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조단위 딜 '센트로폴리스', LB운용을 업계에 알리다

사옥매매,사옥이전

LB자산운용이 업계에 이름을 알린 딜(Deal)은 '센트로폴리스 인수'다. 2018년 거래된 이 빌딩 규모는 1조원을 웃돈다. 부동산 전문운용사들 사이에서는 조단위 건물에 투자한 펀드를 보유하는 게 로망 중 하나다. 당시 영업을 시작한 지 2년도 채 되지 않은 시점에 역대급 딜을 따내면서 저력을 과시했다.

이를 기점으로 사세를 확장하면서 매년 영업실적을 경신해 나가고 있다. 지역별, 자산별 '선택과 집중'을 해온 것도 실적 개선에 주효했다. 특히 지난해부터 물류센터 투자에 집중하면서 자체적인 경쟁력을 한층 더 강화하고 있다. 물류 블라인드펀드 조성을 추진하는 동시 공모시장 진출도 염두에 두고 있다.

◇CBD 트로피 에셋, 역대급 딜 따내…국내외 존재감 부각

LB자산운용은 2018년 7월 'LB전문투자형사모부동산투자신탁제10호'을 설정해 서울시 종로구 종각역에 인접한 센트로폴리스 빌딩을 인수했다. 지하 8층 및 지상 26층의 A동과 B동으로 나뉜 건물로 연면적만 14만1479㎡(4만2797평)에 달한다. 업계에서 서울 도심부의 ‘트로피 에셋(상징적 자산)’으로 평가되는 빌딩이다.

서울 중심상업지구(CBD) 내 공급된 단일 오피스 빌딩으로 역대 최대 규모였다. 펀드 자금모집 규모만 1조1800억원에 달했다. 건물 인수가격 1조1200억원에 부대비용도 포함된 금액이다. 에쿼티 7000억원과 금융기관 차입으로 4800억원을 각각 조달했다. 에쿼티투자에 영국계 부동산투자회사인 M&G리얼에스테이트 등이 참여했다.

이 딜 입찰에는 블랙스톤, 이지스자산운용을 비롯해 마스턴투자운용, 퍼시픽투자운용, 밀레니엄인마크자산운용 등도 뛰어들었다. LB자산운용이 본격적으로 영업을 시작한 지 만으로 2년도 되지 않은 시점이었다. 예상을 깨고 업력이 짧은 운용사가 이 빌딩을 인수하면서 시장 플레이어들은 놀라움을 금치 못했다. 그동안 LB자산운용이 조단위 프라임급 오피스 빌딩 딜을 성사시킨 트랙레코드도 없었다.

사실 센트로폴리스 매각 건은 김형석 대표가 LB자산운용을 설립하기 전부터 눈여겨 봐온 딜이다. 미래에셋자산운용에 근무했던 시절 개발사업을 추진하기 위해 내부 승인까지 받았던 프로젝트였다. 센트로폴리스는 부동산 개발 시행사인 시티코어가 개발을 완료했지만 앞서 개발을 추진했던 시행사의 디폴트로 중단된 사업이다.

당시 김 대표는 시행사 사업권을 인수해 신축을 추진하면 사업성이 있다고 봤지만 결국 프로젝트를 진행하지 못했다. LB자산운용을 설립하면서 센트로폴리스는 김 대표의 최선호 자산 중 하나였다. 개발사업을 위해 스터디를 진행했었던 만큼 빌딩 인수에도 자신이 있었다. 그의 끈질긴 집념은 결국 딜 성사로 이어졌다.

LB자산운용의 터닝포인트이기도 했다. 2018년 상반기말까지 전체 펀드 설정액 규모는 3000억원 대였다. 이 딜을 완료한 이후 설정액은 1조원을 웃돌았다. 외형이 커진 것 뿐만 아니라 국내와 해외 시장에도 이름을 알렸다.

센트로폴리스는 초대형 오피스라 국내 뿐만 아니라 해외 투자자들 사이에서도 관심이 높았다. 센트로폴리스 딜을 성사시킨 운용사로 국내와 해외에서 평판도 높아졌다.

◇영업실적 매년 향상…국내 '밸류애드·오퍼튜니스틱', 해외 '코어·코어플러스'

2018년을 기점으로 영업실적도 큰폭으로 개선됐다. 첫 딜을 했던 2017년에도 영업수익 27억원, 영업이익 1억원, 순이익 1억원에 그쳤지만, 이듬해 영업수익 61억원, 영업이익 14억원, 순이익은 12억원으로 실적은 대폭 향상됐다.

당시 인력 충원 등으로 2017년 26억원이었던 판관비는 46억원으로 증가했음에도 실적개선 효과는 컸다. 같은기간 15명이었던 임직원수는 21명으로 증가했다. 펀드 설정액도 1596억원에서 1조489억원으로 8893억원 불어났다. 센트로폴리스 인수 효과를 톡톡히 본 셈이었다.

매년 사상 최대 영업실적을 갈아치우고 있다. 지난해 영업수익 84억원, 순이익 39억원을 냈다. 운용자산을 꾸준히 확대한 동시에 처음으로 펀드를 청산해 매각차익을 남기면서 영업수익을 큰폭으로 키운 것으로 보인다.

LB자산운용은 2018년 아일랜드 페이스북 오피스빌딩 인수(투자금액 1530억원), 서울 중구 KG타워 인수(2222억원), 벤츠코리아 물류센터 인수(930억원)를 실시한 펀드를 조성했다.

지난해에는 체코 프라하 오피스 빌딩 인수(3300억원), 스웨덴 물류센터 3개 포트폴리오 딜(2230억원), 삼성전자 유럽본사 오피스 빌딩 인수(1030억원) 등 해외 투자를 활발하게 진행했다. 또 국내 용인 고안리 물류센터 등을 개발하는 프로젝트(1230억원)도 실시했다.

LB자산운용은 국내는 밸류애드, 오퍼튜니스틱 전략으로 펀드를 운용하고, 해외는 코어, 코어플러스 위주로 펀드를 설정했다. 효율성과 경쟁력을 고려해 이처럼 투트랙으로 지역별 전략을 달리 가져간다.

김 대표는 "국내 코어 부동산 입찰 경쟁은 저금리 자금을 조달해 얼마나 비싼 가격을 제시하느냐의 싸움"며 "이보다 규모가 크지 않더라도 밸류애드나 오퍼튜니스틱 전략으로 업사이드를 창출하는 투자건에 경쟁력이 있다"고 자부했다. 그는 "해외에서는 현지에서 직접 운용을 하는게 효율성이 떨어지기 때문에 중심지역에 위치한 코어 오피스 투자를 선호한다"고 설명했다.

LB자산운용은 올들어 또 한번 국내에서 대형 딜을 성사시켜 주목받았다. 대림산업의 아크로 서울 포레스트 오피스와 상업시설의 새 주인으로 선정됐다. 아크로 서울 포레스트는 대림산업이 서울 성동구 뚝섬 상업용지 3구역에 짓고 있는 고급 주상복합 아파트다. 대림산업은 프라임 오피스인 디타워와 상업 및 문화시설을 6000억원 가량에 매각키로 했다.

◇물류센터 투자 주력, 모펀드·리츠시장 '노크'

LB자산운용은 지난해부터 특히 물류센터 투자에 주력하고 있다. 시장환경이나 성장성이 가장 양호한 부동산 자산으로 보기 때문이다. 대표적인 성공사례가 2017년 용인 '백암물류센터' 개발사업 투자 건이었다. 1000억원 규모의 펀드를 조성해 개발을 실시했고 설정 2년여 만인 지난해 준공된 물류센터를 매각해 585억원의 차익을 거뒀다.

김 대표는 미래에셋자산운용 시절이었던 2014년부터 물류센터 투자를 실시해왔다. 물류센터는 아직도 개인 등이 보유한 사례가 많다. 중심지역 오피스빌딩을 기관투자가들이 주로 보유한 것과는 다른 양상이다. 이 때문에 빠른 의사결정이 가능한 LB자산운용이 경쟁력을 갖춘 분야라고 판단하고 있다.

복수의 물류센터를 포트폴리오 구성하는 블라인드펀드 조성도 추진 중이다. 주로 기관투자가에게 공급하는 상품이다. 통상 물류센터 에쿼티 투자규모는 500억~1000억원 수준이 많다. 기관의 물류센터 투자수요가 있지만 규모면에서 그리 크지 않다는 점이 투자를 꺼리는 요인이었다. 하지만 블라인드펀드를 통해 복수의 물류센터로 포트폴리오를 구성할 경우 규모가 커지기 때문에 기관들의 투자도 늘 것으로 보고 있다.

LB자산운용은 또 공모 운용사 전환도 추진할 계획이다. 늦어도 내년에는 공모펀드 인가를 실시한다는 방침이다. 저금리 기조로 시장에서 개인의 부동산 투자 수요가 늘고 있는 가운데 상품 공급 채널을 한층 더 다변화하기 위해서다. 또 필요에 따라 리츠 자산관리회사(AMC) 설립하는 방안도 고려하고 있다.

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