옛 PCA라이프타워 매각, ‘위워크’ 발…

옛 PCA라이프타워 매각, ‘위워크’ 발 리스크 없다

사옥매매,사옥이전

종로타워로 시작된 '위워크(Wework)' 발 공실 리스크가 시장 전반으로 확대될 조짐을 보이고 있는 가운데 최근 매물로 나온 위워크타워(옛 PCA라이프타워)는 이와 무관할 것으로 점쳐진다. 역삼 위워크타워는 임대료 납부 기한 연장 요청 없이 정상적으로 납부가 이뤄지고 있다.

12일 부동산업계에 따르면 역삼 위워크타워의 경우 주요 임차인인 위워크가 연체하지 않고 순조롭게 임대료를 납부하고 있는 것으로 파악된다. 부동산업계 관계자는 "최근 매물로 나온 역삼 위워크타워는 별다른 구설 없이 임대료를 납부하고 있는 지점"이라며 "최근 불거지고 있는 위워크 발 공실리스크와는 관련이 없다"라고 말했다.

현재 위워크의 행보는 불안하다. 대부분의 지점에서 임대료 인하 등의 요청이 이어지고 있다. 특히 강북 지역의 경우 상황이 가장 나쁘다. 종로타워의 경우 소유주인 KB자산운용에 계약 파기를 요청했다. 이외 나머지 대신파이낸스센터점, 더케이트윈타워점 등도 임대료를 정상 납부하기 어려운 상황으로 전해진다. 이에 위워크는 강북 지점을 패스트파이브 등 다른 공유오피스업체에 넘기는 방안을 고려 중인 것으로 알려졌다.

위워크의 위기는 구조적인 문제에서 시작된다. 위워크는 건물과 장기 계약을 맺은 뒤 개별 세입자와 단기 계약한다. 경기가 나빠져 공실이 발생해도 건물에 임대료를 계속 지급해야 하는 구조적인 취약점이 있다. 이 같은 문제는 국내도 예외는 아니었다. 지점은 늘려 놨는데 막상 수요는 예상만큼 따라오지 않았다. 특히 올해 들어 코로나19 여파까지 겹치면서 공실률은 한층 악화했다.

이에 작년말부터 위워크 본사 차원에서 지점 축소에 대한 검토가 시작된 것으로 전해진다. 위워크는 지난해 말 비전펀드의 요청에 따라 수익성이 떨어지는 지점에 대해 계약 파기 가능성을 검토한 것으로 알려졌다. 일정 수준의 페널티를 감수하더라도 수익성이 떨어지는 임대차 계약을 파기하는 게 낫다고 판단했다는 후문이다.

만약 위워크의 이탈이 현실화하면 이는 곧 대규모 공실을 의미한다. 위워크가 국내에 첫선을 보인 시기는 2016년이다. 이후 초장기의 임대차기간과 함께 몇 개 층을 단번에 채울 수 있는 소화력은 임대인에겐 거부할 수 없는 매력적인 요소였다. 사실상 공실 문제를 해소하는 만능키 역할을 해왔다고 해도 과언이 아니다. 종로타워만 보더라도 위워크는 전체 임대 면적의 '4분의 1'을 사용하고 있다.

현재 위워크는 서울 각 지역에 18개 지점을 운영 중이다. 이중 절반 이상이 자산운용사가 부동산 펀드 혹은 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 건물을 소유하고 있다. 이들은 특히 위워크의 행보를 예의주시하고 있는 것으로 전해진다. 자칫 공실 리스크가 불거지면 투자금 회수에 차질이 불가피해질 수밖에 없는 탓이다.

이 같은 상황에 비춰보면 케이리츠투자운용은 위워크발 공실 리스크에서 한 발짝 떨어져 있는 모양새다. 투자금 회수에 차질이 빚어질 가능성이 낮다는 게 시장의 시각이다. 부동산업계 관계자는 "역삼 위워크타워의 경우 지리적 이점 덕분에 위워크가 전차인을 순조롭게 확보할 수 있었던 것으로 보인다"며 "설사 위워크가 아니더라도 새로운 임차인을 구하는 게 어렵지 않을 것"이라고 말했다.

역삼 위워크타워는 옛 르네상스호텔 사거리에 자리하고 있다. 지하 6층~지상 22층, 연면적 1만9646㎡ 규모로 건립됐다. 역삼 위워크타워는 마스턴투자운용이 소유하고 있을 때만 하더라고 PCA라이프타워로 불렸다. 책임임차인인 PCA생명이 사옥으로 활용하고 있었기 때문이다. 그러다 2018년 초 위워크(WeWork)를 새로운 핵심 임차인으로 맞이하면서 빌딩 브랜드명칭을 '위워크타워'로 변경했다. 브랜드 변경 이후 마스턴투자운용은 투자금 회수에 나섰고, 케이리츠투자운용에 매각했다.

그 후 케이리츠투자운용은 역삼 위워크타워 매입 1년여 만에 투자금 회수에 나선 상태다. 최근 강남권역(GBD) 프라임 오피스 빌딩 가격이 오름세에 있는 만큼 투자금 회수 적기로 판단한 것으로 보인다. 현재 매각이 진행 중인 현대해상 강남사옥의 경우 단위면적(3.3㎡) 기준 강남권역(GBD) 최고가를 경신을 눈앞에 두고 있다. 현대해상 강남사옥의 우선협상자로 선정된 한국토지신탁이 제시한 가격은 3.3㎡당 3380만원이다.

현재 케이리츠투자운용은 역삼 위워크타워 매각을 위해 주관사 선정 절차를 진행 중이다. 최근 주주총회를 거쳐 주요 부동산 자문사를 대상으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. 제안서 접수는 오는 15일까지다. 주관사 선정된 이후 이달 말께부터 본격적인 마케팅 작업이 진행될 전망이다.

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