15억 아파트, 미리 팔아 그 현금을 '증…

15억 아파트, 미리 팔아 그 현금을 '증여' 말고 '상속' 해라

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배우자와 사별하고 세 자녀를 둔 A씨. 현재 그의 재산은 20년 전 구입한 시세 15억원짜리 아파트 한 채가 전부다. 그런데 최근 A씨는 건강이 급격히 악화하면서 자신이 세상을 떠난 후 자녀들이 재산 싸움을 할까 걱정됐다. 자녀 중 막내는 A씨를 부양한다며 아파트를 팔고 본인의 집에서 살라고 하는데 다른 형제들이 경계의 눈초리를 보내고 있어 이러지도 저러지도 못하는 형편이다.

[땅집고] 시세가 15억원인 집을 자녀에게 물려줄 때는 처분한 뒤 상속하는 것이 가장 좋다. / 게티이미지뱅크

자녀에게 자산을 상속할 때 큰 비중을 차지하는 것 중 하나가 부동산이다. 하지만 이렇게 부동산을 공동으로 자녀에게 상속하면 이것이 자녀들 사이 갈등의 불씨가 되는 경우가 많다. 공동 지분으로 상속받은 부동산의 사용과 처분을 놓고 서로 뜻이 다른 경우가 대부분이기 때문이다. 따라서 집을 물려줄 땐 처분하고 자녀들에게 현금으로 나눠주는 것이 가장 낫다. 하지만 그 시기와 방법은 자녀의 상황에 따라 전략이 필요하다.

■ 아파트 한 채, 팔고 남은 돈 상속해야

A씨의 경우 아파트를 먼저 처분한 후 남은 돈을 생활비와 치료비로 사용하다, 사망 후 자녀들에게 현금을 상속하는 것이 가장 좋다. 부동산을 그 자체로 증여하거나 상속하면, 자녀의 세부담이 크게 증가하기 때문이다.

일단 A씨가 사망한 후 자녀들이 시세 15억원짜리 아파트를 상속받은 후 그 상속주택을 처분하는 경우 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받기 어려워질 수 있다. 기존 주택이 있는 상태에서 부모의 주택을 상속받으면 기존 보유 주택을 처분할 때1가구 1주택 비과세가 가능하지만, 상속 주택을 처분할 경우에는 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 상속지분이 가장 큰 자녀의 경우에는 상속받은 후 5년 이후에 처분하면 중과세까지 적용받는다.

[땅집고] 1주택을 자녀에게 물려주는 방법에 따라 자녀의 세부담이 달라진다. / 유찬영 세무사

또 A씨가 생전에 아파트를 팔고 남은 돈을 상속하는 것과 자녀에게 상속 후 자녀들이 처분하는 것을 비교해도 생전에 아파트를 파는 것이 더 낫다.

A씨가 아파트를 15억원(20년 전 3억원에 구입)에 처분한다고 할 때, 생전에 주택을 처분해 현금으로 보유하다가 자녀들에게 상속하면 우선 1가구1주택 비과세가 가능해져 A씨가 양도세로 2057만원만 부담하면 된다. 하지만 자녀에게 상속 후 자녀들이 아파트를 처분하면 양도세만 3억 4914만원이 나온다.

세금을 제외한 나머지 14억8000만원은 A씨의 치료비, 생활비 등으로 사용하고 남은 현금을 상속하면 자녀들이 공동 소유로 인한 분쟁도, 자녀들의 양도세·종부세 부담도 없어진다.

A씨가 아파트를 팔고 금융기관에 저축한 다음 그 돈을 전부 상속해도 상속세가 절감되는 효과가 있다. 금융기관 예금액의 20%, 최대 2억원까지 상속세 과세가 면제되기 때문이다. 이를 적용해 예금한 현금을 물려주면, 아파트를 상속하는 것보다 상속세 6000만원을 줄일 수 있다. 15억원 아파트를 물려줄 경우 자녀는 상속세로 기본공제 5억원을 차감한 10억원에 대해 2억40000만원을 부담해야 한다. 하지만 만약 아파트를 판 돈 15억원을 예금한 뒤 현금으로 물려줄 경우에는 기본공제 5억원에 금융상속공제 2억원을 합쳐 7억원이 공제돼 8억원에 대한 상속세 1억8000만원만 부담하면 된다.

■부동산을 그대로 상속하면 자녀의 종부세 부담 커져

아파트를 팔지 않고 그대로 상속하면 자녀의 종합부동산세 부담도 커진다. 종부세는 조정대상지역내 2주택 이상인 경우 일반세율보다 2배 이상 높은 세율을 적용한다. 이때 상속받은 주택도 주택 수에 포함하기 때문에 상속인이 본인 소유의 주택을 보유하고 있는 상태에서 주택을 상속받으면 종부세를 내야 할 경우가 많다.

A씨의 세 자녀가 공동으로 상속을 받게되면 각자의 지분율은 33.3%로 20%가 넘는다. 지분율이 20% 이하이고 지분가액이 공시가격으로 3억원 이하인 경우에는 주택 수에서는 제외되고 종부세 과세표준에 합산되지만, 20%를 넘어가면 주택 수에 포함되고 종부세도 중과된다.

A씨의 아파트는 공시가격이 12억원으로 자녀는 각자 공시가격으로 4억원의 지분을 상속받을 수 있다. 만약 자녀가 만약 공시가격이 15억원인 아파트를 10년 이상 보유한 경우 상속을 받기 전 종부세는 장기보유공제 40%를 적용받아 252만원 정도다. 하지만 이 상태에서 주택의 1/3지분을 상속받으면 2주택자가 되면서 기본공제 금액이 9억원에서 6억원으로 줄고, 종부세율도 3.6%로 높아지며, 장기보유공제도 불가능해 총 2520만원을 부담해야 한다.

■집 팔고난 후 현금 자녀에게 ‘증여’말고 ‘상속’해야

즉, A씨는 아파트를 팔고 15억원의 현금을 자녀에게 나눠주는 것이 좋은데, 주의할 점이 있다. 그 돈을 자녀들에게 생전에 증여하면 안 된다. 반드시 현금으로 갖고 있다가 사후에 상속하는 것이 좋다. 사전증여를 하면 사후 상속공제액이 줄기 때문이다. 현행 상속세법에서는 상속공제액은 총 상속재산에서 사전증여 재산가액을 차감한 금액을 한도로 한다.

[땅집고] 시세가 15억원인 집을 자녀에게 물려줄 때는 처분한 뒤 증여하지말고 사후에 현금을 상속해야 절세할 수 있다. / 조선DB

상속공제액은 기본 공제액이 5억원이다. 예금액이 10억원 이상인 경우 금융상속 공제 2억원을 포함해 총 7억원을 공제받을 수 있다. 하지만 15억원 중 12억원을 자녀3명에게 4억원씩 각각 사전 증여하는 경우 상속공제액은 총 상속재산 15억원에서 사전증여 재산가액 12억원을 차감하기 때문에 공제액이 3억원으로 줄어든다.

즉, 15억원을 모두 현금으로 갖고 있다가 상속하는 경우에는 자녀들이 총 1억8000만원의 상속세만 부담하면 되는데, 12억원을 미리 증여받으면 증여세와 상속세를 합쳐 총 3억2000만원의 세금을 부담해야 한다.

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