여의도 IFC 매각, '토지 임차기간' 변수…

여의도 IFC 매각, '토지 임차기간' 변수될까

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서울 여의도 서울국제금융센터(IFC) 매각은 일반적인 프라임급 오피스빌딩 매각과는 차이가 있다. 매도자가 토지에 대한 소유권을 보유한 것이 아닌 장기로 임차하는 권리를 갖고 있기 때문이다. 일각에서는 초기보다 임차 기한이 줄어든 점 탓에 매각에 영향을 미칠 것이란 분석이 있지만 임차 기간이 초장기라는 점 등의 이유로 딜 성사의 변수가 되지는 않을 것이란 관측도 나온다.

12일 투자업계에 따르면 IFC가 위치한 국제금융로 10(여의도동 23번지)의 토지 소유권자는 서울시다. 이번에 매각을 추진하는 브룩필드자산운용(Brookfield Asset Management)은 IFC 건물에 대해서는 소유권을, 토지는 장기 임차권을 보유하고 있다.

이런 구조는 IFC가 개발될 때 서울시와 AIG가 합의한 바에 따라 이뤄졌다. 서울시는 2002년부터 서울을 동북아금융중심지로 도약시킬 목표로 옛 중소기업전시장 터에 IFC를 조성하는 방안을 추진했다. AIG를 우군으로 구한 뒤 2003년 합작사(JV) 형태로 추진한다는 양해각서(MOU)를 체결했다.

양측은 2004년 토지임대 구조로 전환해 기본합의서를 맺었고, 현재의 소유·운영 구조가 만들어졌다. AIG는 이듬해 건물 착공, 사업이 본격화됐다. 서울시가 보장한 토지 임대기간은 50년에 추가 49년을 더해 총 99년이며 임차기간이 만료되면 기부체납을 받는 것으로 알려져있다.

토지를 임대하는 방식은 국내에서도 법적으로는 가능하나 흔한 방식은 아니다. 영미권에서는 활발하게 활용되는 방식이다. 국내에서 소유권 개념인 프리홀드(Freehold)와 대비되는 리스홀드(Leasehold)다.

IFC와 가까운 거리에 있는 파크원(Park.1)과 유사하기는 하지만 차이가 있다. 파크원은 지상권을 통해 건물을 사용한다. 법적으로 임차는 채권, 지상권은 물권이다.

IFC의 소유 구조가 일반적인 경우와는 다른 만큼 일각에서는 브룩필드가 추진하는 매각에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. AIG는 임차 기간 99년 중 의무보유기간인 10년이 지나자 매각에 착수했고, 브룩필드는 IFC를 인수한 지 5년만에 매각에 나서는 셈이다.

계약 당시보다 임차 기간이 15년 가량 줄어든 만큼 새롭게 매입할 원매자는 향후 엑시트(투자금 회수) 과정에서 기간 문제로 인한 부담이 커질 수 있다는 분석이 나온다.

다만 토지 임차기간이 이번 매각에 큰 변수가 되기는 어렵다는 반론도 만만치 않다. IFC와 같은 초대형 부동산의 경우 사옥 활용 등의 이유로 완전한 소유를 추진하는 원매자가 매입하기에는 무리가 따른다.

이 때문에 AIG나 브룩필드처럼 일정 기간 운영한 뒤 매각하는 투자사들이 IFC를 매입했었고 추후에도 이와 비슷한 원매자가 관심을 보일 가능성이 크기 때문이다. 새로운 원매자가 브룩필드처럼 약 5년 운영 후 매각한다면 잔여 임차기간 문제가 큰 부담이 되지는 않을 것이란 분석이다.

수십년이 지나는 경우 건물의 감가상각 등을 고려, 최소 리모델링하거나 재건축해야 하는 부분도 있는데 이런 부분을 서울시가 홀로 책임지기에는 어렵다는 점도 있다.

글로벌 투자사 부동산 담당임원은 "임차기간이 50년에 49년을 추가할 수 있는 구조이지만 업계에서는 99년이 사실상 확정된 구조로 보고 있다"며 "워낙 기간이 길다보니 참고로 보는 내용일 뿐 결론적으로 크게 집중해 검토하는 부분은 아닌 상태"라고 말했다.

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