기 어려워 참여를 꺼려왔던 공모개발사업에 증권사가 대거 모습을 드러내는가 하면 연초 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)유동화 시장에서 자취를 갖췄던 증권사가 최근 들어 신용보강을 대폭 강화해 돌아오고 있다.

자산운용사도 몸값이 대폭 오르고 투자 경쟁이 치열한 골프장과 물류센터투자에서 코로나19로 부실화한 호텔과 대형 마트 등을 싼값에 인수해 용도변경을 하거나 리모델링을 하는 ‘밸류애드(가치 향상)’ 투자로 눈을 돌리고 있다. 금융투자업계에서는 코로나19 사태 장기화와 금융당국의 관리감독 강화 등의 영향으로 부동산 투자 대상과 방식이 점차 변화할 것으로 전망하고 있다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

◇공모개발사업에 등장한 증권사

22일 금융투자업계에 따르면 최근 지방자치단체나 공사 등이 추진하는 공모개발사업에 증권사가 적극적으로 참여하고 있다.

경기 김포 고촌복합개발사업에 한국투자증권, 교보증권, 현대차증권이 개발 컨소시엄에 참여했다. 2023년 착공해 2025년 준공할 계획이다. 김포도시공사가 지난 2018년 민간사업자를 공모했으며 총 5개 컨소시엄이 경쟁을 펼친 끝에 한국투자증권 컨소시엄이 선정됐다. 사업비는 4221억원이다. 한투증권 컨소시엄은 재무적투자자(FI)로 참여해 PF 금융주선을 맡는다.

지난달에는 KB증권이 참여한 새만금세빛발전소 컨소시엄이 새만금 육상태양광 3구역 발전사업의 우선협상대상자로 선정됐다. 총 사업규모는 최소 2000억∼3000억원에 달할 전망이다. 사업비 1조원대 대전역세권 개발사업에도 증권사 6곳이 사업참여의향서를 제출해 사업권을 따내기 위한 치열한 수주 경쟁을 펼치고 있다.

증권사 한 관계자는 “공모개발사업은 안정적인 수익성을 기대할 수 있지만 은행과의 경쟁에서 대부분 밀려 그간 관심을 보이지 않았다”며 “코로나19와 저금리 기조 등으로 새로운 대체투자 영역 확보가 시급해지면서 적극적으로 뛰어들고 있다”고 말했다.

◇신용 보강한 증권사, 부동산PF 시장 ‘회귀’

지난 3월 이후 부동산PF시장에서 자취를 감췄던 증권사가 다시 돌아오고 있다. 자기자본보다 보증총액 비율에 여유가 있는 증권사가 ‘사모사채 인수·매입확약’ 방식으로 유동화 증권을 발행하고 있다.

‘사모사채 인수·매입확약’은 신용공여(채무보증) 방식 중 가장 강도 높은 통제 방법이다. 유동화 증권 등에 대한 투자수요가 급감하거나 사업 부실이 우려될 때 활용하는 방식이다. 건설사나 시행사는 자금을 받으려면 더 많은 수수료를 내야 한다.

KTB투자증권은 최근 서울 지식산업센터 개발 PF대출채권을 기초자산으로 62억원 규모의 유동화전자단기사채(ABSTB)를 신규 발행했다. 사모사채 인수확약 조건을 제시했다. 미래에셋대우증권도 인천 지식센터 개발사업을 위한 ABSTB를 차환 발생했다. 역시 사모사채 인수확약을 맺었다. 부산 공동주택과 근린생활시설 신축사업 관련 650억원대 ABSTB 발행을 추진 중인 메리츠증권도 사모사채 매입확약을 제시하기로 했다.

증권사 한 관계자는 “올 초만 해도 사모사채 인수·매입확약을 찾아볼 수 없었으나 신용보강의 한 방식으로 이용하면서 금융당국의 규제에 대비하고 수수료 수익도 챙기고 있다”고 말했다.

◇밸류애드 개발에 몰리는 운용사

최근까지 골프장과 물류센터개발 투자사업에 몰리던 자산운용사가 호텔과 대형 마트 리모델링 사업으로 발길을 돌리고 있다. 코로나19로 호텔과 대형 마트의 업황이 악화하면서 부실화하자 이를 인수해 용도를 변경하거나 증축 등으로 부가가치를 높이는 ‘밸류애드’ 전략으로 선회하고 있다.

부동산 투자 전문 A자산운용사는 약 3000억원의 블라인드 펀드로 서울 주요 지역과 수도권 일대 비즈니스 호텔 인수를 추진하고 있다. 이를 레지던스로 바꾸거나 오피스텔 등 공동주택으로 용도 변경할 계획이다. 최근 시장에 매물로 나온 홈플러스 안산점과 롯데마트 구로점, 롯데슈퍼 진월점 등에 대해서도 자산운용사 간 투자 검토가 이뤄지고 있다.

B자산운용사 관계자는 “마트는 일반상업시설에 속해 마트에서 오피스텔이나 지식산업센터로 변경해 개발하기 쉽다”며 “1인 가구 증가 등 인구구조의 변화로 오피스텔 수요가 꾸준하고 대형 마트나 비즈니스 호텔 등은 대부분 주거지역이나 중심가와 인접해 있어 공동주택 또는 오피스텔로 개발하면 분양도 어렵지 않다”고 설명했다
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