동일건물 내 다른 상가로 변경 임대……

동일건물 내 다른 상가로 변경 임대…임대사업자 세액공제 적용 못 해

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상가임대인이 2012년 5월 1일부터 2020년 12월 31일까지 상가를 임차인 ‘갑’에게 임대를 했고, 해당 계약을 해지하고 2021년 1월 1일부터 동일 건물에 위치한 다른 상가를 임대하는 계약을 체결하면서 한시적으로 임대료를 인하하는 경우 해당 상가임대인은 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제를 적용할 수 없다는 국세청 유권해석이 나왔다.

국세청은 상가임대료 인하금액에 대한 세액공제 적용 여부에 대해 이같이 해석했다.

국세청은 회신을 통해 “이 질의는 상가임대인이 2012년 5월 1일부터 2020년 12월 31일까지 상가를 임차인 ‘갑’에게 임대를 했으며, 해당 계약을 해지하고 2021년 1월 1일부터 동일 건물에 위치한 다른 상가를 임대하는 계약을 체결하면서 2021년 1월부터 6월까지 한시적으로 임대료를 인하한 경우”라고 밝혔다.

국세청은 이 질의에 대해 “해당 상가임대인은 조세특례제한법 제96조의3(상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제)에 따른 세액공제를 적용할 수 없다”고 답변했다.

질의를 낸 A법인은 부동산 임대업을 영위하는 법인으로 2012년 5월 1일부터 2020년 12월 31일 기간동안 ‘갑’에게 상가 103호를 임대를 했다.

A법인과 ‘갑’은 이 계약을 해지하고 2021년 1월 1일부터 상가 101-2호의 임대차 계약을 체결하했며 A법인은 2021년 1월부터 6월까지 한시적으로 갑이 지급할 상가 101-2호의 임대료를 인하했다. ‘갑’은 2021년 7월부터 A법인에 월세를 지급하고 있으며 상가 103호와 상가 101-2호는 동일건물에 위치하고 있다.

질의법인은 이와 관련해 상가임대인이 2012년 5월 1일부터 2020년 12월 31일까지 상가를 임차인 ‘갑’에게 임대를 했으며 해당 계약을 해지하고 2021년 1월 1일부터 동일 건물에 위치한 다른 상가를 임대하는 계약을 체결하면서 2021년 1월부터 6월까지 한시적으로 임대료를 인하하는 경우 조세특례제한법 제96조의3(상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제)에 따른 세액공제를 적용할 수 있는지 여부에 대해 물었다.

현행 조세특례제한법 제96조의3(상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제) 제1항에서는 “대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자가 대통령령으로 정하는 상가건물에 대한 임대료를 임차인(대통령령으로 정하는 소상공인에 한정한다)으로부터 2020년 1월 1일부터 2021년 12월 31일까지(이하 이 조에서 ‘공제기간’이라 한다) 인하하여 지급받는 경우 대통령령으로 정하는 임대료 인하액의 100분의 70(대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 해당 과세연도의 기준소득금액이 1억원을 초과하는 경우에는 100분의 50)에 해당하는 금액을 소득세 또는 법인세에서 공제한다.”고 규정하고 있다.

또한 제2항에서는 “공제기간을 포함하는 계약기간 중 일정한 기간 내에 임대료 또는 보증금을 인상하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 공제를 적용하지 아니하거나 이미 공제받은 세액을 추징한다.”고 규정하고 있고, 제4항에서는 “제1항 및 제2항을 적용할 때 세액공제의 계산방법, 세액공제에 대한 사후관리 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.

(조특, 서면-2021-법령해석법인-5268 [법령해석과-3643], 2021. 10. 20)

이와 함께 조세특례제한법 시행령 제96조의3(상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제) 제1항에서는 “법 제96조의3제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 부동산임대사업을 하는 자’란 소득세법 제168조, 법인세법 제111조 또는 부가가치세법 제8조에 따라 상가건물에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 한 자(이하 이 조에서 ‘상가임대인’이라 한다)를 말한다.”고 규정하고 있고, 제2항에서는 “법 제96조의3 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 상가건물’이란 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문에 따른 상가건물(이하 이 조에서 ‘임대상가건물’이라 한다)을 말한다.”고 규정하고 있다.

또한 제3항에서는 “법 제96조의3 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 소상공인’이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자(이하 이 조에서 ‘임차소상공인’이라 한다)를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “소상공인기본법 제2조에 따른 소상공인”, 제2호에서 “임대상가건물을 2020년 1월 31일 이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 자”, 제3호에서 “별표 14에 따른 업종을 영위하지 않는 자”, 제4호에서 “상가임대인과 국세기본법 제2조 제20호에 따른 특수관계인이 아닌 자”, 제5호에서 “소득세법 제168조, 법인세법 제111조 또는 부가가치세법 제8조에 따라 사업자등록을 한 자”로 규정하고 있다.

한편 제4항에서는 “법 제96조의3 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 임대료 인하액’이란 제1호에 따른 금액에서 제2호에 따른 금액을 뺀 금액(이하 이 조에서 ‘임대료 인하액’이라 한다)을 말한다. 이 경우 보증금을 임대료로 환산한 금액은 제외한다.”고 규정하고 있고, 제1호에서 “임대료를 인하하기 직전의 임대상가건물 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 계산한 해당 과세연도[해당 과세연도 중 법 제96조의3제1항에 따른 공제기간(이하 이 조에서 ‘공제기간’이라 한다)에 해당하는 기간으로 한정한다. 이하 제2호에서 같다]의 임대료. 다만, 공제기간 중 임대상가건물의 임대차계약을 동일한 임차소상공인과 갱신하거나 재계약(이하 이 조에서 ‘갱신 등’이라 한다)하고 갱신 등의 임대차계약에 따른 임대료가 인하된 경우 갱신 등에 따른 임대차계약이 적용되는 날부터 2021년 12월 31일까지는 갱신 등에 따른 임대료를 기준으로 계산한 임대료를 말한다.”, 제2호에서 “임대상가건물의 임대료로 지급했거나 지급하기로 하여 해당 과세연도에 상가임대인의 수입금액으로 발생한 임대료”로 규정하고 있다.

또한 제6항에서는 “법 제96조의3 제2항에서 ‘대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우’란 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 임대료나 보증금보다 인상(임대차계약의 갱신 등을 한 경우에는 갱신 등에 따른 임대료나 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의 5를 초과한 것을 말한다)한 경우를 말한다.”고 규정하고 있고, 제7항에서는 “해당 과세연도 중 제6항에 따른 요건에 해당하는 경우에는 법 제96조의 3제1항에 따른 공제를 적용하지 않으며, 해당 과세연도 종료일 이후 6개월 이내에 제6항에 따른 요건에 해당하게 된 경우에는 이미 공제받은 세액을 추징한다.”고 규정하고 있다.

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