청량리 옆 빌라촌에…SK뷰 이어 래미…

청량리 옆 빌라촌에…SK뷰 이어 래미안·자이 명품 아파트 들어선다

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이문·휘경뉴타운은 재개발 개시 16년 만에 대부분 구역이 사업 8부 능선을 넘어서며 속도를 내고 있다. 사진은 이주·철거가 끝난 이문 3-1구역.

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지하철 1호선 신이문역 5번 출구 앞. 다가구주택과 빌라가 빽빽하게 들어선 골목이 눈앞에 펼쳐졌다. 이문·휘경뉴타운 중 이문4구역이다. 뉴타운 구역 중 사업 속도가 가장 느린 편인 이곳 근처 공인중개업소를 들어가 보았다. A공인중개업소 관계자는 "이문1구역과 3구역 등의 사업 속도가 빨라지면서 이문동이 많이 바뀔 것이라는 기대감이 높다"고 밝혔다. 4구역 바로 옆에는 재개발 사업으로 지은 '휘경 SK뷰' 아파트도 보였다.

서울 동북권은 종로·광화문 도심에 가까운 지리적 이점에도 그동안 낙후된 이미지가 강했다. 하지만 청량리역을 중심으로 대규모 정비사업이 윤곽을 드러내면서 주거환경이 큰 폭으로 좋아지고 있다. 동대문구 이문·휘경동 일대 뉴타운 사업도 비슷한 맥락에서 투자자들의 관심이 커지는 모습이다. 사업성이 좋은 구역을 중심으로 새 아파트 분양을 앞두는 등 막바지 속도가 나고 있다.

◆ 2005년 뉴타운 지정…1만2000가구 재개발

이문·휘경재정비촉진지구(이하 뉴타운)는 1호선 외대앞역과 신이문역 사이에 위치한 동대문구 이문·휘경동 일대 노후 주택가 약 101만㎡를 재개발하는 사업이다. 청량리뉴타운, 전농·답십리뉴타운과 함께 동대문구 대표 재개발 사업지로 꼽히는데 앞의 두 곳보다는 사업이 지지부진했다. 2005년 3차 뉴타운 지구로 지정된 이후 이문동 4개 구역과 휘경동 3개 구역 사업이 추진됐지만 주민 간 이해관계가 엇갈리면서 번번이 사업이 지연됐기 때문이다.

결국 이문2구역은 주민 반대에 밀려 2014년 구역 지정이 취소됐다. 지금은 이문1·3·4구역과 휘경1·2·3구역 6개 구역이 총 1만2000여 가구 규모 재개발 사업을 진행 중이다.

사람들의 시선에서 멀어지나 했던 이문·휘경뉴타운은 3~4년 전부터 다시 활기를 띠고 있다. 청량리역 역세권 개발이 가시화되고, 근처 전농·답십리뉴타운이 결실을 맺으면서 관심이 커졌기 때문이다. 이문4구역을 제외한 나머지 구역들이 이주·철거 단계를 지나면서 빠른 속도로 재개발 사업 8부 능선을 넘었다는 평가를 받는다.

◆ 입지는 이문3·4구역이 가장 좋아

이문·휘경뉴타운의 핵심은 외대앞역에서 가까운 이문3구역과 이문4구역이다. 지금은 사업 속도가 빠른 3구역이 상대적으로 주목받지만 동부간선도로·북부간선도로로 접근하기 쉽고, 중랑천 조망도 일부 가능한 4구역 입지가 시간이 갈수록 빛을 낸다는 전망도 만만치 않다.

이문·휘경뉴타운에서 입주가 완료된 휘경1구역(휘경해모로프레스티지), 휘경2구역(휘경SK뷰)을 빼면 속도는 이문1구역이 가장 빠르다. 올해 일반분양을 목표로 했지만 분양가 책정 등 여러 이유로 일정이 내년으로 밀릴 전망이다. 철거 작업이 이미 끝났다. 앞으로 지하 6층~지상 27층, 40개동 2904가구 규모의 '래미안' 브랜드 단지로 거듭난다.

이문3·4구역에는 다소 밀리지만 1구역 입지도 좋은 편이다. 한국외국어대와 맞닿아 있고 서쪽으로는 천장산, 북쪽으로는 의릉을 뒀다. 다만 의릉 주변이라 층수 제한에 걸려 아파트를 8층까지만 올릴 수 있다. 일반분양 물량은 800가구가량 나올 것으로 보인다.

이문로를 사이에 두고 이문1구역과 마주 보는 이문3구역은 사업지 규모가 15만7942㎡로 이문·휘경뉴타운 가운데 가장 크다. 1호선 외대앞역 역세권이고, 구역 북쪽에선 신이문역도 걸어서 5분 정도면 도착할 수 있다. 이문3구역도 현재 이주와 철거를 모두 마쳤다. 시공은 GS건설과 HDC현대산업개발이 맡았는데, 4321가구 중 전용 20~139㎡ 1600여 가구를 일반에 분양한다는 계획이다.

이문3구역 다음으로 규모가 큰 이문4구역(15만1388㎡)은 일반 재개발 지역과 달리 완전 평지로만 이뤄져 있다. 이처럼 장점이 많은데도 한때 일부 조합원이 동대문구를 상대로 조합설립인가 취소 소송을 제기해 사업이 공회전했다. 그러다가 2019년 4월 동대문구 승소로 소송이 마무리되면서 사업에 속도가 붙었다. 현재 건축심의가 진행 중인데 새 아파트 3720가구를 지을 계획이다.

휘경동에서는 휘경3구역만 남은 상황이다. 현재 철거 공사가 한창이며 관리처분인가를 받아둔 상태다. 이곳에 GS건설이 총 1792가구 규모의 아파트 단지를 조성한다.

◆ 결합건축 등 새 개발 기법도 사용

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이문3구역은 특이하게도 이문3-1구역과 이문3-2구역으로 나눠 개발된다. 두 구역이 서로 붙어 있지도 않은데 이문3-1구역에서는 역세권 고층 개발을 하고, 천장산 인근 이문3-2구역에서는 구릉지 저층 개발을 동시에 진행하는 '결합건축 방식'을 통해 3-1구역이 높은 용적률을 적용받을 수 있었다. 이문3-1구역에는 지하 6층~지상 41층 18개동 4169가구가, 이문3-2구역에는 지하 1층~지상 4층 7개동 152가구가 각각 들어선다. 단독주택 비율이 높아 짓는 아파트 가구 수 대비 조합원 수가 적은 편이다.

개발 업계에선 이문3구역 사례를 유심히 살펴보고 있다. 도심 재생은 고도 제한 등 여러 규제로 개발 사업성이 우수하지 않은 경우가 많은데 '용적률 거래제'를 통해 이를 극복했기 때문이다. 용적률 거래제는 우리나라에도 2016년 '결합건축'이란 이름으로 도입됐는데 제약 조건이 많아 활용된 적이 거의 없었다.

이문1구역과 이문3구역은 이문·휘경뉴타운에서도 투자 문의가 가장 많은 곳으로 꼽힌다. 두 사업지 모두 전매제한(관리처분계획인가~소유권 이전등기일까지 조합원 지위 양도 금지)이 적용되지 않기 때문이다. 정부는 2018년 1월 24일 이후에 사업시행계획인가를 신청한 단지에 대해 조합원 지위 양도를 금지하고 있는데, 두 구역은 모두 일찍 사업시행계획인가를 신청한 덕분에 관리처분계획인가 신청 이후에도 조합원 지위 양도가 가능하다.

◆ 웃돈만 5억~6억원…주변과 비교하면 고평가 아니라는 의견도

이런 기대감 덕분에 최근 이문·휘경동 재개발 매물 시세는 대부분 10억원을 훌쩍 넘겼다.

이문3-1구역 기준으로 보면 전용 84㎡를 신청한 조합원 입주권은 최근 11억~12억원에 매물이 나와 있다. 조합원 평균 분양가가 5억원 선인 점을 감안하면 웃돈만 6억원인 셈이다. 근처 공인중개업소에 따르면 웃돈이 8억~9억원에 달하는 일부 매물도 있다. 여기에 예상 분담금(약 3억원)을 감안하면 이문3-1구역에선 전용 84㎡ 입주권을 받는 데만 14억원 이상이 필요할 것으로 보인다.

하지만 전문가들은 이문뉴타운 일대가 고평가됐다고 보긴 어렵다는 의견을 냈다. 근처 전농·답십리뉴타운을 재개발한 래미안위브·래미안미드카운티 등 전용 84㎡ 시세가 16억~17억원까지 올라갔기 때문이다. 이문동 일대 B공인중개사사무소 관계자는 "2019년 6월 입주한 휘경SK뷰 전용 84㎡가 13억~14억원이지만 이문1구역과 3구역은 규모와 지하철 접근성 등을 고려할 때 전농뉴타운과 답십리뉴타운 대장 아파트와 비교하는 게 맞는다고 본다"고 밝혔다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "이문·휘경뉴타운은 청량리 롯데캐슬SKY-L65 등 시세를 따라 움직일 것"이라며 "최근 매물로 나오는 조합원 입주권에 주변 시세가 어느 정도 반영돼 있긴 하지만 과열 양상이라곤 보기 어렵다"고 분위기를 전했다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/10/938490/

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