이랜드리테일, 매각 부동산 '풋옵션' …

이랜드리테일, 매각 부동산 '풋옵션' 부담 줄었다

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이랜드리테일이 2019년 매각했던 부동산에 대한 풋옵션 이행 부담을 일부 털어냈다. 내년 4월 도래하는 만기까지 뚜렷한 원매자가 나타나지 않을 경우 펀드 수익자들은 이랜드리테일에게 되사줄 것을 요청할 수 있다. 최근 해당 펀드에 편입된 점포 중 하나를 계열사인 이랜드건설이 사들이면서 이랜드리테일의 부담을 한층 경감시켰다.

이랜드건설은 오는 22일 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 '2001아울렛 수원남문점' 토지와 건물을 매수한다. 해당 점포는 지난해 6월 폐점했다. 부동산펀드인 '제이알전문투자형사모부동산투자신탁제7호'에 편입된 자산 중 일부다.

이랜드건설은 청년주택 개발사업을 직접 실시하기 위해 부동산을 인수했다. 앞서 이랜드월드가 보유한 신촌 사옥을 역세권 청년임대주택으로 건설하기도 했다. 도급형태로 건설을 실시했던 것과 달리 2001아울렛 수원남문점 개발 건을 인허가작업부터 건설까지 주도적으로 추진할 계획이다. 이를 포함해 전국 10여곳의 사업부지를 확보해 총 4500여 세대를 공급한다는 방침이다.

매도자인 제이알사모부동산펀드제7호는 2019년 설정된 펀드로 이랜드리테일이 보유하고 있던 5개 점포를 당시 1352억원에 인수했다. 이랜드리테일은 점포를 매각하는 대신 5년간의 리스계약을 신규로 체결했다. 세일앤리스백 형태로 매각을 실시했던 셈이다.

이랜드리테일은 비효율적으로 운영되는 점포를 구조조정하는 한편 자금조달을 위해 점포 매각을 실시했다. 특히 추진 중이던 IPO(기업공개) 작업이 밸류에이션에 대한 시각차로 인해 원활하게 이뤄지지 않았다. 이에 따라 프리IPO 투자자들에게 계약조건에 따라 투자금을 돌려주기도 했다.

제이알사모부동산펀드제7호는 SPC(특수목적법인)를 통해 수익증권을 유동화하는 형태로 대략 500억원 규모의 투자금을 모집했고, 나머지 인수대금을 대출로 인수대금을 마련했다. 자산유동화를 위해 설립된 SPC가 명목상으로 펀드의 수익자인 셈이다. SPC는 이랜드리테일이 점포를 임대하는 대신 받는 임대료를 펀드를 통해 배당수익으로 챙긴다. 또 펀드에 편입된 자산을 매각해 발생하는 차익을 자본이익으로 얻을 수 있다.

펀드는 내년 4월 만기를 앞두고 있다. 계약상 설정 이후 1년 뒤부터 보유한 부동산 처분할 수 있다. 이랜드리테일은 펀드가 자산 매각시 제3자에게 제시하는 주요 매매조건으로 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 갖는다. 펀드 수익자인 SPC는 보유한 수익증권을 이랜드리테일이나 이랜드리테일이 지정하는 제3자에게 매도할 수 있는 풋옵션을 행사할 수 있다. 이 경우 이랜드리테일 혹은 제3자는 약정상 기존보다 더 높은 가격에 이를 사들여야 한다.

이같은 구조 아래 이랜드건설의 청년주택 개발사업이 본격적으로 추진되면서 이랜드리테일은 직접적인 풋옵션 이행 부담을 한층 줄일 수 있게 됐다. 펀드에 편입된 나머지 4개 부동산 역시 이같은 방식으로 개발사업을 추진할 가능성이 크다. 다만 2001아울렛 수원남문점과 달리 펀드에 편입된 매장 중에서는 이랜드리테일이 영업을 하는 곳도 있다. 비효율적으로 운영되고 있는 점포라고 판단할 경우 개발사업을 통한 이익을 저울질 해 판단을 내릴 것으로 보인다.

이랜드그룹 관계자는 "펀드에 편입된 다른 부동산을 사들여 개발사업을 진행할지에 대해 검토 중"이라며 "최근 이랜드건설이 사들인 2001아울렛 수원남문점 부지를 제외하면 아직까지 구체화된 사항은 없다"고 말했다.

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