마스턴운용, 서소문 '동화빌딩' 투자…

마스턴운용, 서소문 '동화빌딩' 투자금 회수 시동

마스턴투자운용이 4년 전 매입한 서소문동 소재 동화빌딩 매각 절차에 착수했다. 현재 매각 주관사를 선정한 상태다. 아직 본격적인 마케팅 절차에 착수한 것은 아니다. 시장 상황을 고려해 매각 시기를 확정할 것으로 보인다. 예상 가격은 1000억원 중반대다.

8일 부동산업계에 따르면 마스턴투자운용이 리츠를 통해 매입한 서소문 동화빌딩 매각을 위해 젠스타를 주관사로 선정한 것으로 확인됐다. 이와 함께 매각을 위해 마스턴투자운용은 경일감정평가법인을 통해 담보평가와 타당성 검토를 의뢰했다. 총 수수료 7650만원 수준이다.

부동산업계 관계자는 "수익자(에쿼티 출자자)의 요청에 따라 매각에 나선 것으로 안다"며 "구체적인 매각 계획은 타당성 조사 결과를 토대로 시장 상황을 고려해 조만간 확정될 예정"이라고 말했다.

이번 매각을 통해 마스턴투자운용은 4년 만에 투자금을 회수하게 된다. 앞서 마스턴투자운용이 동화빌딩을 매입한 시기는 2016년 5월이다. 당시 매입가는 1170억원이다. 세부적으로 보면 토지 819억원, 건물 351억원으로 책정됐다. 이는 감정평가액의 100%에 해당하는 액수다. 감정평가는 경일감정평가법인이 맡았다.

마스턴투자운용은 리츠를 투자수단(vehicle, 비히클)으로 동화빌딩 인수 재원을 마련했다. 리츠는 에쿼티(equity) 320억원, 론(loan) 890억원으로 구조를 짰다. 에쿼티 출자자는 신한BNPP전문투자형사모부동산투자신탁(31%)을 비롯해 유진드림스퀘어전문(27%), 하이DH전문투자(11.39%), 현대인베스먼트(9.16%), 마스턴투자운용(5.46%) 등이다.

론은 선순위와 중순위로 구성했다. 선순위 대주단은 수협중앙회(340억원), 우리은행(200억원), KDB생명보험(150억원) 등이다. 금리는 3.4%다. 중순위 대주단은 수협중앙회(50억원), 신한캐피탈(50억원), 대신저축은행(100억원) 등이다. 금리는 5.3%다. 이렇게 연간 총 금융비용은 34억원이다.

현재 시장에서 거론되는 가격은 1000억원 중반대다. 이 정도 선에서 매각가격이 결정되면 마스턴투자운용은 수백억원에 이르는 시세차익 이외에 50억원을 상회하는 수수료 수익을 챙길 것으로 보인다. 마스턴투자운용이 지급받을 수수료 항목은 4가지다. 투자초기 매입 수수료(부동산매입가의 1.2%), 운용수수료(연간 기준 매입가의 0.25%), 매각수수료(매각가의 1%), 매각 성과수수료(차익의 15%) 등이다.

동화빌딩은 대기업그룹 본사 및 업무용 오피스 빌딩들이 밀집된 중심업무지구(CBD) 내 핵심 지역인 중구 서소문동에 위치하고 있다. 주변으로 서울시청 등의 주요 관공서가 인접하고 있어 업무시설로서의 제반 입지조건은 우수한 편이다. 빌딩은 본관(지하 2층~지상 16층)과 별관(지하 2층~지상 10층)으로 나누어져 있다. 총 연면적은 2만8121.98㎡다.

다만 매각에 변수는 있다. 동화빌딩의 공실률이다. 작년말 기준 동화빌딩의 임대율은 71.8% 수준이다. 1년 전과 비교했을 때 21%포인트나 공실률이 증가했다. 임대가능면적 2만840.66㎡ 중 1만4966.06㎡만 임차 중이다. 나머지는 공실로 남았다. 임차인 수가 기존 49곳에서 40곳으로 줄어든 탓이다. 이에 연간 임대료도 51억원에서 40억원대로 감소했다. 매각자 측 입장에선 공실리스크 해소가 순조로운 매각을 위한 숙제로 남은 셈이다

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