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[몸값 오른 꼬마빌딩②]"금리 오르면 감당 못해"…'묻지 마 투자' 주의

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정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중 되면서 상업용 부동산이 반사이익을 얻고 있다.

특히 최근에는 일부 연예인들이 매매가 50억원 미만의 '꼬마빌딩'을 매입한 사실들이 속속 알려지면서 꼬마빌딩에 대한 개인 투자자들의 관심도 높아지고 있다.

다만 전문가들은 코로나19 장기화로 빌딩의 임대수익률이 점차 낮아지고 있고, 공실률도 높아지고 있는 만큼 꼬마빌딩에 대한 묻지 마 투자는 위험하다고 강조한다. 또 향후 대출 금리 인상 시 이자를 감당하지 못하는 경우도 발생할 수 있다고 경고한다.―

중소형 빌딩 거래 전년比 84% 상승

4일 부동산 업계에 따르면 정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 상대적으로 규제가 덜한 상가나 빌딩 등 상업용 부동산에 투자 수요가 몰리고 있다.

특히 비교적 가격이 저렴한 꼬마빌딩을 새로운 투자처로 삼는 개인 투자자들도 늘고 있다.

꼬마빌딩은 일반적으로 규모가 작은 매매가 50억원 미만의 빌딩을 얘기한다. 최근에는 빌딩의 매매가격이 크게 올라 100억원 미만의 건물을 꼬마빌딩으로 부르기도 한다.

중소형 빌딩 매매 전문업체인 리얼티코리아에 따르면 올해 3분기(4~6월) 중소형 빌딩 거래량은 총 368건으로 나타났다. 이는 전년 동기(200건) 대비 84%나 상승한 것이다.

거래금액도 올해 2분기에는 3조4300억원을 기록했는데 이는 전년 동기(1조6400억원)와 비교하면 약 110% 상승한 수치다.

리얼티코리아는 "작년 한 해 동안 이어져 온 코로나19 및 주택시장의 규제로 인해 거래량이 대폭 상승하면서 전년 동기 거래금액과 매우 큰 차이를 보였다"고 설명했다.

특히 중소형 빌딩 거래 중에서는 50억원 미만의 '꼬마빌딩' 거래가 가장 많은 것으로 나타났다.

올해 2분기 전체 중소형 빌딩 거래(368건) 중 50억원 미만 빌딩은 157건(42.66%) 거래됐다. 이어 50억~100억원 100건, 100억~200억원 70건, 200억원 이상 38건 등의 순이다.

최근 100억원 미만 건물을 꼬마빌딩으로 통칭하고 있는 점을 감안하면 전체 중소형 빌딩 중 꼬마빌딩 거래량이 약 70%에 달한다.

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 한국부동산원이 올해 1분기 명동 중대형 상가 공실률이 38.4%로 조사됐다고 밝힌 28일 오후 서울 중구 명동거리가 한산하다. 2021.04.28. dadazon@newsis.com © 뉴시스 [서울=뉴시스]김병문 기자 = 한국부동산원이 올해 1분기 명동 중대형 상가 공실률이 38.4%로 조사됐다고 밝힌 28일 오후 서울 중구 명동거리가 한산하다. 2021.04.28. dadazon@newsis.com―

공실률 늘고 임대 수익 줄어…금리 오르면 '위험'

전문가들은 코로나19 장기화로 빌딩의 임대수익률이 점차 낮아지고, 공실률도 높아지고 있는 만큼 꼬마빌딩에 대한 묻지 마 투자는 위험하다고 강조한다.

토지건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵 이창동 팀장은 "부동산 가격이 많이 올랐는데 가격이 오른 만큼 임대료가 따라가지 못하면서 임대수익률은 낮아지고 공실률도 증가했다"고 밝혔다.

실제 서울의 대표적 상권인 명동은 코로나19로 인한 사회적 거리두기, 외국인 관광객 감소 등의 여파로 소규모 상가의 공실률이 43.3% 까지 치솟은 것으로 나타났다. 소규모 상가 10곳 중 4곳 이상은 비어있다는 것이다.

한국부동산원에 따르면 올해 2분기 상업용 부동산 임대동향조사결과 서울의 명동 소규모 상가 공실률은 43.3%로 나타났다. 명동의 소규모 상가 공실률은 올해 1분기 38.3%보다 5%포인트(p) 가량 늘어났다.

외국인 관광객이 많이 찾았던 이태원의 경우에도 올해 2분기 소규모 상가 공실률이 31.9%로 나타났다. 서울 평균 소규모 상가 공실률(6.5%)보다 약 5배 가량 높은 수치다.

특히 향후 금융권의 대출금리 인상 시 이자를 감당하지 못하는 경우도 발생할 수 있다. 최근 한국은행이 기준금리를 인상함에 따라 시중은행의 예·적금 등 수신금리도 조만간 인상될 예정이다. 이러할 경우 대출금리 인상 가능성도 높아진다.

이창동 팀장은 "지금 꼬마빌딩을 매입하는 분들은 금리 인상 시 이자를 감당하지 못할 가능성도 높다"며 "꼬마빌딩 매물을 보면 임대수익률이 3%를 넘는 것을 찾아보기 힘들고, 1~2%대도 많다"고 설명했다.

이어 "1~2%는 중간에 메인 임차인이 나가버리면 아슬아슬한 임대수익률"이라며 "금리상승에 대한 압박이 오기 시작했는데 자금력이 풍부하지 않은 분들은 위험할 수도 있다"고 밝혔다.

리얼티코리아 이재국 팀장도 "저금리 상황에서는 수익률이 3% 전후로 나오면 이자를 감당할 수 있을 만큼의 임대료가 나왔지만 대출 금리가 계속 오를 경우 임대수익률로 이자를 감당할 수 있을지 유심히 검토해야 할 것"이라고 말했다.

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