천정부지로 오르는 물류부동산 매매…

천정부지로 오르는 물류부동산 매매가, 원인은?

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최근 신한리츠운용이 우선협상대상자로 선정된 이천단천리물류센터는 총 19곳이 매입의향을 나타내면서 흥행에 성공했다. 하지만 일각에서는 매매가가 너무 상승한 것 아니냐는 우려의 시선이 있어 주목된다. 물류부동산의 목적물인 물류센터의 매매가격이 높아지는 것은 이해할 수 있지만 과도하게 상승한 측면이 있다는 것이 전문가들의 지적이다.

이천지역 1년 동안 평당 150만 원 올라
2017년 준공되고 2018년 LB자산운용이 매입한 이천 단천리물류센터는 대지면적 약 7,300평, 건축면적 약 3,000평, 연면적 10,122평으로 지하2층~지상4층 규모이다. 현재 태은물류가 임차자로 있다. 업계 관계자에 따르면 우선협상대상자로 선정된 신한리츠운용이 제시한 인수가는 600억 원 수준으로 이를 단순 계산하면 평당 인수금액이 약 592만 원이 나온다. 이는 지난해까지 거래된 이천 지역의 물류센터에 비해 무려 147만 원 상승한 금액이다. 그동안 이천 지역의 물류센터 매매가에 비해 상당히 높은 수준이며 그동안의 매매가의 상승 추이를 따져봐도 이례적이라는 것이 업계 관계자들의 설명이다.

물류신문사에서 2014년부터 2019년까지 이천지역에서 거래된 물류센터의 평당 거래 금액을 살펴보면 더욱 이를 확인할 수 있다. 2014년 이천지역에서 매매된 물류센터의 평당 거래가는 356만 원이었으며 2017년에는 400만 원, 2019년에는 445만 원 수준이었다. 2019년 평당 거래 금액은 2014년 평당 거래금액보다 89만 원 정도 상승했다. 하지만 단천리물류센터의 평당 매매가격은 5년 동안 상승한 평당 거래 금액보다 약 1.6배 정도 높다. 한 관계자는 “이천 지역에 올해 평균 평당 거래 금액은 대략 500만 원 정도였다. 이와 비교해도 592만 원의 거래가는 이해하기 쉽지 않은 수준”이라고 지적했다. 이 물류센터의 Cap. rate는 4.6% 정도로 알려져 있다.

해외투자금 국내 유입이 시장의 경쟁 키워
급격한 물류센터 매매가격 상승의 원인으로는 과도한 경쟁이 꼽힌다. 국내 투자자산이 부족한 상황에서 나온 매물이라는 점이 상당히 긍정적인 요인으로 작용했을 것이라는 설명이다. 이미 수년전부터 물류부동산의 목적물인 물류센터의 현물 매매는 쉽지 않았다. 해외에서 유입된 자금은 물론 국내 투자자들도 물류센터 투자에 열을 올리면서 매물이 거의 없는 수준이었다. 때문에 개발 중인 물류센터를 선매입하는 것은 물론 직접 개발에 뛰어들기도 해왔다. 최근에는 이러한 투자금이 더욱 몰리는 추세이다. 오랫동안 물류자산에 투자해온 자산운용사나 투자사외에도 신규로 진입하는 자산운용사와 투자자들이 늘어나고 있으며 코로나로 인해 해외 자산에 투자하는 자금이 해외로 나가지 못해 국내 투자로 선회했다는 것. 또 여타 상업용 부동산의 가치 하락이 현재의 상황에 기름을 들이붓는 결과를 만들어 내고 있다. 이러한 상황을 물류부동산 전문가들은 우려스러운 시각으로 바라보고 있다. 한 전문가는 “물류부동산 시장의 관심이 높아지는 것은 물론 가격이 상승하고 수익률이 떨어지는 현상은 물류센터가 자산으로서 안정성이 높아지고 있다는 것을 반증하고 있는 것으로 볼 수 있어 긍정적”이라면서도 “일부 자산운용사들이나 투자자들이 묻지마 투자를 하고 있는 것으로 보여 향후 시장에 부정적인 요인으로 작용할 수 있어 우려스럽다”고 전했다. 투자금이 몰리는 상황에서 자금을 투자에 써야 하는 일부 자산운용사들이 물류센터의 특성을 모른체 시류에 따라 투자를 하고 있다는 지적이다. 한 관계자는 “물류센터는 일반 오피스나 리테일 자산과는 명확하게 다른 특성이 있다. 하지만 과도한 경쟁을 벌이고 있는 운용사들은 이러한 물류센터의 특성 모르는 상황에서 투자를 하고 있는 것으로 보인다”고 전했다. 묻지마 식의 무분별한 자산매입은 재매각 시기가 다가오게 되면 결국 부담으로 작용할 수 있다고 전문가들은 지적하고 있다. 한 전문가는 “향후 규모가 크고 물류효율을 감안한 물류센터들의 준공이 예정되어 있는 상황에서 현재 잘못된 자산 매입은 재매각 시점에 폭탄으로 돌아올 수 있다”고 조언했다.

현재 형성되고 있는 물류부동산 매매가는 지속적으로 상승할 가능성이 높다. 이러한 매매가격의 상승은 수익률의 하락을 가져오게 된다. 그래도 시장에서는 아직까지 물류센터가 타 상업용 부동산 보다 자산으로서의 가치가 높고 안정적이라고 판단하고 있다. 다만 현재의 급격한 매매가의 상승은 거품이라는 시각이 있다. 보다 안정적이고 투명한 시장이 되기 위해서는 물류센터가 가지고 있는 가치에 대한 명확한 판단이 필요해 보인다.

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