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구멍 뚫린 대출규제…‘법인’들은 10억으로 50억 빌딩 산다

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“가계 대출 규제 강화한다고요? 어차피 꼬마빌딩은 법인으로 삽니다. 오히려 법인 대출로 더 몰릴 것 같은데요?”(A빌딩 중개업체 관계자)

정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등 가계 대출 규제를 본격 시행하지만 법인·임대사업자는 대상에서 제외돼 풍선효과 우려가 커지고 있다. 특히 ‘법인명의’로 꼬마빌딩을 사는 사례가 늘 수 있다는 지적도 나온다. 가뜩이나 주택 시장 규제로 꼬마빌딩으로 투자자들이 몰리는 가운데 정부의 대출 규제를 두고 ‘반쪽짜리’ 규제라는 지적이 나오는 이유다.

(사진=연합뉴스 제공)

빌라 52.3%가 법인 명의…매분기 늘어

27일 금융위원회에 따르면 내년 1월부터 차주의 대출총액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제를 받는다. 또 DSR 계산 때 적용되는 대출 만기도 최대 만기에서 평균 만기로 단축된다. 만기 기간이 줄어들면 계산되는 원리금 상환액이 커지고 DSR을 넘을 가능성도 커진다. 결과적으로 ‘개인’이 받을 수 있는 대출액이 확 줄어들 수 있다는 의미다.

그러나 이번 대출 규제 대상으로는 법인과 임대사업자 등이 제외된다. 금융위 관계자는 이데일리와의 통화에서 “이번 대책은 가계 대출(개인 대출)을 타깃으로 한 규제이기 때문에 법인에는 해당하지 않는다”고 설명했다. 법인·임대사업자 대출은 가계대출이 아닌 사업자 대출로 간주하기 때문에 가계 대출 규제를 받지 않는다는 설명이다.

상황이 이렇자 업계에서는 법인 명의의 부동산 취득이 더 활발해질 수 있단 우려도 나온다. 특히 주택보다 비교적 규제가 약한 꼬마빌딩(상업용 부동산)으로 투자가 몰릴 수 있단 분석이다.

법인은 개인 대출과 달리 DSR규제를 받지 않을뿐더러 임대업이자상환비율(RTI)의 적용도 받지 않는다. RTI는 임대 수익으로 이자를 낼 수 있는 여력을 보는 지표이다. 업계에서는 법인으로 빌딩을 살 때 건물값의 70~80%의 대출이 가능하다고 보고 있다. 50억원의 꼬마빌딩은 약 10억원의 현금으로 살 수 있다는 의미다.

빌딩 거래 현황 (표·그림=리얼티코리아 제공)

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실제로 앞서 지난 5월 정부가 꼬마빌딩 등 비(非)주택에 대한 담보대출비율(LTV)을 70%로 제한하는 규제를 발표하자 오히려 법인 명의 매수가 늘어난 ‘풍선효과’가 발생한 바 있다. 당시에도 개인의 가계 대출만이 규제 대상이었고 법인은 빠졌기 때문이다.

부동산 중개업체 리얼티코리아에 따르면 올해 1분기 꼬마빌딩 매매 307건 중 50.5%가 법인으로 나타났으나 2분기에는 52.3%로 비중이 늘었다. 심지어 거래량도 368건으로 전분기 307건보다 늘었다. 작년 2분기 200건과 비교하면 84% 증가한 거래량이다.

익명을 요구한 강남권의 한 빌딩 중개업체 관계자는 “올해 대략 빌딩 50건을 중개했는데 한 건도 빠짐없이 모든 매수자들이 법인으로 빌딩을 매수했다”고 말했다.

‘위드 코로나’ 기대감…“금리 인상 상쇄할 만큼 공실 줄 듯”

일각에서는 금리가 인상하면서 임대수익률이 낮아질 우려도 제기되지만 업계에서는 오히려 ‘경기회복’의 시그널로 인식하는 모습이다. 위드코로나로 공실률이 낮아지면서 수익률이 오히려 올라갈 수 있단 기대감이다. 여기에 더해 추후 빌딩을 되팔 때 시세 차익도 누릴 수 있다는 것.

그러나 최근 정부가 위드코로나 기조로 선회하면서 거리두기를 약화, 다시 상권이 회복할 조짐이 있다는 게 업계의 설명이다. 빌딩중개업체 빌딩로드 관계자는 “건물주 입장에서는 금리 인상보다 부담스러운 게 공실률”이라며 “금리가 오르더라도 공실이 적다면 이자를 내는 데 부담이 크지 않다”고 말했다. 그러면서 “거리두기가 약화되면서 최근 임차 수요가 되살아나고 있다는 게 업계 중론이다. 금리 인상으로 인한 수익률 악화에 대한 우려는 크지 않을 것 같다”고 덧붙였다.이날 한국부동산원에 따르면 3분기 공실률은 중대형 상가는 13.3%, 소규모 상가는 6.5%로 전분기보다 공실률이 각각 0.1%포인트 높아졌다. 부동산원 관계자는 “거리두기의 여파로 인해 공실률이 최근 늘어나고 있다”고 설명했다.

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