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[추석 이후 부동산]② 철길 따라 집값 오른 수도권, “인천은 내년 이후 조정 가능성”

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어딜 가나 부동산 얘기, 집값 얘기를 하는 요즘이다. 오를 만큼 오른 것도 같은데 집값이 올랐다는 소식은 끊이질 않고 들려온다. 전셋값 추이의 상황도 같다. 좀처럼 진정되지 않는 모양새다. 그만큼 무주택자의 시름은 깊어지고 있다. 추석 연휴가 끝난 뒤의 집값 향방은 어떻게 될까. 2021년 가을과 겨울의 부동산 시장 흐름을 권역별로 예상해봤다.

올해 부동산 시장 상승세를 주도한 것은 경기도와 인천이었다. 한국부동산원 주간 아파트 매매지수에 따르면, 올해 아파트값은 16.16% 오른 인천이 가장 많이 올랐고 경기도가 15.03%로 뒤를 바짝 쫓았다. 앞으로도 이런 상승세가 이어질까. 부동산 전문가들은 경기·인천의 강한 상승세는 추석 이후에도 이어질 것이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 집값이나 전셋값이 너무 올라 경기나 인천으로 눈을 돌리는 사람들이 늘어났기 때문”이라면서 “이들이 경기도와 인천에 내 집 마련을 하면서 집값이 오르는 것이고 앞으로도 이런 분위기가 이어질 것”이라고 했다.

◇ GTX·3기 신도시·중저가 매수세 3박자에 천장 뚫린 경기도

18일 부동산 전문가들의 분석을 종합하면 올해 경기도 부동산 시장을 설명하는 세 가지 코드는 ▲수도권 광역급행철도(GTX) ▲중·저가 매수세 유입 ▲3기 신도시였다. GTX를 필두로 신분당선·신안선선 등 철도 호재를 따라 집값 급등세가 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 9월 둘째 주까지 전국에서 아파트값 누적 상승률이 가장 높은 시·군·구는 경기도 의왕(31.94%), 경기도 시흥(30.58%), 경기도 안산(26.38%)으로, 모두 철도호재와 직접 연관된 곳이다.

여기에 서울에서 경기도로 눈을 돌려 내 집 마련에 나서는 이들의 수요도 집값 상승의 원인이 됐다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “지난해부터 서울의 중·저가 아파트 밀집 지역인 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로)의 집값이 급등하면서 서울의 무주택·전월세 수요가 경기·인천 매수세로 밀려나고 있다”며 “이들부터 의정부에서 동두천으로, 안양에서 군포·안성으로 연쇄 이동하면서 경기도 외곽까지 집값이 오르고 있다”고 했다.

외곽이라고 평가받던 안성·평택·동두천 집값까지 올랐는데 조금이라도 집값이 싸고 대출 규제가 덜한 곳으로 매수세가 이동하다 보니 집값이 오르기 시작했고, 연쇄 이동으로 인해 전월세 시장이 불안해지면서 원주민들의 마음이 급해진 데 따른 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “올해는 성남·하남·광명·과천 등 전통적 인기 지역보다 부천·화성·남양주·시흥·평택·용인 수지구·성남 분당·김포·수원 영통구 등 그동안 덜 올랐던 지역들이 많이 올랐다”면서 “중·저가 지역도 가격 부담이 커졌기 때문에 추석 이후 거래량은 좀 줄어들 것 같지만, 경기도는 전반적으로 주택 부족시기에 접어들어 눈에 띄게 가격이 떨어질 일은 없을 것”이라고 했다.

◇ 청라·송도 중심 개발 호재로 인천도 상승

인천도 경기의 상황과 비슷하다. 교통망 개선이라거나 중·저가 매수세가 유입되면서 집값이 올랐는데, 송도·청라 등 신도시 지역을 중심으로 나오는 각종 개발 호재가 인천 집값을 더 끌어올리고 있다. 윤지해 부동산114 연구원은 “‘인천이 오르면 상승장도 끝물’이라는 얘기도 있었지만, 송도·청라 신도시가 성공적으로 안착하면서 옛날얘기가 됐다”면서 “인천은 경기도 외곽보다 지하철 등 교통망이나 각종 생활기반 시설이 잘 자리 잡혀 중·저가 실거주 수요가 유입되기 좋은 지역”이라고 말했다.

각종 개발 호재도 많은 편이다. GTX가 대표적이다. 인천에는 GTX B노선이 서울을 잇는데 인천 연수구·서구·부평구에 정차역이 만들어질 예정이다. 여기에 청라 신도시에는 아산병원, 쇼핑몰 스타필드 등 편의시설이 집중될 예정이다.

인근 집값이 오르면서 구도심 정비사업도 속도를 내고 있다. 함영진 랩장은 “송도뿐 아니라 부평구·남동구 등 기존 구도심도 함께 올랐는데 구도심 정비사업에 대한 기대감이 커지면서 매수세가 모이고 있다”고 했다.

다만 오는 2022년 이후 인천 집값은 변곡점을 맞이할 수 있다는 전망도 있었다. 함영진 랩장은 “인천의 입주 물량은 올해 1만2867가구에서 내년 3만1996가구, 내후년 3만8560가구 등 꾸준히 늘어나는 추세”라면서 “입주 물량이 늘어나면 전세와 매매가격의 방향이 바뀔 수 있고, 이렇게 분위기가 바뀌면 구도심 정비사업도 다시 속도가 느려질 수 있다”고 했다.

◇ 서울과 키 맞추기 할 전월세 시장, 서울만 못한 비(非)아파트 시장

추석 이후 경기도와 인천의 전·월세 시장은 ‘키 맞추기’ 현상이 나타날 것으로 전망된다. 서울이 오르면서 함께 오른다는 뜻이다.

윤지해 연구원은 “앞으로 경기도와 인천의 전·월세 시장에서는 서울의 전·월세 가격, 매매가격과의 갭(gap) 메우기 현상이 두드러질 것”이라며 “서울과 경기·인천은 단일 생활권이라 임대·차 수요도 서로 공유하기 때문”이라고 말했다. 그는 임대차 3법과 저금리로 인한 유동성 효과가 이미 전세난이 극심한 서울보다 경기·인천쪽 전·월세 시장에서 앞으로 더 큰 거품을 발생시킬 수 있다고 우려했다.

함영진 랩장은 “경기도의 전세 시장도 매매시장처럼 남양주·부천·화성·평택·시흥·의정부 등 중저가 지역에서 상승률이 더 높았다”면서 “인천의 경우 서구·남동구·부평구·미추홀구 등 내륙이 영종신도시의 중구나 강화군보다 강세를 보였는데, 코로나19의 영향으로 항공업 업황 회복이 더딘 상황이라서 그러지 않을까 싶다”고 했다.

청약 시장은 여전히 뜨겁지만 서울에 비해서는 다소 사정이 나아질 수 있는 여지가 있다. 주택 공급이 늘어날 여지가 서울보다는 있다는 뜻이다. 인천 구월2지구가 대표적이다. 정부는 지난달 30일 3차 신규 공공택지를 발표하면서 인천시 남동구 구월동·남촌동·수산동, 연수구 선학동, 미추홀구 관교동·문학동 일대를 포함했다. 220만㎡규모의 필지에 1만8000가구의 주택이 공급한다는 계획이다. 윤지해 연구원은 “경기나 인천은 서울과 달리 아직 택지가 많이 남아 청약 물량이 더 나올 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 했다.

빌라와 같은 다세대 연립주택의 경우, 뜨겁게 각광받고 있는 서울에 비해서는 차분한 모습을 보일 것으로 예측된다. 함영진 랩장은 “경기·인천은 서울에 비해 상대적으로 넓고 인구도 많아 정비사업 이슈가 가시화된 특정 지역을 제외하면 빌라의 상승세는 제한적일 것”이라고 했다.

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