시행사·증권사 공동투자로 개발 시너…

시행사·증권사 공동투자로 개발 시너지 키운다"

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"부동산 디벨로퍼가 증권사와 함께 개발사업을 펼치면 훨씬 크게 레버리지(Leverage)를 일으킬 수 있어 사업을 성공적으로 완수할 수 있다."

최현일 한국투자증권 PF1본부 부동산금융1부 부서장(이사·사진)은 26일 서울 중구 소공동 롯데호텔에서 '도시공간 개발, 과제와 해법'이라는 주제로 열린 '2021 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '개발사업 증권사 역할 및 주요 사례'라는 주제로 발표했다.

최근 대형 증권사는 토지 계약 단계부터 개발사업에 참여하는 공동 투자에 활발히 나서고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 주관 수수료로만 수익을 내는 구조를 뛰어넘기 위해 자기자본투자를 시작했다.

최 부서장은 “개발사업 인허가 전 시행사가 토지 계약금을 대출할 때부터 증권사가 사업에 참여한다”며 “시행사 에쿼티(Equity) 투자 부족분에 대해 초기 투자를 실시한다”고 말했다.

개발 초기부터 참여하면 개발 사업 전기간에 걸친 금융 자문과 주관도 가능하다. 토지 중도금·잔금 대출을 위한 브릿지론부터 분양 및 착공 단계에서 이뤄지는 본 PF, 리파이낸싱, 준공 후 담보 대출 등이 자금 수요에 맞게 제공될 수 있다.

증권사의 개발사업 공동 투자가 본격화된 것은 그리 오래되지 않았다. 과거 2000년대 초반에는 시공사가 개발을 주도했기 때문에 시공사가 리스크를 부담하며 자금을 조달했다. 증권사는 시공사의 신용등급에 따라 단순히 조달을 지원하는 업무를 맡았다.

하지만 2008년 글로벌 금융위기 사태를 계기로 시공사가 보증 리스크 부담을 회피하면서 시행사 역할이 확대됐다. 증권사 중심 PF 시장이 확대된 것도 2010년대부터였다.

2020년대에 들어서는 시행사와 증권사 간 협업 시대가 열렸다. 최 부서장은 “증권사가 에쿼티 투자를 통해 개발 초기부터 마지막 단계까지 원스톱 솔루션을 제공한다”고 설명했다.

특히 2010년대 후반부터 지금까지 국내 부동산 시장이 호황세를 지속하며 우수한 분양 성과를 거두고 있는 것이 직접 투자 확대의 원인이 됐다. 분양성이 우수하다보니 자기자본투자로 얻는 이익이 PF 주관 수수료를 크게 상회한다.

한국투자증권은 이 같은 트렌드를 반영해 올해 상반기 말 기준 75건의 개발사업에 투자했다. 2018년 직접 투자를 시작했을 때 25건이던 것이 2019년 56건, 지난해 134건으로 늘었다. 올해는 연간 150건 투자를 예상한다.

투자잔액도 크게 늘어 2018년 666억원에서 2019년 1158억원, 지난해 3184억원을 기록했다. 올해 상반기까지 투자잔액은 4172억원이다.

최 부서장은 한국투자증권이 시행사와 공동으로 진행한 사업 중 초기 토지 계약금 투자부터 막바지 시행이익 유동화까지 종합적인 솔루션을 제공했던 고양 삼송 블록형 단독주택 개발사업을 우수 개발 사례로 꼽았다.

한국투자증권은 경기도 고양시 덕양구 오금동 일대 개발을 위해 토지 매입 단계에서 90억원을 투자했다. 시행사에서는 60억원을 투자했다. 이후 1400억원 규모 본 PF를 주관했고 분양 사업성이 양호했던 덕에 시행이익 유동화로 400억원을 조달했다.

최 부서장은 “유동화해서 마련한 자금으로 시행사와 또 다른 사업을 진행하고 있다”고 말했다. 시행사와 증권사의 개발사업 공동 투자가 양측이 협업을 이어갈 수 있도록 이끄는 선순환의 발판이 된 셈이다.

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