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상가 권리금 회수 시 임대인이 고액의 임대료 인상을 요구한다면?

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상가임대차보호법은 계약만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 상가임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있다. 해당 기간 중 임대인(건물주)이 정당한 사유 없이 임차인(세입자)의 권리금회수를 방해할 경우 손해배상의 책임을 지게 된다.

그럼에도 불구하고 임대인 중에서는 여전히 임차인의 권리금 회수를 인정하지 않고 여러 수단을 통해 방해하고 있는 사례가 있는데, 임차인이 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 임대인에게 주선하려고 하거나 주선했을 시 임대인이 신규임차인과 상가임대차계약을 체결하는 조건으로 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우가 그 대표적인 사례라고 할 수 있을 것이다.

2019년 4월, 임차인 S는 PC방을 운영해 오다 권리금을 회수하기 위해 신규임차인 Y와 권리금 계약을 체결하고 임대인 C에게 신규임차인을 주선하며 신규임차인과의 임대차계약 체결을 요청했다. 그러나 임대인은 신규임차인과의 임대차계약 체결 조건으로 임대료 인상을 요구해 왔는데, 보증금 330%, 월세 150% 인상하는 조건이었다.

결국 이러한 조건을 신규임차인은 받아들일 수 없었고, 해당 권리금계약은 파기되며 임차인은 권리금을 회수하지 못하게 됐고, 임차인은 권리금소송을 제기했다.

2020년 9월 4일, 광주지방법원은 해당 권리금소송에서 임차인 승소를 판결했다. 담당재판부는 “임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하고, 그로 인하여 손해를 가하였다고 봄이 상당하다”라는 취지의 판결 이유를 덧붙였다.

해당 사건에서 임차인 측의 법률 대리를 맡았던 ‘상가변호사 닷컴’의 정하연 변호사는 “임차인이 상임법에 따라 권리금을 회수하고자 할 경우 임대인 측이 고액의 임대료 인상을 요구함으로써 임차인이 신규임차인을 구하지 못하게 하거나, 신규임차인을 구한 경우에는 신규임차인이 해당 상가 양도양수를 포기하도록 유도하는 식으로 방해하는 경우가 있다. 이런 경우 임차인은 임대인의 임대료 인상 요구가 현저히 고액에 해당된다는 점을 인정받아야 승소할 수 하는데, 명확한 법적 기준이 없는 관계로 단순히 인상률만을 따져 현저히 고액이라고 주장할 경우에는 승소하기 어려울 수 있다.”고 전했다.

이어 “보다 근본적인 부분, 임대인의 임대료 인상 요구가 순수한 소유권 행사가 아니라 임차인의 권리금회수를 방해하거나 권리금 없이 명도하기 위한 부정한 수단일 뿐이라는 점을 함께 소명해 낼 수 있다면 승소 가능성을 더욱 높일 수 있을 것이다. 상가임대차법 상 권리금소송은 임대인이 임차인의 권리금회수를 방해했다는 점만으로 승소할 수 있는 소송이 아니라 ‘정당한 사유 없이’ 방해했다는 점까지 인정받아야 승소할 수 있는 소송이기 때문이다. 소송 전부터 충분한 준비가 반드시 필요하다.”고 밝혔다.

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