하나대체운용, 폴란드 아마존물류센…

하나대체운용, 폴란드 아마존물류센터 판다

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하나대체투자자산운용이 폴란드에 자리한 아마존 풀필먼트센터 매각에 나섰다. 15일 부동산금융업계에 따르면 하나대체운용과 현지 파트너 운용사인 GLL리얼에스테이트파트너스는 폴란드 브로츠와프와 포즈난에 각각 위치한 아마존 풀필먼트센터를 매각하기 위해 부동산자문사 선정 작업을 진행하고 있다. 각 자산은 서로 다른 펀드에 편입돼 있는데, 각각 내년 중순과 하반기에 펀드 만기를 맞는다. 약 1년 가까이 여유가 있지만, 코로나19 사태로 이커머스 시장이 급격히 성장하면서 물류센터 몸값이 뛴 지금을 매각 적기로 판단한 것으로 보인다.

하나대체운용은 지난 2016년 총 1900억원 가치로 해당 자산을 인수했다. 당시 레버리지 비율은 약 55%로, 900억원의 에쿼티 투자가 이뤄졌다. 수익증권 재매각(셀다운)은 브로츠와프 센터의 경우 한국투자증권이 담당했고, 포즈난 센터는 NH투자증권과 하나금융투자가 맡아 성공적으로 마무리했다. 우정사업본부와 한국거래소, 노란우산공제회 등이 투자에 참여한 것으로 전해진다.

약 5년 간의 투자 기간, 자산가치 상승률은 50%를 웃돌 것으로 보인다. 기초자산에 대한 임대료 비율을 의미하는 자본환원율(캡레이트)은 투자 당시 5.4% 수준이었는데, 최근 유럽 내 주요 물류센터의 캡레이트는 4% 초중반까지 하락했다. 저금리 시대 안정적 임차인을 확보한 실물 자산이 각광을 받으면서 자산가치가 임대료보다 더 빠르게 상승한 결과다. 자산 매각 이후 지분율에 따라 자본차익을 나눠 챙기게 되는 지분투자자들의 경우 15% 이상의 연간 IRR을 무난히 달성할 것으로 기대된다.

브로츠와프 센터, 포즈난 센터 모두 5년 전 투자 당시 새로 건립된 풀필먼트 센터다. 판매자의 상품을 보관하는 것은 물론, 주문 접수 시 포장과 배송, 반품 등 전 과정을 담당하는 이커머스 서비스의 핵심이다. 내부 시설과 장비가 아마존에 최적화돼 제작돼야 하기 때문에, 최초 임차 당시 15년의 장기 임차 계약을 맺은 것으로 전해진다. 해당 자산을 인수하면 최소 10년은 아마존이라는 우량 임차인으로부터 안정적 배당이 가능한 셈이다

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200615000560

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