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은행 이자보다 수익률 낮다는데… 꼬마빌딩 없어서 못 사는 세 가지 이유

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“꼬마빌딩을 지금 사려면 자금은 어느 정도 갖고 계셔야 해요. 대출 문의하는 동안에 그냥 다른 사람이 와서 채가거든요.”(빌딩·오피스 전문 중개법인 A씨)

“대로변에 좋은 건물은 지금 못 사죠. 골목 안 못난이 건물도 부르는 게 값인데요.”(빌딩 전문 중개법인 B씨)

부동산 시장에서 꼬마빌딩의 인기가 식질 않고 있다. 10일 부동산 업계에 따르면 지난 2일 경매 시장에서 가장 뜨거운 관심을 받은 물건은 서울 강남구 청담동의 꼬마빌딩이었다. 토지면적 168.5㎡(50.97평), 건물면적 535.75㎡(162평)짜리 이 근린시설은 최저 매각가 52억원에 경매시장에 나왔다. 이는 3.3㎡(1평)당 1억원 선으로 최근 인근 빌딩 거래가액보다 평당 4000만원 정도 저렴한 수준이다.

요즘 서울 강남 테헤란로 뒷골목 곳곳에서 꼬마빌딩 리모델링 공사가 한창이다. 사진은 역삼동 일대 지상 4층 상가를 6층으로 리모델링하는 공사 현장. — 최근 서울 강남 테헤란로 뒷골목 곳곳에서 꼬마빌딩 리모델링 공사가 한창이다. 사진은 역삼동 일대 지상 4층 상가를 6층으로 리모델링하는 공사 현장./조선DB

경매업계 관계자들은 80억~90억원 선에서 낙찰이 이뤄질 것으로 전망했다. 하지만 실제 낙찰가액은 그 이상이었다. 102억원에 낙찰됐고 120명이 입찰에 참여한 것으로 나타났다. 차순위자는 101억원을 제시했다. 결국 평당 2억원 수준에 매각된 셈이다. 경매업계 관계자는 “꼬마빌딩 인기가 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 현재 시장 상황을 잘 보여주는 사례”라고 말했다.

이처럼 꼬마빌딩의 인기는 꾸준히 오르는 것인 고개를 갸우뚱하게 만드는 대목이 있다. 꼬마빌딩을 매수해 얻는 임대 수익률이 점차 낮아지는 추세이기 때문이다. 신종 코로나 바이러스(코로나 19) 여파로 예상치 못한 공실이 생긴 데다, 임대료 상승 속도가 매매가격 상승 속도를 따라가지 못하고 있어서다.

최근 꼬마빌딩의 평균 임대 수익률은 서울 강남권 연 2~3%대, 서울 강북권 연 3~4%대, 기타 수도권 연 3.5~4.5%대, 지방권 연 4~5%대로 추정되고 있다. 일부는 은행권 대출 이자율보다 낮다. 시중은행에 따르면 5대(신한·KB·하나·우리·농협) 시중은행의 부동산 담보대출 평균 금리는 연 4.7% 수준이다.

그런데도 꼬마빌딩의 인기가 뜨거운 이유는 뭘까. 부동산 전문가들은 세 가지 이유가 있다고 꼽았다.

① 세금

주택에 대한 세금 부담이 커지면서 상대적으로 꼬마빌딩 등 근린시설의 세율이 더 낮아졌다. 꼬마빌딩은 세법상 비(非)주택이어서 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과된다. 과세 기준도 높은 편이다. 공시가격이 80억원이 넘는 경우에만 내면 된다. 대부분 꼬마빌딩은 공시가격이 50억원 미만이어서 종부세 부담은 거의 없다고 보면 된다. 주택과는 달리 양도소득세 중과도 피해갈 수 있다. 다주택자보다 건물을 여러 채 가진 사람의 자산이 높을 가능성이 높지만 세율은 낮다는 뜻이다.

② 대출

대출 규제도 비교적 덜하다. 현재 서울 등 투기지역이나 투기과열지역의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출은 불가능하다. 9억원 이하 주택도 집값의 40%까지만 대출이 가능하다. 신용대출이나 마이너스 통장으로 주택자금을 조달하는 것은 공식적으로 불가능하고, 그마저도 소득 수준에 따라 대출액이 결정된다. 하지만 꼬마빌딩은 아직도 시세의 70~80%까지 대출을 받을 수 있다.

③ 희소가치

부동산 전문가들은 저층 주거지가 잇따라 재개발·재건축을 추진하면서 개인이 단독으로 소유할 수 있는 건물이 서울과 수도권에서 줄고 있다는 것도 영향을 주고 있다고 분석했다. 재건축·재개발이 되면 정비구역 내 건물 소유주는 아파트와 아파트 단지 내 상가를 받게 되는데, 이렇게 소유 형태가 바뀌는 만큼 단독으로 건물을 소유할 가능성은 점차 줄어들 수 밖에 없다는 것이다. 과거엔 서울과 수도권의 단독주택 소유주가 상가주택으로, 꼬마빌딩으로 증·개축하는 경우가 많았지만, 거듭된 도시화로 이미 개발된 경우가 많기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 “집값이 워낙 단기간에 올랐는데 건물값은 더디게 오르면서 다주택자들이 포트폴리오를 변경하려는 시도를 하고 있다”면서 “대출이나 세금 등에서 꼬마빌딩을 갖는 편이 유리한 데다, 매도자는 많지 않고 매수 희망자는 많아 희소성 측면도 부각되면서 값이 천정부지로 오르고 있다”고 했다.

다만 부동산 전문가들은 근린시설의 임대료는 5년 단위로 증액이 쉽지 않다는 점, 공실이 발생할 수 있다는 점, 대출 금리가 급속도로 오르는 변곡점에 와있다는 점을 들어 꼬마빌딩의 상승세가 어느 정도 수준에서 멈출 수 있다고 전망했다. 주택 시장과 비교하면 자산을 모은 사람들끼리 형성되는 작은 시장이라는 점도 한 몫했다.

한 시중은행 부동산 전문가는 “최근 자산가들 사이에서 꼬마빌딩으로 자금이 몰리는 경향이 있는 상황에서 급속도로 값이 오르다보니 일각에서는 꼬마빌딩도 단기 시세차익형이라는 말까지 나오지만, 꼬마빌딩은 철저하게 수익률을 계산해 접근해야 한다”면서 “수익률이 나오지 않는 데 덤벼들어선 중개수수료만 내고 골칫덩이를 안을 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 했다.

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