분양가 후려치기' 줄어들자 재개발 속…

분양가 후려치기' 줄어들자 재개발 속도

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정부가 지난 9월 고분양가 심사 제도를 개편함에 따라 수혜를 보는 재개발 사업지가 속속 등장하고 있다. 인천 부평4구역과 부산 온천4구역이 최초 사례로 확인됐다. 바뀐 제도에 따라 3.3㎡(1평)당 수백만 원씩 오른 분양가를 통지받았다. 이들 재개발 사업지는 주택도시보증공사(HUG)와 분양가에 이견을 보이며 일정을 미루거나 후분양까지 검토했던 지역이다.

7일 정비 업계에 따르면 HUG는 지난 3일 인천 부평구 부평4구역 주택재개발정비사업조합에 고분양 사업장 심사 결과를 통보했다. HUG가 통지한 이 구역의 3.3㎡당 상한 분양 가격은 1925만1000원으로, 재개발 조합원들이 요청했던 금액이 그대로 받아들여졌다. 앞서 이 구역은 지난 4월 1810만원에 HUG에 분양보증을 신청했다. 하지만 HUG는 3.3㎡당 1500만원대에서 책정하겠다고 맞섰다. HUG가 산정한 일반분양가에 대해 조합이 수용을 거부하면서 '후분양' 검토가 이뤄지기도 했다.

조합 측은 원하는 일반분양가가 책정된 만큼 향후 일정에 속도를 올려가겠다고 밝혔다. 부평4구역 재개발조합 관계자는 "조합이 신청한 금액이 받아들여져 올해 안에 일반분양 공고문을 낼 예정"이라고 말했다.

제도가 개편되면서 지역 내 일반 아파트 최고 분양가를 갈아치우는 사례도 등장했다. 부산 동래구 온천4구역(래미안 포레스티지)은 지난 2일 3.3㎡당 분양가를 1959만원으로 통지받았다. 이 단지 역시 부산 지역 분양시장 최대어로 분류돼온 곳이다. HUG의 고분양가 심사 제도가 시행된 이후 종전 부산 최고가였던 연제구 거제2구역 주택재개발정비사업장(현 레이카운티)의 3.3㎡당 분양가 1810만원보다 149만원이나 높아졌다.

정비 업계 관계자는 "온천4구역이 올해 2월 분양가 심사를 신청했을 때 조합에서는 3.3㎡당 분양가를 1900만원대로 생각했는데, 1628만원으로 통지받은 바 있다"며 "고분양가 심사 제도 개편의 수혜를 본 것으로 보인다"고 설명했다.

고분양가 심사 제도는 주택 분양보증 심사 업무 중 하나다. HUG는 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제한다. 민간 재개발·재건축에서는 일반분양가를 높게 책정받아야 조합원 분담금이 줄고 사업성이 좋아진다. 그동안 HUG를 통한 분양가 통제에 민간 정비 업계에서는 줄곧 심사 방식의 문제점을 들며 제도 개편을 주문해왔다.

앞서 HUG는 분양사업지 반경 1㎞ 이내에서 최근 분양한 분양 사업장과 최근 준공한 사업장 두 곳을 비교해 높은 분양가를 정해왔다. 이때 준공 사업장에는 주변 아파트 시세의 90% 상한이라는 단서가 달리고, 반경 500m 이내에 있는 준공 20년 미만 100가구 이상 아파트 매매가를 비교 대상으로 삼았다.

하지만 현행 제도가 주변 아파트 시세를 제대로 반영하고 있지 못하다는 지적에 따라 지난 9월 30일부터 제도가 개선됐다. 시세 산정 기준을 준공 20년 내 100가구 이상 아파트 평균 시세에서 신청 사업장 단지와 특성 및 사업 안정성이 유사한 사업장의 평균 시세로 변경한 것이다. 바뀐 제도에 따라 일반분양가가 크게 개선된 사례가 나오면서 수도권과 지방광역시 등의 정비 사업에 속도가 날 수 있다는 분석이 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "재개발 사업장 조합에서는 시간과 돈은 조합원들이 다 들였는데, 재개발에 따른 이익은 다른 사람이 가져간다는 생각이 팽배했다"며 "일반분양가가 제자리를 찾아갈수록 정비 사업지 내 주택 공급 속도가 올라갈 수 있다"고 평가했다.

다만 일반분양을 받는 청약자에게는 부담이 커지는 요인이 된다. 실제 온천4구역 일반분양가를 30평형대로 환산하면 지난 2월 HUG가 통보한 평당 분양 가격으로 분양하는 것보다 1억원가량 분양가가 올라간다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/11/1055037/

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