강남부자들, 고급 리모델링으로 ‘1대…

강남부자들, 고급 리모델링으로 ‘1대 1 재건축’ 노리는 까닭

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반포푸르지오 리모델링 평면도. <반포푸르지오 리모델링 추진위원회>
[인사이트코리아=이하영 기자] 서울 강남 알짜지역에 일반분양 29세대 리모델링 단지가 추진된다. 이 경우 분양가 규제를 받지 않고 재건축초과이익환수제 적용에서도 벗어날 수 있다. 리모델링 분양가 규제는 30세대 이상부터 적용되며 재초환은 재건축일 경우에만 대상이다.

부동산 경기가 좋지만 재건축은 인허가 병목현상과 재초환으로 수익성이 우려돼 정비사업 우회로로 고급 리모델링이 등장했다. 이는 재초환 부담에서 완전히 벗어나, 지금까지 재초환 우회로로 여겨졌던 1 대 1 재건축 보다 오히려 더 이득일 수 있다는 계산도 나온다.

리모델링으로 래미안첼리투스‧아크로리버뷰 가능할까

재초환은 재건축 아파트의 과도한 가격 상승을 막기 위한 조치다. 재건축을 통해 각 조합원이 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수한다. 서울 서초구 반포1단지 3주구는 1가구당 분담금이 4억200만원에 달할 것으로 예상돼 논란이 된 바 있다.

1대 1 재건축은 단지를 고급으로 지어 개발비용을 늘려 초과이익 부담금을 낮추는 방법이다. 세금으로 내느니 고급단지로 지어 내가 갖겠다는 것이다. 실제 서울 용산구 이촌동 래미안첼리투스나 서초구 잠원동 아크로리버뷰가 1대 1 재건축으로 지어져 가치 상승을 경험했다.

2015년 준공된 래미안첼리투스는 입주 당시 전용면적 124㎡가 20억5000만원 상당이었지만 현재 동일평형 37억7000만원 선으로 거래돼 17억원 가량 올랐다. 2018년 준공된 서초구 잠원동 아크로리버뷰도 전용 78~79㎡가 25억원대에서 현재 최고가 37억5000만원을 기록하고 있다.

고급 리모델링으로 추진되는 반포푸르지오도 이와 유사하게 가격이 오를 것으로 예상된다. 반포푸르지오는 총 3개동에 237세대, 용적률 283% 단지로 2000년 준공됐다. 일반분양 29세대로 리모델링이 추진돼 1 대 1 재건축 보다 분담금이 낮아질 가능성이 높다. 이 단지는 지하철 9호선 신반포역 2번 출구와 맞닿아 있으며 인근에 아크로리버파크와 공사 중인 래미안원베일리와 래미안원펜타스가 있다.

이 단지는 앞서 2019년에 리모델링이 추진됐으나 잠잠한 부동산 경기에 큰 호응을 얻지 못했다. 올해 부동산 경기가 활황인 가운데 새로 꾸려진 리모델링 추진위는 한 달도 채 지나지 않아 조합설립 동의율을 60% 가까이 채웠으며 현재 조합 설립 동의율에 임박한 수준이다. 법정 동의율은 66.7%이나 추진위는 소유주들의 뜻을 최대한 반영하고 협상 동력을 극대화할 목적으로 80%까지 높이겠다는 목표다.

반포푸르지오 추진위원회 관계자는 “부동산 경기가 위축되는 경우 일반분양가 자체의 상한이 낮아지고 이는 사업성 하락으로 이어져 장기적으로 노후화되는 단지에 거주해야 하는 불편함이 존재한다”며 “(리모델링은) 분양가를 높일 수 있으면서, 현실적으로 빠르게 사업이 진행 가능한 방식”이라고 말했다.

1대 1 재건축으로 지어진 래미안첼리투스.<이하영>
부동산업계 “고급 리모델링, 현 상황이 만든 왜곡된 정비사업 모델”

정비사업을 추진하는 단지들이 가장 먼저 고민하는 것이 바로 사업방식이다. 재건축과 리모델링 중 전자를 더 선호하는 이유는 신형 평면과 최신 건축 자재 등을 적용하기 쉽기 때문이다. 리모델링은 커뮤니티시설이나 자유로운 평형 적용이 어려워 주저하는 것이 사실이다.

그러나 각종 규제 문제에 봉착하면 오히려 리모델링이 나은 선택이 될 수 있다는 분위기다. 부동산업계에서 반포푸르지오 같은 고급 리모델링 선회를 자연스러운 현상으로 받아들이는 것도 그 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “리모델링을 추진하는 가장 일반적인 이유는 재건축 인허가보다 훨씬 수월하기 때문”이라며 “부동산 경기활성화로 사업추진비가 줄어드는 점도 추진 동력이 될 수 있을 것으로 본다”고 말했다. 인허가와 사업추진비 측면에서 리모델링의 이점이 강하게 작용했을 것으로 봤다.

김인만부동산연구소의 김인만 소장은 “리모델링으로 29세대만 일반분양해 분상제와 재초환을 피해갔다. 소유자들이 최선의 선택을 한 것으로 보인다”며 “각종 규제 때문에 여러 가지 사업성을 고려해 이런 판단을 내린 것으로 예상된다”고 말했다. 규제가 이런 상황을 만들었다는 논리다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “단지규모는 작으나 초역세권이란 장점이 있고 이미 용적률이 283%로 여분의 용적률이 많지 않은 상황에서 리모델링을 통해 자산가치 상승과 거주 편익을 꽤하려는 움직임으로 보인다”며 “대부분 34평형 아래로, 특히 64㎡ 등은 좀 더 큰 면적으로의 확대로 자산 가치 상승도 꾀할 수 있다는 측면에서 추진되는 것으로 보인다”고 분석했다.
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