IMM인베, 용산 전자상가 재개발 출처

토종 사모펀드(PEF) 중 하나인 IMM인베스트먼트가 용산 노른자위 땅 개발에 나선다. 국내 사모펀드가 부동산 개발업에 뛰어든 것은 이번이 처음이다. 특히 정부가 최근 수도권 주택 공급의 일환으로 단군 이래 최대 사업으로 불렸던 인근 용산 정비창 기지 개발을 재추진하면 투자 성공 가능성도 높다. 투자금 회수까지 길게는 십수 년이 걸리는 개발사업에서 만기가 10년인 사모펀드 운용사가 어떤 성적을 낼지 업계의 관심도 쏠린다.

11일 금융투자업계에 따르면 IMM인베는 최근 서울 용산 나진전자월드를 운영하는 나진산업의 지분 100% 취득을 마무리 지었다. 나진전자월드는 지난 1967년 지어진 국내 최대 전자제품 유통단지로, 용산역 인근의 전자상가 6개동과 부지 3만여㎡를 보유하고 있다.

IMM인베가 나진산업 인수에 나선 것은 2017년. 나진산업의 창업주였던 고(故) 이병두 회장이 별세한 뒤 이를 물려받은 자녀 등이 상속세 마련을 위해 매물로 내놓으면서다. 당초 부동산 개발업체인 서부T&D가 자회사인 오진상사를 통해 이 지분 50.9%를 인수하기로 했었다. 하지만 뒤늦게 뛰어든 IMM인베가 더 높은 가격을 제시하면서 기존 주주들이 위약금을 무릅쓰고 IMM인베와 이중계약을 맺었고 오진상사가 주식처분금지 가처분 소송으로 맞불을 놓으면서 지금껏 법정 다툼을 벌여왔다.

상황이 급변한 것은 올해 초다. IMM인베와 오진상사 측이 극적으로 합의에 도달하면서 2년을 끌었던 인수 계약이 마무리된 것이다. IMM인베는 나진산업을 인수하는 데 3,000억원가량을 쓴 것으로 알려졌다. IMM인베는 나진산업이 보유한 전자상가를 상업시설을 포함한 복합건물로 재개발해 투자금을 회수할 계획이다. 금융투자업을 영위하는 사모펀드가 이례적으로 개발업에 뛰어든 것이다.

나진전자월드의 개발이익은 막대할 것으로 예상된다. 노른자위 땅인 상가 19동의 대지면적은 약 6,340㎡. 일반상업용지의 용적률이 800%인 것을 감안하면 단순셈법으로는 연면적 5만㎡가량의 건물을 새로 지을 수 있다. 현재 상가 19동 2개 건물의 연면적(4,300㎡)과 비교하면 12배가 넘는다. 전체 대지면적 3만㎡를 적용하면 개발 가능한 건물의 연면적 합계만 24만㎡다. 3개동으로 이뤄진 여의도 IFC(50만7,273㎡)의 절반 규모다. 용산이 서울시 도시계획상 도심지인 것을 감안하면 용적률이 더 높아질 가능성도 있다. 일반상업용지의 최대 허용 용적률은 1,300%다.

좌초했던 용산 개발이 다시 시작된 것도 IMM인베에 호재다. 정부는 이달 6일 수도권 주택공급 기반 강화 방안을 통해 인근 철도 정비창 부지에 ‘미니 신도시’급인 8,000가구의 아파트 단지를 짓는다고 발표한 바 있다. 상권이 커지는 만큼 분양가도 높아지고 향후 IMM인베가 거둘 투자수익도 그만큼 커진다.

관건은 시간이다. 통상 도심지 개발사업은 인허가부터 완공까지 10년 안팎의 기간이 소요된다. 반면 IMM인베가 나진산업 인수를 위해 설정한 펀드의 존속기간은 10년가량. 완공 이후에도 투자 회수까지 시간이 걸리는 개발업의 특성을 감안하면 시간이 빠듯하다.

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