‘생숙’으로 임대사업?···이상 과…

‘생숙’으로 임대사업?···이상 과열 뒤에 자리잡은 편법

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‘생활형 숙박 시설’ 시장이 이상 과열 조짐을 보이고 있다. 올들어 진행된 주요 지역 분양에 수 십만 명이 몰린 데다 억대의 프리미엄이 붙어 거래가 되고 있는 것이다.

‘생숙’이라는 줄임말로 잘 알려진 생활형 숙박 시설은 숙박업 등록이 필요하고 실거주가 허용되지 않는 비주택이지만 편법을 통해 주거용 상품처럼 공급되는 모습이다. 아파트 등 기존 주택에 대한 세금·대출 규제를 피하려는 수요가 몰리며 올 들어 진행된 주요 분양에 무려 60만 명이 몰린 것으로 나타났다.

7일 부동산업계에 따르면 최근 분양되는 생활형 숙박 시설 상당수가 실거주가 가능한 것처럼 홍보가 이뤄지고 있다. 숙박업으로 등록한 후 임차인을 구해 ‘장기 숙박 계약’을 맺는 방법으로 사실상 주택 임대 사업이 가능하다는 것이다. 생숙은 주택법이 아닌 건축법이 적용되기 때문에 여러 채를 취득해도 취득세 중과가 적용되지 않는 데다 추후 종합부동산세 합산이나 양도세 중과도 배제된다. 청약시 청약통장이 필요 없고 주택 소유 여부, 거주지 등에 제한을 두지 않는다. 전매 제한도 없다. 이 때문에 주택 규제를 피하면서 사실상 임대 사업을 할 수 있는 생숙으로 투자 수요가 몰리고 있다.

지난달 25~27일 진행된 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 청약에서는 876실 모집에 57만 5,950명이 신청했다. 앞서 충북 청주에 공급한 ‘힐스테이트 청주센트럴’ 청약에서는 160실 모집에 13만 8,000명이 몰렸다. 청약 신청자들이 몰리며 홈페이지가 마비됐고 신청금을 입금할 가상계좌로 입금이 되지 않는 사태까지 빚어졌다. 이 때문에 청약 접수 및 입금 마감 시간을 연장하기도 했다. 3월 부산에서 공급한 생활형 숙박 시설에도 1,221실 모집에 43만 명이 신청했다.

주요 단지에는 억대 프리미엄까지 붙고 있다. 부산 동구의 ‘롯데캐슬 드메르’ 전용 335㎡(펜트하우스) 분양권은 프리미엄 최고 5억 원이 붙어 45억여 원에 매물이 올라와 있다. 롯데캐슬 르웨스트도 이미 평형에 따라 6,000만~1억 원 안팎의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다.

정부는 올 4월 생숙을 주거 목적으로 사용할 수 없도록 법을 개정했다. 생숙을 취득하면 숙박업으로 등록해야 하며 등록 없이 소유자가 실거주 또는 주거용으로 임차할 경우 불법이다. 숙박업으로 등록을 하더라도 실거주는 할 수 없다. 장기 거주자들의 전입 신고도 금지된다. 적발시 징역이나 벌금 등의 제재가 가해진다.

문제는 숙박업으로 등록하려면 객실 수가 30개 이상이거나 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다는 점이다. 이 때문에 한두 개 객실을 분양 받은 경우 대부분 위탁 경영업체를 통해 숙박업을 등록한다. 숙박업 등록을 마친 소유자들은 임차인을 구한 뒤 임대차 계약이 아닌 ‘장기 숙박 계약’을 맺는 방법으로 실거주 금지 규제를 피하고 있다.

투자업계의 한 관계자는 “한두 개 객실을 분양 받는 수요자들이 대다수라는 점을 고려하면 실제 숙박업을 운용하기 위한 수요가 60만 명씩 몰린다고 보기는 어렵다”며 “사실상 일종의 주택 임대 사업이라고 봐야 한다”고 말했다.

생숙에 대한 정부 규제는 갈수록 커지고 있는 데다 건축 허가도 줄어드는 추세다. 국토교통부에 따르면 2020년 말 기준 전국의 생활형 숙박 시설은 3,290가구, 6만 394실이 공급됐다. 건축 허가 건수는 매년 감소해 지난해는 1만 2,800실 안팎까지 줄었다. 특히 서울시의 경우 2019년 이후 사실상 신규 허가를 내주지 않고 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “주택이 아니라고 각종 세금 규제를 피할 수 있다고 보는 시각이 많지만 실제 보유세나 양도세를 계산할 때는 사용의 실질을 따져 주택에 해당하는 세금을 적용할 수 있어 불확실성이 크다”며 “추후 정부의 단속 강화 등에 따라 여러 문제가 발생할 수 있기 때문에 투자에 유의해야 한다”고 조언했다.
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