야심차게 나온 ‘누구나집’…건설사…

야심차게 나온 ‘누구나집’…건설사들 시큰둥한 이유

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여당의 핵심 공급 대책인 ‘누구나집’의 청사진이 나왔다. 핵심은 ‘낮은 임대료’와 ‘낮은 분양가’다. 사업 공모 단계에서 10년 뒤 분양가를 확정될 뿐만 아니라 집값의 10%만 보증금으로 내고 10년을 살 수 있는 주택 형태다. 그러나 사업이 성공하기 위해서는 건설사의 참여가 반드시 필요한데, 낮은 분양가에다가 10년 뒤 주택 상황을 고려해야 한다는 점에서 건설사의 참여를 담보할 수 없다는 게 업계의 분석이다.

(사진=연합뉴스)

집값에 10%만 내고 10년 살다가 낮은 분양가로 분양

7일 국토교통부에 따르면 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사 등은 누구나집의 사업 모델을 내놨다. 누구나집은 현재 정부가 시행 중인 ‘공공지원 민간임대’ 아파트와 비슷하다.

더불어민주당 부동산특별위원회가 만든 공급 대책 중 하나로 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내집 마련 기회를 제공하는 임대 주택이다.

다만 일반적인 임대 아파트와 다른 점은 낮은 분양가와 임대료다.

먼저 누구나집은 집값의 10%만 내면 10년 동안 거주할 수 있다. 또 추후 분양 전환이 가능한 데, 이때 분양가는 사업초기에 정해진 가격으로 매겨진다.

즉 이제까지의 분양 전환 임대아파트가 분양시점에 분양가가 매겨지면서 ‘고분양가’ 논란이 있어 왔다. 2018년 경기도 성남시 판교에서의 10년 공공임대아파트가 대표적이다. 당시 분양 전환가격은 전용 59㎡ 기준 7억원 내외. 비슷한 시기(2007년~2008년)에 준공된 판교 아파트의 분양가가 3억 수준이었던 것과 비교해 2배 넘게 높은 분양가였다.

최근에도 분양 전환을 앞둔 세종과 시흥 임대아파트에서도 분양가를 둘러 싼 주민들의 반발이 이어지고 있다. 심지어 이같은 고분양가 논란으로 최근 2년 간 분양전환 임대아파트의 공급이 중단되기도 했다.

그러나 누구나집은 사업 시작 단계에서 분양가를 확정해 공급한다. 분양가는 공모시점 주택 ‘감정가격’에다가 사업 착수시점~분양시점까지의 연평균 주택가격 상승률(1.5%)을 적용해 분양가가 매겨진다. 주택 시세보다 낮은 감정가격을 기준으로 분양가가 정해지기 때문에 예상보다 더 낮아질 수 있다는 게 국토부의 설명이다.

국토부 관계자는 “분양전환가격을 사전에 확정 제시함으로써 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자-임차인간 분쟁을 예방한다”며 “임차인은 임대거주기간 동안 분양자금 마련을 위한 체계적인 자금조달계획 수립 가능하다”고 말했다.

(사진=뉴시스 제공)

건설사 참여가 필수인데…“아직도 미지수”

그러나 관건은 이같은 분양가를 건설사가 받아들일 수 있는지다. 누구나집은 시공사가 임대사업자로 참여하는 사업이기 때문에 건설사의 참여가 있어야만 추진이 가능하다.

시공사의 수입은 임대료와 분양가인데 분양가가 낮게 책정될 시 사업자(시공사)의 수익이 줄어들 수밖에 없는 구조다. 임대료 또한 집값의 10% 수준에 불과해 분양 전까지 시공사가 얻을 수 있는 수익이 한계가 있다는 지적도 있다. 한 대형건설사 관계자는 “임대 아파트에서 얻을 수 있는 수익인 임대료와 분양가가 제한된 모델”이라며 “더 확실한 인센티브가 있어야지만 참여가 보장될 것”이라고 말했다.

특히 아파트의 질을 담보할 수 없다는 비판도 있다. 낮은 수익을 메우기 위해서는 공사비를 절감하는 것 외엔 방법이 없기 때문이다. 결과적으로 브랜드 가치를 최우선으로 여기는 1군 건설사들은 낮은 품질의 아파트를 공급하느니, 아예 참여를 보류하는 결정을 내릴 수 있단 의미다. 또 다른 1군 건설사 관계자는 “좋은 품질의 아파트를 만들 수 없는 상황이라면 브랜드 이미지를 훼손할 수있는 임대아파트 건설에 주춤할 수 밖에 없다”고 했다. 그러면서 “차라리 중소건설사들이 매출 실적을 올리기 위해 참여할 가능성은 없지 않다”고 했다.

또 10년 뒤 분양이기 때문에 추후 주택 경기에 따라 미분양이 발생하는 등의 리스크도 발생할 수 있단 우려도 있다. 다시 말해 사업비 회수가 제대로 안 될 수 있단 말이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양시점에서 집값이 하락할 경우에 대한 사업자들의 리스크가 적지 않다”며 “결국 그 손해는 건설사가 지게 되는 것”이라고 말했다.이에 대해 주택도시기금 관계자는 “자금조달의 경우 건설사의 부담이 크지 않다”며 “주택도시기금이 대주주로 출자해 HUG와 리츠AMC의 자금ㆍ사업관리가 이루어지고, 나머지 사업비는 저금리의 PF도 가능할 것”이라고 설명했다.

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