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[백약무효 주택시장⋯ ①미국의 해법은?] '공급 확대'에 집중⋯ "많이 짓고, 많이 팔아라"

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미국 집값 상승이 무섭다. 미국의 대표 주택 가격 지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 6월 지수가 전년동기대비 19.1% 오르며 13개월 연속 상승세를 이어갔다.

이는 통계 작성이 시작된 지난 1987년 이후 가장 높은 상승률로 데이터 집계에 포함된 20개 도시 중 시카고를 제외하면 모든 도시에서 주택 가격이 사상 최고치를 경신했다.

가격이 급등하자 거래도 얼어붙었다. 미국 금융회사 프레디맥에 따르면 주택 구입 심리지수는 지난해 4월 63.0으로 지난 2011년 11월 이후 사상 최저치를 보였지만 올해 3월 81.7로 빠르게 회복했다. 같은 기간 기존 주택 판매 건수도 437만 건에서 601만 건 수준으로 올라왔다.

그러나 최근 주택 판매 건수는 600만 건 아래로 떨어졌는데 주택 가격이 너무 오른 탓에 매수 심리가 약해졌기 때문이다. 프레디맥에 따르면 지난 7월 기준 지금이 주택을 구입하기 좋은 시기라고 응답한 비율은 28%에 불과했다.

미국의 집값 상승을 주도한 요인에는 미국 연방준비제도(Fed)의 완화적 통화정책, 코로나19 사태가 터진 뒤 재택근무 수요 증가로 인한 넓은 집 선호, 주택 공급 부족, 토지용도제한을 의미하는 ‘조닝(zoning)’ 등이 언급된다.

바이든이 선택한 해법 '주택 공급 확대'

조 바이든 대통령이 '집값 잡기 시험'에 가장 먼저 적어낸 답안은 '공급 확대'다. 사실 가장 기본적인 해법이다.

1일 백악관은 정부 예산을 들여 향후 3년 간 주택 10만 채를 공급하겠다고 밝혔다. 특히 대형 투자자들보단 개인과 비영리조직들에 대한 주택 공급에 집중하겠다고 강조했다.

사실 미국의 주택 공급 부족은 오늘내일의 문제가 아니다. 올해 초 프레디맥은 380만 채에 달하는 단독주택이 부족하다고 분석했다. 이는 지난 2018년 대비 52% 증가한 수치다.

미국 매체 복스에 따르면 부동산중개업체 레드핀의 달리 페이웨더 선임이코노미스트는 “지난 2010~2019년 새로 지어진 주택 수는 1960년대 이후 가장 부족했다”고 설명했다.

바이든 행정부는 대규모 인프라 및 일자리 법안에서 주택 건설 사업에 대한 세금 공제 등 주택 공급 확대 지원책을 포함시켰다. 바이든 행정부는 적절한 가격의 주택 공급 부족 문제가 심각하다며 수백만 명의 미국인들이 소득의 절반을 월세로 쓰고 있다고 지적했다. ⋯

주택 공급 방해하는 규제도 철폐

수요 대신 공급 측면에 집중해 ‘조닝’ 규제를 완화한 정책이 주목할 만하다. 건축에 필요한 최소 대지면적, 주차장 설치 의무, 다세대 주택 건설 금지 등 규정을 의미하는 ‘조닝’을 없애기로 한 것이다. 이는 원래 전원주택만 지을 수 있던 토지에 듀플렉스 등 다세대 주택을 지을 수 있다는 의미다.

미국은 그동안 다세대 주택 건설 금지 규정 때문에 단독세대가 사는 전원주택 공급만 늘어날 수 밖에 없었고, 대도시 집값을 감당하지 못하는 중저소득층이 주거 불안정에 시달리는 결과를 낳았다.

이는 20세기 미국의 흑인 인종차별을 의미하는 ‘세그리게이션(분리차별)’ 역사의 산물이다. 당시 흑인은 백인이 사용하는 화장실을 쓰면 안 될 정도로 인종차별을 받았는데 흑인은 백인과 동일한 공간을 공유할 수 없으므로 다세대 주택이 아닌 단독주택이 보편화된 것이다.

최근에는 주택 공급 부족 문제가 불거지자 이를 구시대적 유물로 보는 시각이 적지 않다. 지난 2019년부터 캘리포니아주, 오리건주, 미네소타주 미니애폴리스 등에서는 다세대 주택 금지 조항을 없애자는 움직임이 나오고 있다.

신규 주택 공급 외에 기존 주택 재건 사업도 탄력을 받을 전망이다. 바이든 행정부는 낡은 기존 주택 재건 사업에 세액 공제를 제공하는 한편, 저소득층이 임대할 수 있는 주택 건설 및 유지에 940억 달러 규모의 보조금을 지원한다.

주택주 혜택을 줄여 매도를 유도하는 정책

이전 행정부에서는 주택 소유주에 대한 세액 공제, 모기지 이자 공제 등 수요 지원책이 나왔지만 바이든 행정부에서는 이러한 정책이 언급되지 않았다. 한국은 다주택자에 대한 보유세를 부과하며 이들이 물량을 토해내길 기대하고 있지만 미국의 다주택자 비율은 전체 인구의 약 5%에 불과하다.

모기지 유예 프로그램 종료가 시작됨에 따라 올해 8∼10월 시장에 매물이 나올 것이라는 전망도 나온다. 앞서 바이든 행정부는 코로나19 사태로 인한 경제적 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들에게 7월 31일까지 모기지 유예 프로그램을 지원했는데 이러한 혜택을 더 이상 받지 못한 소유주들이 주택을 내놓게 된다는 것이다.

미국 매체 NAR은 모기지 대출금을 내지 못하는 주택 소유주 수가 270만 명에 달하고, 대출금 상환이 90일 이상 연체된 소유주도 180만 명에 이른다고 전했다. 만약 이들이 채무 조정 과정 없이 매물을 내놓는다면 주택 40만 채가 시장에 나올 것으로 예상했다.

미국 매체 NBC에 따르면 미국 하버드대 주거연구센터의 크리스 허버트 매니징디렉터는 “바이든 행정부의 주택 정책은 수요 측면만 강조하는 대신 공급 측면에 집중했다는 점이 주목할 만하다”고 설명했다.

그럼에도 쉽지 않는 '집값 잡기'

다만 한국과 달리 미국은 중앙정부가 지방정부의 결정에 직접적인 영향을 미칠 수 없으므로 한계점은 있다. 중앙정부는 규제 완화를 요구하지만 지방정부가 지역주민들의 의견을 모은 뒤 이에 동의하지 않는다면 중앙정부의 정책을 따르지 않아도 된다. 공화당 지지 성향이 강한 지역들은 민주당 소속인 바이든 행정부의 방침에 반대할 수도 있다.

‘조닝’을 완화해도 해당 토지에 무엇을 지을지 결정하는 과정에서 지역주민들 간 의견이 일치하지 않을 가능성도 있다. 학부모들은 학교와 같은 교육 인프라를 더 선호하는 반면, 누군가는 가격 하락이 걱정돼 추가 주택 건설에 반대할 수 있다.

현재 목재 가격과 인건비가 올라 건축비 상승이 우려되는 상황이므로 당장 주택 가격 안정을 기대하긴 어렵다는 의견도 나온다. 주택 공급이 늘어도 건축비 상승을 이유로 건설업체들이 더 높은 가격을 요구한다면 이는 주택 가격 상승으로 이어지기 쉽다.

미국 경제매체 CNBC에 따르면 미국 주택건설업체 테일러 모리슨의 셰릴 팔머 최고경영자(CEO)는 “지난 몇 년 간 신규 주택 재고는 대단히 부족했으므로 주택 부족 문제를 해소하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

https://www.asiatime.co.kr/article/20210901500264?1=1

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