모텔, 이제 10년 후를 투자하자?!

모텔, 이제 10년 후를 투자하자?! - 2편

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코로나19 장기화되면서 모텔숙박업 매출 역시 심각한 위기를 겪고 있다. 하지만 별다른 대응 없이 안타까움만 토로한다면 새로운 변화에서 낙오될 수 있다. 30년 전의 모텔숙박업 변화부터 오늘 날 어떤 과정이 이어졌고, 향후 어떤 변화가 요구되는지 총 2편에 걸쳐 알아본다.

20년 전

2004년 9월, 몇 년 후의 모텔거지와 모텔재벌의 탄생이 예고된 시기

20년 전인 2001년은 2002년 월드컵을 준비하면서 월드컵 경기장이 건축된 지역을 중심으로 대규모 단지형 모텔들이 들어섰고, 일부 지역에서는 경부고속도로 진출입IC 가까운 곳에서도 단지형 숙박업소들이 마구 들어서기 시작했다.

이때부터 모텔 숙박과 관련된 전 분야가 들썩이기 시작했다. 모텔숙박시설에 대출이 시작되었다. 모텔숙박시설이 외곽에서 도심으로 들어온 시기다. 외곽에 파크모텔이 도심 속으로 이동하면서 모텔이란 상품이 탄생했다. 이 시기에는 모텔이라는 숙박업시설을 신축할 수 있는 허가만을 득해도 부동산가치가 올랐고, 영업이득은 물론 대출까지 되는 자본이득까지 일석이조의 이득을 누리기 시작했다. 적은 투자금으로도 큰 수익을 달성할 수 있었던 시기다. 잠을 잘 수 있는, 대실 상품을 판매할 수 있는 공간만 있으면 이미 숙박업투자 불패신화가 확인되던 시기다. 도심 속의 모텔들은 유흥업소의 고객잡기에 열을 올리던 시기이기도 하다.

‘놀면 뭐하니?’가 아니라 모텔숙박업을 할 수 있는 허가만 득하면 ‘놀아도 되는 시기’였다. 그런데 이런 모텔투자 불패신화를 꿈 깨게한 대형의 정책, 사건이 발생한다. 2004년 9월, 성매매매방지특별법의 시행이다. 그 간의 모텔 운영의 안일함이 날벼락을 맞은 시기다.

전국의 많은 모텔들이 경·공매에 내몰렸다. 모텔숙박업의 암흑기가 시작되었다. 모텔의 확실한 변신이 요구되었다. 이때가 몇 년 후의 모텔거지와 모텔재벌의 탄생이 예고된 시기다.

2~3년의 암흑기를 거치면서 2007년 이후로 모텔투자 불패신화는 다시 젊은 투자자들을 모텔 창업, 모텔경영 전문가로 성장하는 미래산업으로 등극하게 하였다. 2007년 전후로 객실 공간의 고급화, 다양화, 개성화가 발현된 호텔 객실을 뛰어넘는 이벤트 객실이 큰 호응을 얻는 고급화 상품, 젊은이들이 모텔로 달려들게 만든 부티크호텔이 탄생했다. 2010년 이후 수익형부동산 투자가 투자 붐을 이룰 때도 수익형부동산 상품 중 단연 최고의 수익률을 달성할 수 있는 부동산투자 상품으로 모텔이라는 숙박업이 손꼽혔다. 객실 30실 내외로 월매출 1억5,000만원 이상을 달성하는 것은 모텔투자에큰 호기심을 자극했다.

시설 고급화가 가장 큰 경쟁력이었다. 시설만 좋으면 매출 상승은 보장되었다. 크면, 조금이라도 다르면 이긴다. 이때 작은 모텔들의 반란도 큰 호응을 얻었다. 모텔의 회전율 영업의 경쟁력이었다. 모텔의 이미지가 달라지기 시작했다. 인터넷에 내 모텔의 자랑거리를 홍보하기 시작한 시기다. 모텔에서도 홈페이지 제작, 동영상 홍보가 시작되었다. 서울에서 50실 이상의 작은 공간의 객실이 30실의 큰 객실 공간으로 고급형 객실 공간을 연출하던 시기다. 객실 수보다 객실의 고급화가 이겼다.

10년 전

객실 수가 다시 경쟁력으로, 중저가 비즈니스호텔의 탄생! 숙박 수요는 넘치고, 숙박앱의 탄생과 모텔이용 인터넷 예약의 본격적인 시동이 되던 시기.

10년 전인 2011년의 모텔숙박업은 최고의 전성기를 구가하던 시기다. 모텔투자 불패신화도 다시 확인되던 시기다. 한국방문 외래여행객이 몰려들기 시작한다. 특히, 중국 요우커의 한국 방문관광객이 급격히 늘어나면서 서울, 수도권, 제주도 등 관광지를 중심으로 객실 수가 경쟁력이 되는 시기로 모텔의 행보, 숙박업의 행보가 확 바뀌게 되었다. 중저가 비즈니스호텔의 탄생이 요구되었다. 정부의 관광산업정책에 의한 적극적인 지원 속에 중저가 비즈니스 관광호텔의 신축이 붐을 이루기 시작한다. 그러면서 모텔은 이제 죽었다. 관광호텔만이 답이라는 일부 숙박업전문가들의 예측이 숙박업미래를 예측하는 정답이 되는 듯했다. 관광자금의 지원이 활발했던 시기다.

2010년 초기 수년간은 객실 수가 다시 숙박업 경쟁력의 가장 큰 요인이 되었다. 이런 현상은 2016년까지 지속되었다. 2008년 이후로는 외곽에서 1실 1주차 드라이브인 무인텔이 대흥행을 이루었다.

무인 객실관리시스템이 숙박업 창업의 투자관점이 되었다. 게스트 하우스 창업과 생활형숙박시설의 신축이 붐을 이루었다. 한동안 멈칫했던 주거용부동산의 가격이 갑자기 1~2년 사이에 급등하면서 일부에서는 생활형숙박시설이 1가구 2주택을 피해가면서 집을 장만하는 수단이 되고 있다. 정부는 생활형숙박시설의 객실공간이 넓어지고 커지면서 주거용 부동산으로 전용되는 것에 대한 사회적인 문제를 일갈하고, 전입신고를 하기 어렵게 규제하고 있다.

2021년, 주거용부동산정책의 실패로 생각하지도 않았던 주거용 부동산으로의 전용문제가 발생하면서 생활형숙박시설의 숙박업시설로서의 역할이 뒤죽박죽되는 상황이 전개되고 있다. 모텔이란 숙박업 장르의 흥망성쇠가 2016년 이후로 ‘모텔산업, 숙박산업이 과연 미래산업이 될까?’라는 의심을 크게 하고 있다.

2021~2022년

모텔창업, 숙박업창업은 여전히 미래산업으로 성장하게 될 것이라고 확신한다. 왜?

많은 중저가 비즈니스호텔, 모텔들이 숙박업을 포기하고 주거용 부동산으로 용도전환되면서 모텔 수가 적정하게 조정되고 있다. 소형주택 위주로 주거용 부동산이 개편되면서 모텔이란 숙박시설의 변신이 고급화 위주에서 다른 업종을 대신, 대체할 수 있는 체험형 공간으로 변신 연출되기 시작하고 있다.

과거 2000년 대 초반, 이미 크게 유행을 하던 가족단위 여행객 위주의 여행패턴으로 펜션이 모텔숙박업 장르를 뛰어 넘어 경쟁력을 발휘하며 흥행하고 있을 때, 모텔숙박업은 호텔과 펜션을 대신할 수 있는 경쟁력을 갖춘 개성있는 객실공간 연출과 호텔식 경영, 객실관리시스템의 발전, 경영전문 인력의 운영능력 제고, 가전제품의 설치, 교통 접근성의 용이성을 이점으로 객실만으로는 호텔과도 경쟁할 수 있는 부티크호텔이 출현하고, 더 역동적인 모텔투자 불패신화를 이어갈 수 있었다. 코로나19의 급격한 일상패턴의 변화는 또 다른 모텔의 혁신적인 변신을 요구받고 있다. 숙박앱 또는 객실관리시스템, 홍보의 다양성, 내 모텔의 자랑거리 개발, 상상력의 발휘로 새로운 숙박소비자들의 호기심을 자극하는 콘셉트의 숙박공간, 영업 전략이 탄생할 것이라고 확신한다.

이미 모텔의 변신은 시작되고 있다.

이미 많은 곳에서 과감한 시설 고급화, 개성있는 객실공간 연출, 모텔 외부공간의 활용, 가전제품을 활용한 문화공간으로의 내·외부 이벤트 공간연출로 모텔들이 당장은 숙박앱에만 의존하며 매출을 올리고 있지만 가까운 시일 안에 독자적인 생존의 방법을 모색하게 될 것이다. 하지만 공유숙박의 경쟁력강화에도 고민해야 한다.

위치의 이점, 개성있는 자랑거리의 개발, 희소성의 콘셉트 개발로 나의 모텔의 경쟁력이 커지면서 자본이득의 실현에만 매달리던 투자에서 매출달성에 의한 모텔경영의 꽃인 영업매출 상승, 수익률증가의 영업이득 실현에 의한 모텔창업, 모텔투자가 관심을 받기 시작하고 있다.

요즘 뜨는 독채 펜션, 실내 수영장이 비치된 풀빌라 펜션과 글램핑장, 캠핑장의 소통공간의 흥행을 반면교사로 배워보자. 다른 업종과의 컬래버레이션으로 승부수를 던지는 변신, 변화가 시작되기 바란다. 당신 모텔의 부동산가치는 덩달아 올라갈 것이다. 영업이득 실현에 더 큰 비중을 주면서 복합상가 모텔이 다시 투자관심을 받고 있다는 것도. 모텔, 이제 10년 후를 투자하자!

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