서울 7층 규제완화 최대 수혜지는 강…

서울 7층 규제완화 최대 수혜지는 강북”

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2~3층 단독·다가구 주택과 5층짜리 연립주택만 가득했던 서울의 스카이라인이 바뀔 지 주목된다. 서울시가 전체 면적의 약 15%인 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한에 걸린 지역에 대한 규제를 대폭 풀기로 했기 때문이다. 7층 높이제한은 그동안 서울시에만 존재하던 규제로 강북과 강서 권역 등에 주로 분포해, 이들 지역이 이번 규제와 완화의 수혜지가 될 것으로 보인다.

서울시는 지난 1일 ‘재개발 활성화 6대 규제완화 방안’과 관련 이행 준비와 제도개선을 이달 중 마무리하고 본격 적용된다고 밝혔다.

특히 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역의 규제를 9월 말까지 풀겠다고 강조했다. 이후 25개 재개발 지역을 선정해 2만6000호의 신규 공급에 착수한다는 계획이다.

주변 지역에 미칠 수 있는 부정적 영향을 최소화하는 한편, 구릉지·고도지구·자연경관지구 등도 가급적 보존하면서, 7층 규제완화를 통한 사업성 개선에 방점을 찍었다. 고밀화를 막기 위해 도입한 규제가, 사실상 재개발을 억제하는 수단으로 변질된 것을 바로잡겠다는 의지다.

이 같은 서울시의 7층 규제 완화 방침 혜택은 서울 강북과 강서 지역에 주로 돌아갈 전망이다. 서울시에 따르면 올해 1월 기준, 7층 고도제한이 걸린 2종 일반주거지역은 전체 서울시 면적의 14.17%에 달한다.

자치구별로는 ▷동대문구 24.90% ▷중랑구 22.42% ▷마포구 20.13% ▷강북구 17.94% ▷ 성동구 18.52% ▷성북구 17.66% 등 주로 강북 지역에서 비율이 높았다. 서울시의 새로운 재건축 규제완화, 특히 7층 고도제한 수혜 대상지가 이 지역에 집중됐다는 의미다.

또 한강 이남에서는 ▷동작구 22.84% ▷양천구 20.73% ▷구로구 19.70% ▷금천구 18.84% 등이 상대적으로 비중이 높았다.

이들 지역의 층고 제한이 완화될 경우, 토지에 건축 가능한 세대수와 세대당 면적도 함께 늘어나며 재개발이 진행될 경우 사업성도 좋아진다. 실제 서울 2종 일반주거지역 용적률은 300% 미만이지만, 7층 고도제한이 걸린 곳 대부분은 이에 절반조차 사용하지 못하는 상황이다.

오 시장은 지난 5월 토지 규제 완화 방침을 발표하면서 “현재 서울시 2종 일반주거지역에서 7층 규제를 적용받는 지역은 약 85㎢에 달한다”며 “규제 완화가 이뤄지면 상당한 주택공급 효과가 예상된다”고 강조한 바 있다.

반면 ▷강남구 8.76% ▷서초구 6.48% ▷송파구 13.56% ▷강동구 8.65% 등 소위 ‘강남 4구’에서는 이번 규제완화로 인한 영향이 상대적으로 작을 전망이다. 이들 지역은 이미 초고층 아파트 건축이 가능한 2종 일반, 또는 3종 주거지역 비중이 높다.

한편 서울시는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 서울시 전역을 상업지역, 공업지역, 녹지지역 및 주거지역으로 구분하고 있다.

이 중 주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 다시 나뉜다. 일반주거지역은 다시 저층 주택 중심의 1종과 중층주택 중심의 2종, 고층 아파트 중심의 3종으로 구분된다.

서울의 경우 강남·서초·송파 등은 고층 아파트 건축이 가능한 3종 일반주거지역 비중이 상대적으로 높고, 강북 지역은 저층 중심의 1, 2종 일반주거지역 비중이 크다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “7층 층고제한만 완화한다 해도 재개발 사업성이 크게 좋아지고 추가될 물량도 적지 않다”며 “다만 조합원 자격 규제와 금융 대출 축소 등으로 실제 투기 거래가 급증할 가능성은 높지 않다”고 말했다.

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20210902000644

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