코람코신탁, '4400억' 분당 퍼스트타워 …

코람코신탁, '4400억' 분당 퍼스트타워 매입 마무리

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코람코자산신탁이 분당 퍼스트타워 매입 절차를 마무리한다. 분당 퍼스트타워를 담을 리츠 설립인가도 획득했다. 코람코자산신탁은 이 달 내로 거래대금인 4410억원을 지급하고 소유권 이전을 마칠 계획이다. 2008년 부동산 펀드를 통해 건물에 투자했던 국민연금은 매입가격보다 두 배 넘는 가격에 건물을 팔게 됐다.

21일 부동산투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 국토교통부로부터 ‘코크렙제57호위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙제57호)’ 설립인가를 받았다. 코크렙제57호는 분당 퍼스트타워를 담기 위한 리츠다. 지난 8월 자본금 3억원 규모로 설립됐다.

금융투자업계 관계자는 “부동산 자산을 소유할 리츠 인가를 받아 매입 절차를 마무리할 수 있는 구조적 기틀을 만든 것”이라고 과정을 설명했다.

분당 퍼스트타워는 미래에셋자산운용이 운용하던 ‘미래에셋맵스NPS사모부동산투자신탁1호’가 보유하던 자산이었다. 이 부동산 펀드는 국민연금이 투자하고 있어 눈길을 끌기도 했다. 국민연금은 2008년 펀드 설정 당시 2410억원을 투자한 바 있다. 만기 연장을 통해 자산 보유를 이어가던 국민연금은 올해 초 13년 만에 분당 퍼스트타워를 매물로 내놓았다.

매각 과정이 원활했던 것만은 아니다. 지난 7월 미래에셋증권이 우선협상대상자로 선정됐지만 투자자 모집에 어려움을 겪으며 8월 차순위협상대상자였던 코람코자산신탁으로 인수대상자가 바뀌었다. 코람코자산신탁은 곧바로 미래에셋자산운용과 양해각서(MOU)를 체결해 매입 절차를 본격화했다. 리츠를 설립한 것도 이 무렵이다.

코람코자산신탁은 4410억원에 분당 퍼스트타워를 매입하기로 했다. 국민연금이 2008년 건물에 투자했을 때와 비교해 가격이 2배 넘게 오른 셈이다. 당시 분당 퍼스트타워 거래가격은 2150억원이었다.

부동산 매매대금을 비롯해 취득부대비용, 대출 수수료, 주식발행비용 등을 모두 포함한 전체 투자금액은 4752억원이다. 코람코자산신탁은 우선 코크렙제57호를 통해 1489억원을 사모 방식으로 모집한다. 종류주 267만8000주, 보통주 30만주를 주당 5만원에 발행하는 구조다.

나머지는 선순위 담보대출로 2703억원, 중순위 담보대출로 440억원을 마련할 계획이다. 고정금리에 취급수수료 등을 고려한 선순위 담보대출 이자율은 연 3.08%, 중순위 담보대출 이자율은 연 4.3%다. 만기는 2024년 10월로 예정돼있다.

리츠는 부동산 투자에서 발생하는 이익을 나눠주기 위한 상품인 만큼 코크렙제57호 역시 배당가능이익의 90% 이상을 현금으로 배당할 계획이다. 6개월 배당을 기본으로 하며 캐피털 게인(Capital Gain)을 제외하고 연평균 5.71% 이상 배당수익률을 목표로 한다.

분당 퍼스트타워는 경기도 성남시 분당구 서현동 266-1에 위치한 오피스 자산이다. 지하 6층~지상 13층, 연면적 5만8922㎡(약 1만8000평) 규모다. 1997년 준공돼 노후했다는 평가를 받지만 2006년 리모델링이 이뤄졌다.

분당 퍼스트타워는 판교 테크노밸리를 포함해 서울 강남권역 접근성이 우수한 분당권역(BBD) 핵심지역에 위치해 입지조건 측면에서 양호한 평가를 받고 있다. 주요 인근 빌딩으로는 미래에셋플레이스(서현동 254-1), 분당스퀘어(서현동 263), 센트럴타워(265-3), 분당서현빌딩(서현동 270-1), 알파빌딩(서현동 251-2) 등이 있다.

안정적인 임차인을 마련하고 있는 것도 장점이다. 한국조선해양, 현대일렉트릭앤에너지시스템, 현대건설기계, 현대에너지솔루션, 현대코어모션 등 대기업이 전체 면적 대비 70%를 임차해 사용하고 있다.

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