용도변경 해준다더니 지자체에선 불…

용도변경 해준다더니 지자체에선 불허”… 혼란스러운 생활형 숙박시설 분양자들

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“저희들은 불법으로 거주하고 싶지 않습니다. 계도 기간 안에 오피스텔로 용도변경 되길 간절히 원합니다. 그러나 지구단위계획을 변경하지 않고는 국토교통부가 행정 예고한 주거용 오피스텔로 용도변경을 할 수 없습니다. 부디 지구단위계획에 대한 내용도 포함시켜 행복한 가족의 보금자리가 될 수 있도록 간청 드립니다.”

HDC현대산업개발이 2017년 분양한 경기 남양주 생활형숙박시설 '별내역 아이파크 스위트' 모델하우스에 수요자들이 몰려 있다. /HDC현대산업개발 제공

12일 부동산 업계에 따르면 생활형숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’와 ‘힐스테이트 별내역’ 수분양자들은 이같은 내용을 골자로 한 민원을 공동으로 제기하고 있다. 레지던스라고도 불리는 생활형숙박시설은 단기임대와 취사 등이 가능한 상품이다. 호텔과 오피스텔의 중간 형태라고 할 수 있다.

위 2개 단지 수분양자들은 국토교통부가 지난달 발표한 ‘생활숙박시설 오피스텔로 용도 변경 시 건축기준 한시적 완화’ 정책에 따라 건축기준을 맞춰 오피스텔로 용도변경하길 희망하지만, 지방자치단체로부터 불가능하다는 답변을 받았다. 지구단위계획에서 해당 필지의 오피스텔 건설을 허용하지 않는다는 것이 이유였다.

별내택지 지구단위계획은 별내역 아이파크 스위트(상업11블록)와 힐스테이트 별내역(상업16블록)에 오피스텔이 들어올 수 없도록 규정하고 있다. 애초 주거 목적이 아닌 상업·업무시설로 계획된 필지다. 남양주시청 관계자는 “별내택지 지구단위계획은 해당 블록에 오피스텔을 짓도록 허용하지 않는다”면서 “국토부의 ‘오피스텔 용도변경 완화기준’은 발코니 등 세부적인 건축 기준을 완화하는 내용으로, 지구단위계획을 무시하면서까지 용도변경할 수 있다는 내용이 아니다”고 말했다.

그는 이어 “지구단위계획 변경 승인권자는 지자체여서 남양주시청이 지구단위계획을 변경하는 게 물리적으론 가능하지만, 지구단위계획은 택지지구 전체를 고려해 짜였기 때문에 도시계획 측면에서 지구단위계획 변경은 불가능하다는 입장”이라고 덧붙였다.

생활형숙박시설의 대표적 사례로 빼놓을 수 없는 부산 해운대 엘시티도 마찬가지 상황에 놓여 있다. 일부 주민이 오피스텔로 용도변경을 희망하는 가운데, 지자체에서는 지구단위계획으로 인해 불가능하다고 못 박았다. 해운대구청 관계자는 “엘시티 필지는 지구단위계획상 오피스텔이 불허되는 용도”라며 “지구단위계획상 입지할 수 없는 용도이기 때문에 오피스텔로의 용도변경은 어렵지 않겠느냐”고 말했다.

국토부는 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하는 경우, 발코니나 바닥난방 제한 등 건축기준을 일부 완화 적용해준다고 지난달 발표한 바 있다. 생활형숙박시설이 적법한 용도변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 경우가 많다는 지적이 나오자, 계도 기간을 주고 오피스텔로 적법하게 용도변경할 퇴로를 일부 열어준 것이다. 국토부는 계도기간 이후 생활형숙박시설을 주거용으로 불법 사용할 경우 강력한 단속에 나선다고 예고했다.

별내역 아이파크 스위트 등 지구단위계획으로 인해 용도변경이 막힌 단지들은 지자체에 지구단위계획 변경을 요청하는 한편, 국토부에도 ‘용도변경 시 지구단위계획 규정을 미적용하도록 지침을 만들어 달라’는 요구를 하고 있다.

국토부 관계자는 이에 대해 “현재로선 해당 사안에 대해 검토하고 있는 별도 조치는 없다”면서도 “지구단위계획의 경우 수분양자들이 지자체에 요구해 해결해야 할 문제라고 보고 있다”고 말했다. 그는 “지구단위계획은 지역 여건을 고려해 지자체에서 만들기 때문에 국토부가 세부적인 지구단위계획 기준을 건드릴 순 없는 일”이라면서 “또 지구단위계획으로 오피스텔을 막아놨다면 지자체는 해당 필지의 주거시설 건립을 막겠다는 의도였을 텐데, (사실상 주거시설로 쓰이는) 생활형숙박시설의 건설을 막지 못했다면 지자체의 잘못 아니겠느냐. 애초 지자체에서 인허가할 때 걸러낼 수 있었을 상황”이라고 덧붙였다.

지자체가 지구단위계획을 통해 상업시설을 계획하고 주거시설을 못 짓도록 막았다면 유사 주거시설인 생활형숙박시설도 인허가 과정에서 걸러냈어야 하는데, 그러지 못했기 때문에 벌어진 일이라 지자체가 결자해지해야 한다는 취지다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 정부가 열어줬다는 건, 주택이 부족한 상황에서 생활형숙박시설을 대체 주택으로 양성화하며 수분양자들의 피해를 막겠다는 것 아니겠느냐”면서 “주택 공급 측면에서 지자체가 정부에 협력하고, 정부가 지자체와 함께 협의하며 해결해야 하는 문제”라고 말했다.

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