한자신, '방배삼호' 첫 강남 재건축 물…

한자신, '방배삼호' 첫 강남 재건축 물거품…이유는

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서울 최고 노른자위인 강남권 정비시장 첫 진출을 놓고 부동산 신탁사 간 경쟁이 치열한 가운데 한국자산신탁(한자신)이 강남권 재건축 사업을 수주하고도 끝내 취소된 배경에 대해 관심이 모아진다.

한국자산신탁은 신탁사 최초로 강남 지역에 깃발을 꽂는 듯 했으나 결국 사업자 지정이 취소되면서 무위에 그쳤다. 관련 업계에서는 한국자산신탁이 비용을 아끼려다 사업 취소라는 부메랑을 맞았다는 해석이 나온다.

29일 부동산 및 신탁업계에 따르면 서초구청은 지난해 2월 방배 삼호3차(12·13동) 재건축 사업시행자로 한국자산신탁을 지정됐다. 방배 삼호3차 재건축은 총 145가구로 아파트를 다시 짓는 소규모 정비사업이었지만, 14개 신탁사 가운데 처음으로 '강남권' 정비사업을 따낸 것이어서 의미가 컸다.

◆ 조합원 투표, 신탁방식 철회하고 조합재건축 선택

하지만 불과 8개월여 만인 지난해 10월 한국자산신탁은 해당 사업시행자 지위를 잃었다. 이 사이 만들어진 조합이 조합원 투표를 진행한 뒤 신탁 방식의 재건축 사업을 철회하고 조합 방식의 재건축을 선택한 것이다.

이 과정에서 한국자산신탁의 뼈아픈 판단 미스가 있었다는 얘기가 나와 주목된다. 당시 한국자산신탁은 소규모 재건축 방식으로 사업시행자 지정을 받았는데, 지정 이후 가로주택정비사업으로 사업 유형을 전환했다.

소규모 재건축과 가로주택정비사업은 둘 다 소규모 정비사업에 속하지만 대상과 규모 등에서 차이가 있다. 소규모 재건축은 지은지 20~30년이 된 노후 공동주택 200가구 미만이 대상인 반면, 가로주택정비사업은 단독 10가구 이상·다세대 20가구 이상 등 단독주택 및 공동주택이 대상이다.

신탁업계에 따르면 당시 한국자산신탁이 사업 유형을 바꾼 이유는 비용 절감 차원이었다. 가로주택정비사업의 경우 주택도시보증공사(HUG)로부터 저금리 대출을 받을 수 있다. 초기 사업비의 5%, 본 사업비의 50%를 연 1.5%(변동금리)로 저렴하게 대출받을 수 있다.

반면 소규모 재건축은 HUG로부터 저금리로 대출받을 수 있는 상품이 없다. 대신 조합과 금융기관 간 대출계약을 HUG가 상환 책임 보증을 지는 보증상품만 있다. 한국자산신탁은 금융 비용을 낮추기 위해 가로주택정비사업으로 사업 유형을 전환했고 조합 설립을 추진했다. HUG의 가로주택정비사업 대출을 받으려면 조합 설립이 필수 전제 조건이기 때문이다.

◆ 저금리 대출 받으려다 조합 방식에 빌미

한국자산신탁의 이같은 결정은 결국 패착으로 돌아왔다. 조합원이 된 토지 등 소유자들은 신탁 방식에 회의감을 갖기 시작했고 결국 찬반 투표를 거친 끝에 한국자산신탁의 사업시행자 취소를 결정했다.

신탁업계 관계자는 "한국자산신탁 입장에서는 비용 절감 차원에서 사업 방식을 바꿨으나 자충수를 맞은 것"이라며 "조합 설립도 용인하고 추진했으나 결국 조합원들에게 뒤통수를 맞은 셈"이라고 전했다.

특히 한국자산신탁이 신탁사 가운데 처음으로 강남권 정비사업 성공 사례를 놓쳤다는 점에서 뼈아프다는 지적이 나온다. 한국자산신탁과 한국토지신탁 등 대형 신탁사조차도 아직 강남권 정비사업을 성공적으로 마친 경우는 없다.

한국자산신탁은 여의도 광장아파트 재건축 등 4건의 서울 정비사업 실적을 보유했고, 한국토지신탁은 신림1구역 재개발 등 10건의 서울 정비사업을 추진 중이다. 하지만 두 신탁사 모두 강남권 성공 레코드는 아직 쌓지 못했다. 현재 한국토지신탁이 방배 삼호3차 바로 옆, 방배 삼호 1·2차 재건축(10개동) 수주를 추진 중인데, 이곳 사업을 최종 마무리할 경우 첫 성공 실적을 쌓게 된다.

신탁업계 관계자는 "강남 사업은 신탁사가 정비사업에 참여하는 본 취지를 뛰어넘어 사업성 극대화로 주민들에게 최대한의 이익이 돌아가게 만드는 것을 증명하는 첫 발판"이라며 "강남의 성공사례가 지속되면 신탁 정비사업의 범위가 더욱 넓어질 것이라는 기대가 있다"고 말했다.

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