법인으로 건물 매입 시 중과 대상일까…

법인으로 건물 매입 시 중과 대상일까?

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#. 서울시 송파구에 살고있는 A씨(60)는 법인을 설립해 서울 신촌에 상가를 40억원에 매입하려고 한다. 그러나 법인으로 취득할 경우 높은 취득세를 부담한다고 들어 상가 매입을 고민하고 있다. 해결 방법은 없을까?

위 사례는 많은 임대사업자가 건물을 취득할 경우 고민하는 부분이다. 일반적으로 개인사업자가 임대용 건물을 취득할 경우 취득가액의 4.6%의 취득세, 농어촌특별세, 지방소득세(이하 ‘취득세 등’)을 부담해야 한다.

하지만 법인이 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입하면서 부동산을 취득(설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함)하는 경우 취득세를 중과한다.

설립·설치·전입 이후의 부동산을 취득하는 경우란 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 업무용·비업무용 등 모든 부동산을 취득하는 경우를 의미한다. 즉 대도시에 법인을 설립한 후 5년 내에 대도시내에 업무용, 비업무용 부동산을 취득하는 경우 취득세 등이 중과돼 9.4%를 부담해야 한다.

법인을 대도시에 설립 후 5년 내에 상가를 취득하면 개인사업자에 비해 2배 이상 높은 취득세 등을 부담해야 된다. 또한, 대도시에 법인 설립 후 5년이 지났더라도 지점을 설치하는 경우 역시 취득세 등이 중과된다.

취득세 중과세 요건인 ‘지점설치에 따른 부동산등기’에서 ‘지점’은 인적·물적설비를 갖추고 사무 또는 사업이 행해지는 장소를 의미한다. 즉 당해 법인의 지휘·감독 아래 영업활동과 대외적인 거래업무를 처리하기 위한 인원을 상주시키고 실제로 관련 활동이 행해지는 장소를 뜻한다.

따라서 임대사업용 부동산을 취득해 임대 업무는 대도시외 지역의 본점에서 직접 관리하고, 건물의 청소관리는 본점의 계약직 직원인 청소원이 담당, 당해 부동산에 영업활동 내지 대외적인 거래업무를 처리하기 위한 인원을 상주시키지 않는 경우라면 지점설치에 해당되지 않아 중과세 대상이 아니다.

또한 명칭이 영업소나 연락사무소라고 하더라도, 실질적으로 인적, 물적 설비를 갖춘 것이 확인되는 경우 취득세 중과대상인 지점에 해당하는 것으로 판시하고 있다.

즉, 취득한 건물이 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속해 사무 또는 사업이 행해지는 장소에 해당하는 경우 또는 영업소나 연락사무소 형태 등 지점의 형태로 임대용 건물을 일부 전용하고 있는 경우 취득세 중과의 대상이 되는 것으로 판단된다.

만일 A씨가 대도시에 법인을 설립하고 바로 상가를 매입했을 경우와 개인사업자로 상가를 매입했을 때 취득세 등의 차이를 살펴보자. 대도시 내에 법인을 설립할 경우 취득세 등은 3억7600만원, 개인사업자로 취득할 경우엔 1억8400만원이 해당된다.

이 경우 해결방법을 제시하자면, 먼저 A씨는 법인을 설립하면서 대도시 외에 본점을 두는 것이 좋다. 형식상의 본점이 아닌 인적·물적설비를 갖추고 사무 또는 사업이 행해지는 장소여야 한다.

이후 대도시 내 상가를 매입하고 상가 내에는 영업활동과 대외적인 거래업무를 처리하기 위한 인원을 상주시키지 않고, 청소 등 관리 업무를 외주 계약을 통해 한다면 취득세가 중과되지 않을 가능성이 높다. 단 형식적으로 대도시 외에 본점을 두고 모든 관리 업무를 대도시 안에 있는 상가에서 한다면 취득세가 중과되니 주의해야 한다.

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