한국인, '쩐' 들고 미국 대도시 부동산…

한국인, '쩐' 들고 미국 대도시 부동산 집중 매입 왜?

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국내 투자자의 미국 상업용 부동산 도시별 투자규모 추이. (자료=KB증권)
[이코리아] 국내 투자자들이 올해 들어 미국 대도시의 오피스에 2조 9900억원 규모의 투자를 진행한 것으로 나타났다. 금리 인상에도 불구, 시장 수요 회복에 대한 기대로 미국의 오피스·물류센터·주거는 국내 투자자들에게 여전히 매력적인 자산인 것으로 조사됐다.

28일 KB증권에 따르면 국내 투자자들은 2021년 들어 3분기까지 투자규모는 3조 4,350억원으로 유럽(7,052억원), 아태(2조 2,625억원)에 비해 미국에 많은 규모를 투자했다.

◇주요 투자처는 미국 대도시 오피스·물류센터·아파트·리테일

올해 3분기 기준 미국 상업용 부동산 투자규모는 4,298억달러로 이미 지난해 전체 투자규모 4,295억달러 수준을 넘어선 것으로 나타났다. 4분기까지 거래가 완료될 물량을 감안 시, 코로나19 이후 과거 5년간 평균인 5,243억 달러보다 높은 거래규모를 기록할 것으로 KB증권 측은 전망했다.

주요 투자 도시는 뉴욕, LA, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C. 등 대도시 지역이었다. 대부분의 투자 자산은 오피스(2조 9,900억원)였고, 물류센터(5,500억원), 아파트 (1,860억원), 리테일 (413억원) 순이었다.

KB증권 해외부동산 김미숙 연구원은 “금리 인상이 예상됨에도 불구하고 미국의 오피스, 물류센터, 주거는 한국 투자자에게 여전히 매력적인 자산이다. 수요 회복 및 증가가 예상되기 때문”이라고 설명했다.

김 연구원은 “다만, 물류센터 자산가치의 지속적인 경신으로 부담감을 느낀 투자자들이 데이터센터, 메디컬오피스 등 추가 수익을 창출할 수 있는 대체 부동산에도 관심을 가질 것으로 본다”고 전망했다.

◇미국 리츠의 양호한 펀더멘탈 지속 전망

대형 테크기업 및 주요 투자자들의 대도시 오피스 매입 움직임도 활발하다. 구글의 경우 맨해튼에 2조5000억원 규모의 오피스를 매입했다. 국민연금은 캘리포니아주에 부동산 개발회사인 하인즈와 함께 PG&E 본사를 매입하였으며 향후 오피스+주거시설로 개발할 예정이다. 경찰공제회 등 국내 기관투자자들의 워싱턴 D.C. 오피스 매입 등 미국 주요 도시에 활발한 오피스 투자가 진행 중이다.

테크섹터 수요와 더불어, 코로나19의 영향에 따른 생명과학 오피스의 수요도 증가하고 있다. 코로나19로 문을 닫았던 리테일 업체들이 다시 점포를 확장하는 등 주요 기업들과 리테일 기업들이 내년을 위한 준비에 한창이다.

또 코로나19 확산세 완화로 뉴욕 맨해튼 아파트 거래 움직임이 활발한 것으로 나타났다. 미국의 부동산 중개업체 더글러스앨리먼에 따르면 2021년 3분기 기준 맨해튼 아파트 거래 건수는 4,523건으로 32년 만에 최고치를 기록했다.

KB증권 해외부동산 김다현 연구원은 “맨해튼에서 거래된 아파트 중 스튜디오 및 1 베드룸구조(45.5%) 비중이 높아 코로나19로 도심을 떠나 있었던 1인 가구 중심의 젊은 층이 대도시로 돌아오려는 수요가 늘어나는 신호로 해석된다”면서 “일자리로의 복귀 움직임도 보이면서 상대적으로 더딘 회복세를 보였던 뉴욕 중심 오피스 리츠의 회복 속도가 빨라질 것으로 판단된다”고 말했다.

All Equity 리츠 섹터별 월간 총 수익률 비교. (자료=KB증권)
KB증권에 따르면 10월 22일 기준 미국(All Equity) 리츠의 월간 성과는 2.4%를 기록했다. 섹터별로는 산업용(9.9%), 오피스(5.4%), 셀프 스토리지(5.1%), 리테일(4.8%) 등 3분기 실적이 양호한 산업용 리츠를 비롯해 코로나19 확산세 완화에 따른 리오프닝 관련 섹터의 상대 성과가 좋았다. 팬데믹 기간 동안 꾸준한 주가 상승으로 밸류에이션 부담이 높은 인프라(-3.2%) 및 데이터센터 (-3.0%) 리츠의 성과는 저조했다.

김 연구원은 “실물 경기의 회복 흐름 및 적극적인 자산 매입에 따른 실적 개선으로 향후 미국 리츠의 양호한 펀더멘탈은 지속될 것”으로 전망했다. 리오프닝 관련 섹터인 오피스 및 견조한 물류 시장을 바탕으로 산업용 리츠의 추가 상승이 예상된다는 분석이다.

이어 “최근 코로나19의 영향으로 배당을 중단했던 리츠들의 배당 재개 및 배당금 인상이 이어지고 있어 추가 실적 개선으로 향후 연 4~5%대 수준의 배당 수익률 회복도 예상된다”고 밝혔다.
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