공시가 12억 이하 주택, 공동명의 하니…

공시가 12억 이하 주택, 공동명의 하니 '종부세 0원'

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“부부 공동명의로 주택 한 채를 보유 중입니다. 오는 9월 종합부동산세 신고할 때 공동명의와 단독명의 중 어떤 방식으로 신청해야 세 부담을 줄일 수 있을지 고민입니다.”

최근 여야가 1주택자 종합부동산세 과세 기준을 종전 9억원에서 11억원으로 올리면서 1주택 공동명의 보유자들의 머릿속이 더 복잡해질 전망이다. 공시가격이나 공제액뿐 아니라 부부의 연령, 보유기간에 따라 내야 하는 세금이 천차만별이어서 일반인은 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지 계산하기가 매우 어렵다.

땅집고가 ‘땅집고 앱’에 탑재한 ‘택스맵’을 통해 1주택자 종부세 절세 전략을 알아봤다. ‘땅집고 택스맵’은 국내 최초로 전국 1120만여가구 아파트의 5년치 재산세와 종부세 예상치를 보여준다. 종부세를 동·호수 별로, 단독명의와 공동명의별로 모두 확인할 수 있다. 땅집고 앱을 다운로드받으면 공짜로 이용 가능하다.

■ 공시가격 12억원 이하: 공동명의 종부세 ‘0’

지금까지 공시가격 9억~12억원 주택 1채를 공동명의로 보유한 부부는 고민할 필요가 없었다. 부부가 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있기 때문이었다. 단독명의 1주택자는 9억원까지만 공제되기 때문에 9억~12억원 구간은 단독명의를 선택할 이유가 없었다.

올해부터는 1주택자 종부세 공제액이 11억원으로 늘어난다. 그렇더라도 12억원 이하 1채를 공동명의로 소유한 부부는 여전히 공동명의를 선택하면 세금을 한 푼도 내지 않는다. 부부 연령과 주택 보유기간에 관계 없이 공동명의를 기준으로 종부세를 신고하면 된다.

[땅집고] 고가주택 '9억원' 기준에 적용됐던 정책과 개편안. /전현희 기자

■ 60세·10년 보유 부부: 공시가격 13억1000만원 이상부터 단독명의 유리

공시가격이 12억원 이상이라면 어느 방식이 유리한지 일률적으로 말하기 어렵다. 단순히 일반 공제액만 생각하면 공동명의가 유리하다. 하지만 단독명의 1주택자는 고령자·장기보유 공제를 적용받기 때문이다. 이를 고려하면 대체로 공시가격이 높을수록, 보유기간이 길수록, 연령이 높을수록 단독명의 신고가 유리해진다. 하지만 그 한도가 어디인지는 일률적으로 규정하기 어렵다.

땅집고 택스맵을 통해 시뮬레이션해 본 결과, 부부 중 고령자가 60세, 보유 기간 10년일 경우 공시가격이 13억1000만원 이상이면 단독명의 종부세가 더 적은 것으로 나타났다.

공시가격 13억1000만원인 1주택자(60세·보유기간 10년)의 경우 공동명의로 하면 종부세를 446만8000원 내야 하고, 단독명의로 하면 446만1936원을 내야 한다. 단독명의는 고령자 공제 20%(14만3640원)에 장기보유특별공제 40%(28만7280원)를 각각 받아 납부세액이 6000원 더 줄어드는 것.

[땅집고] 공시가격이 13억1000만원이고 연령 60세 이상, 보유기간 10년 이상인 1주택 부부 공동명의, 단독명의에 따른 보유세 비교. /땅집고 택스맵

같은 조건에서 공시가격이 15억원인 경우 공동명의와 단독명의의 세금 차이는 더 커졌다. 공동명의는 598만원, 단독명의는 562만원으로 약 30 만원 차이가 났다.

■ 연령·보유기간마다 천차만별…택스맵으로 확인 가능

하지만 부부마다 실제 연령과 보유 기간이 천차만별이어서 상황에 따라 세금을 정확히 계산해 보는 것이 좋다. 예를 들어 연령이 60세 이하이고, 보유기간도 5년 이하로 짧은 경우 공시가격이 똑같이 13억원이라도 공동명의가 훨씬 유리하다. 단독명의 종부세는 480만원, 부부 공동명의는 446만원으로 공동명의 종부세가 약 40만원 더 적다. 연령이 60세 이상, 보유기간이 10년 이상이더라도 공시가격이 12억원 이상 13억700만원 이하인 경우 부부 공동명의가 유리했다.

택스맵 개발에 참여한 양정훈 아티웰스 자문 세무사(세무법인 충정)는 “공시가격 12억원 이하 주택의 경우 무조건 부부 공동명의가 유리하고, 연령이 높고 보유기간이 길고 공시가격이 높을수록 대체로 단독명의가 유리하다”면서 “9월 이전에 자신의 연령이나 보유기간을 파악해 미리 택스맵에서 세금을 사전에 계산해 보면 좋을 것”이라고 말했다.

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/08/30/2021083001831.html

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